Bangkok schließt Agrar-Steuerlücke: Zentrale Grundstücke werden teurer

Jahrzehntelang pflanzten Eigentümer erstklassiger Grundstücke im Geschäftszentrum von Bangkok ein paar Bananenpalmen und meldeten ihr Land als landwirtschaftliche Fläche an. Eine Reihe Bäume sparte Millionen Baht an Steuern. Die Stadtverwaltung will dieser Praxis nun ein Ende setzen, mit Folgen für jeden, der in Bangkok Land besitzt oder kaufen möchte.

Die Bangkok Metropolitan Administration (BMA) hat offiziell vorgeschlagen, die Steuersätze für als landwirtschaftlich deklarierte Flächen im Stadtgebiet anzuheben. Ziel ist es, die Lücke zwischen Agrar- und Gewerbesätzen zu schließen, die es Eigentümern zentraler Grundstücke jahrzehntelang erlaubte, 5 bis 10 Mal weniger Steuern zu zahlen als eigentlich fällig wären. Für internationale Investoren, die Landbesitz in Bangkok in Erwägung ziehen, ist dies ein klares Signal, die eigene Strategie zu überdenken.

Kurzantwort

• Bangkok erhöht die Steuer auf Grundstücke, die formal als landwirtschaftlich registriert sind, aber in zentralen Stadtvierteln liegen

• Der aktuelle Satz für Agrarland liegt bei 0,01 bis 0,1 % des Katasterwerts, für Gewerbeland bei 0,3 bis 0,7 % (laut Revenue Department)

• Nach internationalen Quellen (Nation Thailand, Pattaya Mail) soll der Basissatz für Agrarland auf 0,03 bis 0,12 % angehoben werden, was den Einstiegsbetrag von rund 100 Baht auf 300 Baht pro Million Baht Grundstückswert nahezu verdreifacht

• Die Steuerersparnis durch die Lücke betrug bei einem Grundstück im Wert von 100 Millionen Baht bis zu 500.000 bis 700.000 Baht pro Jahr

• Betroffen sind Eigentümer leerstehender und pseudo-landwirtschaftlicher Grundstücke in Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit und Ratchadamri

• Volle Anwendung wird ab dem Fiskaljahr 2027 erwartet, die Regelung befindet sich derzeit im Genehmigungsprozess

Wichtige Fakten

• Das Land and Building Tax Act B.E. 2562 trat 2020 in Kraft und definiert vier Kategorien: Wohn-, Agrar-, Gewerbe- und Brachland

• Die Agrarkategorie wird mit dem niedrigsten Satz besteuert, ab 0,01 % für Grundstücke bis 75 Millionen Baht Wert, während der Gewerbesatz progressiv ab 0,3 % beginnt

• Marktschätzungen zufolge sind in Bangkok Hunderte Grundstücke zwischen 1 und 20 Rai in Premiumlagen formal als landwirtschaftlich registriert

• Der Katasterwert von Land an der Sukhumvit zwischen Soi 1 und 63 erreicht 800.000 bis 1.500.000 Baht pro Quadrat-Wa (Treasury Department, Neubewertung 2024 bis 2027)

• Die gestiegene Steuerlast auf Brachland hat laut AREA (Agency for Real Estate Affairs) bereits 2024/2025 zu einem Anstieg des verfügbaren Baulands um 12 bis 15 % geführt

• Laut Bangkok Post fordert die BMA Eigentümer leerstehender Grundstücke zudem auf, ihre Flächen aktiv zu nutzen, um die Steuerlast zu senken, striktere Kriterien für echte landwirtschaftliche Nutzung sollen ab dem kommenden Jahr gelten

• Direkter Landbesitz durch Ausländer ist in Thailand gemäß Land Code, Section 86 verboten, betroffen sind Investoren, die über thailändische Gesellschaften oder Langzeitpacht halten

• Die BMA erhebt die Grundsteuer eigenständig und peilt für 2025 Einnahmen von 37 Milliarden Baht an

FAQ

Was ist die 'Bananen-Lücke' bei Bangkoks Grundsteuer?

