67 Monate Lagerbestand bei Reihenhäusern gegen +19,5% bei Kondos: Was Bangkoks Immobilienmarkt 2026 wirklich zeigt

Siebenundsechzig Monate. So lange würden Bauträger in Groß-Bangkok brauchen, um den aktuellen Bestand an Reihenhäusern und Einfamilienhäusern zu verkaufen, wenn sich das Verkaufstempo nicht ändert. Fünfeinhalb Jahre. Zum Vergleich: Als gesund gilt für dieses Segment ein Zeitraum von 18 bis 24 Monaten.

Gleichzeitig stiegen die Verkäufe von Kondominiums in Bangkok und den fünf angrenzenden Provinzen im zweiten Quartal 2026 um 19,5% im Jahresvergleich. Ein Markt, zwei gegensätzliche Entwicklungen.

Für Investoren ist das keine abstrakte Statistik, sondern eine Landkarte der Liquidität. Liquidität findet sich dort, wo Käufer bar zahlen und nicht von einer thailändischen Bank abhängen, also bei Kondos. Ein Reihenhaus in den Vororten Bangkoks ist derzeit eher ein Lagerbestand als ein Vermögenswert.

Kurzantwort

• Die Verkäufe von Kondominiums in Bangkok und den fünf Nachbarprovinzen (Nonthaburi, Pathum Thani, Samut Prakan, Samut Sakhon, Nakhon Pathom) stiegen im 2. Quartal 2026 um 19,5% im Jahresvergleich.

• Der unverkaufte Bestand an Reihenhäusern und Einfamilienhäusern in derselben Region entspricht bei aktuellem Absatztempo 67 Monaten.

• Der Unterschied liegt in der Finanzierungsquelle: Kondos werden bar gekauft, auch von Ausländern im Rahmen der 49%-Quote; Reihenhäuser kaufen Thailänder mit Hypothekenkredit.

• Ausländer dürfen kein Land besitzen, weshalb das ins Stocken geratene Segment für internationale Käufer ohnehin im Direktbesitz nicht zugänglich ist.

• Fazit für Investoren: Liquidität im Zweitmarkt findet sich derzeit bei Kondos nahe BTS- und MRT-Stationen im Bereich von 3 bis 8 Millionen Baht. Rabatte auf Villen und Reihenhäuser in den Vororten sind kein Schnäppchen, sondern der Preis für fehlende Ausstiegsmöglichkeit.

Wichtige Fakten

• Wachstum der Kondo-Verkäufe im 2. Quartal 2026: +19,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum, Region Bangkok plus fünf angrenzende Provinzen.

• Zeitraum für den Abbau des Reihenhaus-Lagerbestands: 67 Monate bei gleichbleibendem Verkaufstempo, berechnet für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, nicht für Kondos.

• Ausländer dürfen maximal 49% der verkäuflichen Gesamtfläche eines Kondominiumsgebäudes besitzen; Landeigentum bleibt ausländischen Privatpersonen verwehrt.

• Die Bank of Thailand lockerte die Anzahlungspflicht (LTV bis zu 100%) bis Ende 2026, was dem Reihenhaus-Segment jedoch nicht aus der Überversorgung geholfen hat.

• Die Verschuldung thailändischer Haushalte liegt laut Bank of Thailand bei etwa 85-90% des BIP, und Banken lehnen im Massensegment einen erheblichen Teil der Hypothekenanträge ab.

• Die reguläre Übertragungsgebühr beim Eigentumswechsel beträgt 2% des Schätzwerts; vergünstigte Sätze für Wohnimmobilien im unteren Preissegment gelten teils befristet und sollten zum Transaktionsdatum geprüft werden.

• Für den internationalen Kontext: In Phuket entfielen im 1. Quartal 2026 bereits 420 Einheiten und 2.435 Millionen Baht an ausländischen Kondo-Transfers, was 18,1% des gesamten Werts aller ausländischen Kondo-Transfers Thailands entspricht, während die landesweite Zahl solcher Transfers im Jahresvergleich um 17,3% zurückging.

Warum ein Segment wächst und das andere stagniert

Das ist keine Geschichte über Wohntrends, sondern über Kreditvergabe.

