5 reale Risiken beim Immobilienkauf in Thailand: Fälle aus 2024–2025

Ein ganzes Villengrundstück auf Phuket als Banksicherheit hinterlegt. Ein Kondominiumsentwickler mit Scheineigentümern, einer davon Direktor in über 70 Unternehmen und unter Ermittlung. Ein Kaufvertrag mit einer Klausel, die das Eigentumsrecht bei Zahlungsverzug annulliert. Das sind keine Szenarien — das sind reale Fälle aus der Praxis.

Thailands Immobilienmarkt zieht jährlich tausende internationale Käufer an. Doch hinter glänzenden Renderings und Versprechen von 7–10 % Jahresrendite verbergen sich juristische und finanzielle Fallen.

Warum Due Diligence in Thailand unverzichtbar ist

Thailand kennt keine Lizenzpflicht für Bauträger im europäischen Sinne. Jedes Unternehmen mit minimalem Stammkapital darf Projekte im Vorverkauf anbieten. Der Präsident des thailändischen Wohnungseigentümerverbands warnte: Die Gesamtschulden der Bauträger aus Anleihen belaufen sich auf 266 Mrd. Baht (ca. 7,4 Mrd. USD) — ein Großteil davon wird 2026 fällig. Einige Entwickler stehen damit unter erheblichem Druck.

5 Risiken, die eine Prüfung aufdeckt

Fall 1 — Grundstück als Banksicherheit: Bei einem Phuket-Projekt lagen alle Grundstücke verpfändet. Käufer drohten, Objekt und Kapital zu verlieren.

Fall 2 — Scheineigentümer: Das Foreign Business Act begrenzt ausländische Beteiligung auf 49 %. Manche Bauträger umgehen dies mit Strohleuten — ein juristisches Risiko mit Konsequenzen bis zur Liquidation.

Fall 3 — Eigentumsannullierung per Wartungsvertrag: Eine Vertragsklausel erlaubte dem Bauträger, das Eigentumsrecht bei Streitigkeiten über monatliche Nebenkosten aufzuheben.

Fall 4 — Verlust von 90 % bei einer Ratenverspätung: Ein einziger Zahlungsverzug genügte zur Vertragsauflösung — ohne Rückerstattungsgarantie.

Fall 5 — Kein Weiterverkauf vor Fertigstellung: Für Off-Plan-Investoren bedeutet ein Abtretungsverbot eine Kapitalbindung von 2–4 Jahren.

Checkliste vor dem Vertragsabschluss

• Grundstücksstatus — Prüfung auf Pfandrechte beim Land Department
• Finanzen des Bauträgers — Analyse über die DBD-Datenbank
• Aktionärsstruktur — Prüfung auf Scheineigentümer und Rechtsstreitigkeiten
• Vertragsprüfung — Kündigungsklauseln, Abtretungsrechte, Übergabegarantien
• Genehmigungen — EIA, Baugenehmigung, Kondominium-Lizenz

Eine vollständige Due Diligence kostet 30.000–80.000 Baht — bei einem Objektwert von 5–15 Mio. Baht unter 1 % der Investitionssumme. Die günstigste Absicherung in einem Millionengeschäft.

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