Eigentümer teurer Grundstücke im Zentrum pflanzten minimale Mengen an Bananen, Zitronengras oder Kokospalmen und ließen ihr Land als landwirtschaftlich registrieren. Dadurch zahlten sie nur 0,01 bis 0,1 % Steuer statt der gewerblichen 0,3 bis 0,7 %. Bei einem Grundstück im Wert von 200 Millionen Baht betrug der Unterschied über eine Million Baht jährlich.

Wann treten die neuen Steuersätze in Kraft?

Die Initiative der BMA befindet sich in der Abstimmung mit dem Finanzministerium. Nach aktuellem Zeitplan könnten die Änderungen bis Ende 2026 beschlossen werden und ab dem Fiskaljahr 2027 gelten. Der genaue Zeitpunkt hängt jedoch vom politischen Prozess ab.

Wie wirkt sich das auf Grundstückspreise im Zentrum Bangkoks aus?

Es gibt einen doppelten Effekt. Kurzfristig könnten manche Eigentümer ihre Grundstücke zum Verkauf anbieten, was Preise vorübergehend senken oder das Wachstum bremsen könnte. Mittelfristig führt mehr Bebauung zu einem größeren Angebot an Eigentumswohnungen und Gewerbeflächen, was den Markt stabilisiert.

Betrifft das internationale Investoren direkt?

Ausländer dürfen kein Land in Thailand direkt besitzen. Wer jedoch Anteile an einer thailändischen Gesellschaft hält, die Grundstücke besitzt, sieht steigende Betriebskosten. Auch die Wirtschaftlichkeit von Entwicklungsprojekten wird beeinflusst, was sich letztlich auf den Quadratmeterpreis neuer Eigentumswohnungen auswirkt.

In welchen Vierteln Bangkoks ist der Effekt am größten?

Die teuersten Grundstücke konzentrieren sich entlang der BTS- und MRT-Linien: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (Soi 1 bis 63), Ratchadamri, Chidlom. Genau hier war die Lücke zwischen Agrar- und Gewerbesatz für Steueroptimierer am lukrativsten.

Sollte man mit einer Welle von Grundstücksverkäufen rechnen?

Eine massive Verkaufswelle ist nicht zu erwarten. Große Grundbesitzer wie das Crown Property Bureau oder die Familien Sirivadhanabhakdi und Chirathivat verfolgen langfristige Strategien und werden Vermögenswerte nicht wegen einiger Hunderttausend Baht mehr Steuern abstoßen. Kleinere und mittlere Eigentümer mit spekulativem Landbesitz könnten jedoch beginnen auszusteigen.

Wie prüft man den Steuerstatus eines Grundstücks vor dem Kauf?

Fordern Sie vom Verkäufer das Chanote (Eigentumsurkunde) sowie die letzte Quittung über die gezahlte Grundsteuer an. Darauf ist die Kategorie vermerkt: Brachland, landwirtschaftlich, Wohn- oder Gewerbefläche. Zusätzlich lohnt sich eine Prüfung der Flächenwidmung beim Stadtplanungsamt der BMA.

Wirkt sich das auf Büro- und Einzelhandelsmieten aus?

Indirekt ja. Wenn Eigentümer von Gewerbeimmobilien ihre Steuerbasis nicht mehr über den 'agrarischen' Status benachbarter Grundstücke senken können, steigen die Betriebskosten. Ein Teil dieser Last wird an Mieter weitergegeben, besonders im Segment der Grade B und C Büroflächen.

Wie hängt das mit dem Kauf einer Eigentumswohnung zusammen?

Ein direkter Zusammenhang besteht nicht, da Kondominien nach dem Wohnsatz besteuert werden. Ein größeres Angebot an Bauland in zentralen Vierteln Bangkoks könnte jedoch mehr Neubauprojekte begünstigen, was für Käufer von Vorteil ist: mehr Auswahl und wettbewerbsfähigere Preise.

Source: Nation Thailand

Bangkoks Steuerreform ist keine Katastrophe, sondern eine Normalisierung. Die Stadt bringt ihre Regeln in Einklang mit der tatsächlichen Landnutzung. Für Investoren, die Objekte auf Basis realer Erträge statt spekulativer Konstrukte auswählen, ist das ein positives Signal: Der Markt wird transparenter.

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