Ein Reihenhaus für 4 Millionen Baht in Samut Prakan kauft eine thailändische Familie mit mittlerem Einkommen. Sie braucht eine Hypothek. Die Bank prüft bestehende Verbindlichkeiten wie Autokredite, Kreditkarten und Ratenzahlungen und lehnt ab. Solche Ablehnungen im Massensegment häufen sich: Der Bauträger erhält eine Reservierung, aber keine Eigentumsübertragung. Der Deal scheitert im letzten Schritt.

Ein Kondo für 6 Millionen Baht an einer BTS-Station kauft entweder ein solventer thailändischer Käufer oder ein Ausländer per Auslandsüberweisung. Eine Hypothek ist nicht nötig. Eine Bankablehnung kann ein Geschäft nicht zunichtemachen, das ohnehin nicht davon abhängt.

Daher die Zahl von 19,5%, allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Das Wachstum wird von der schwachen Basis des Jahres 2025 aus berechnet, als der Bangkoker Markt in allen Segmenten einbrach. Es handelt sich um eine Erholung, nicht um einen Boom. Die absoluten Volumina liegen weiterhin unter dem Niveau von 2019.

Was nicht funktioniert hat

Die LTV-Lockerung der Bank of Thailand sollte Käufer zurück in den Reihenhaus-Markt bringen: Anzahlung entfällt, einfach kaufen. Das hat nicht funktioniert, denn das Problem liegt nicht in der Höhe der Anzahlung, sondern darin, dass Banken Kredite an Personen mit Schuldendienstquote am Limit gar nicht erst genehmigen. Regulatorische Erleichterung von oben heilt keine überlastete Haushaltsbilanz von unten.

Eine zweite Denkweise, die selten aufgeht: 'Bei 67 Monaten Lagerbestand gibt es dort die besten Rabatte.' Rabatte wird es tatsächlich geben. Doch beim Ausstieg konkurriert man auf demselben Markt, auf dem der Bauträger noch fünf Jahre lang mit neuen Einheiten Dumpingpreise anbietet. Man konkurriert im Wiederverkauf mit jemandem, der es sich leisten kann, mit Verlust zu verkaufen, um Umsatz zu generieren.

Unsere Einschätzung

Wer einen Anlagehorizont von 3 bis 5 Jahren hat und Wert auf eine Ausstiegsmöglichkeit legt, sollte auf Kondos in Bangkok im Bereich von 3 bis 8 Millionen Baht setzen, in Gehweite zu BTS oder MRT, in einem fertiggestellten Gebäude mit nachweisbarer Vermietungshistorie. Die Mietrendite liegt laut Marktschätzungen in diesem Segment bei etwa 4-6% brutto pro Jahr, und wichtiger noch: Es gibt tatsächlich Käufer im Zweitmarkt, sowohl thailändische als auch internationale.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie zur Eigennutzung über zehn Jahre gedacht ist. Dann ist die Liquiditätsfrage zweitrangig, und ein Haus mit Grundstück über eine langfristige Pacht oder eine thailändische Firmenstruktur kann für dasselbe Budget die dreifache Fläche bieten. Ein überversorgter Markt ist für den Endnutzer ein Geschenk, kein Risiko.

Wo die Bangkok-Analogie nicht greift

Die Zahl von 67 Monaten sollte nicht auf Phuket oder Koh Samui übertragen werden. Das sind unterschiedliche Wirtschaftsräume.

Reihenhäuser in Groß-Bangkok sind ein Produkt für die thailändische Mittelschicht mit Hypothekenfinanzierung. Eine Villa auf Phuket richtet sich an ausländische Käufer mit Barmitteln und an den Vermietungsmarkt über eine Verwaltungsgesellschaft. Die Nachfrage nach Ferienvillen wird durch Tourismusströme und Relocation getrieben, nicht durch Kreditgenehmigungen thailändischer Banken. Laut einer aktuellen Marktanalyse liegt der Anteil ausländischer Käufer in Phukets High-End-Segmenten inzwischen bei 67% im ersten Halbjahr 2026, während in Bangkoks zentralen Kondo-Projekten der ausländische Anteil auf 32% gestiegen ist, von zuvor rund 18%. Diese Märkte folgen völlig unterschiedlichen Regeln, und die Lagerkennzahlen aus Bangkok lassen sich nicht übertragen.

Vor einem Kauf auf den Inseln lohnt sich eine Woche vor Ort außerhalb der Hochsaison statt im Januar: Unterschiede bei Verkehr, Lärm und Auslastung zeigen sich sofort. Eine solche Besichtigungsreise vorab zu planen ist deutlich günstiger, als später eine illiquide Immobilie wieder verkaufen zu müssen.

FAQ

Was bedeuten 67 Monate Lagerbestand?

Das ist die Zeitspanne, in der der gesamte unverkaufte Bestand an Reihenhäusern und Einfamilienhäusern in Bangkok und den fünf Nachbarprovinzen bei aktuellem Verkaufstempo vom Markt verschwinden würde. Als normal gelten für dieses Segment 18 bis 24 Monate, die Überschreitung ist also fast dreifach.

Können Ausländer ein Reihenhaus oder Einfamilienhaus in Thailand kaufen?

Direktes Landeigentum ist nicht möglich. Das Gebäude lässt sich formal getrennt vom Grundstück eintragen, während das Grundstück langfristig gepachtet wird (üblich sind 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen) oder über eine thailändische Firmenstruktur genutzt wird. Jede dieser Konstruktionen muss anwaltlich geprüft werden und entspricht nicht dem Freehold-Eigentum bei Kondos.

Ist das Kondo-Wachstum von 19,5% bereits eine Trendwende?

Es handelt sich um eine Erholung von der niedrigen Basis des Jahres 2025, nicht um einen neuen Zyklus. Die absoluten Volumina liegen weiterhin unter dem Niveau vor der Pandemie. Diese Zahl signalisiert eher, wohin die Käufer zurückkehren, als ein Versprechen auf Preiswachstum.

Wie hoch ist die Rendite bei Kondos in Bangkok 2026?

Marktschätzungen zufolge liegen die Bruttorenditen bei fertiggestellten Objekten nahe BTS- und MRT-Linien bei 4-6% pro Jahr für langfristige Vermietung. Für die Nettorendite müssen Verwaltung, Mietsteuer, Leerstand und jährliche Kondominiumsgebühren (üblicherweise 40-80 Baht pro Quadratmeter monatlich) abgezogen werden.

Lohnt sich ein Kauf im überversorgten Segment wegen der Rabatte?

Zur Eigennutzung ja, Verhandlungsspielraum ist derzeit real vorhanden. Für den Wiederverkauf eher nicht: Solange der Bauträger seinen Lagerbestand abbaut, bleibt er ein direkter Konkurrent mit niedrigerem Preis und neuwertigem Produkt.

Beeinflusst die Lage in Bangkok die Villenpreise auf Phuket?

Nur begrenzt. Der Resortmarkt hängt von ausländischer Nachfrage und Touristenströmen ab, der Bangkoker Reihenhausmarkt von der Kreditvergabe thailändischer Banken. Das sind unterschiedliche Kapitalquellen.

Welche Nebenkosten fallen bei einem Immobilienkauf an?

Die Übertragungsgebühr beim Eigentumswechsel beträgt 2% des Schätzwerts (üblicherweise nach Vereinbarung zwischen den Parteien geteilt), zusätzlich Stempelsteuer oder Sondergeschäftssteuer seitens des Verkäufers, ein Beitrag zum Kondominiumsfonds sowie die rechtliche Prüfung. Vergünstigte Sätze ändern sich, daher sollte man dies zum Zeitpunkt der Übertragung prüfen.

Wie prüft man die Liquidität eines bestimmten Gebäudes vor dem Kauf?

Entscheidend ist nicht die Werbung des Bauträgers, sondern die Anzahl aktiver Wiederverkaufsangebote im selben Gebäude und deren Vermarktungsdauer. Hängen im Gebäude gleichzeitig dutzende Einheiten monatelang zum Verkauf, wird der eigene Ausstieg vermutlich genauso lange dauern.

Konkret empfiehlt sich, vor der Objektsuche den eigenen Ausstiegshorizont festzulegen. Wer innerhalb von fünf Jahren verkaufen möchte, sollte sich auf fertiggestellte Kondominiums nahe U-Bahn-Stationen in Bangkok konzentrieren und für jedes Gebäude die Wiederverkaufsstatistik der letzten 12 Monate anfragen. Wer selbst einziehen möchte, kann im überversorgten Segment hart verhandeln.

Quelle: Money & Banking Magazine

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