Ratenzahlung beim Kondo-Kauf auf Phuket: 5 Zahlungsmodelle ohne Bank

Ausländer erhalten in Thailand keine Hypothek zu Standardkonditionen - das ist eine Tatsache. Doch der Phuket-Markt hat längst praktikable Alternativen entwickelt: Bauträger bieten Ratenzahlungen bis zu drei Jahren an, Verkäufer auf dem Sekundärmarkt finanzieren den Kauf direkt, und die erste Rate kann nur 10% des Kaufpreises betragen. Im Jahr 2026 gibt es auf der Insel mindestens fünf erprobte Zahlungsmodelle für den Kondo-Erwerb - ganz ohne Bankkontakt.

Laut Nation Thailand entfielen im dritten Quartal 2025 rund 60% aller Kondo-Transaktionen auf Phuket auf ausländische Käufer. Die Prognose für 2026 liegt bei 65%. Die wenigsten davon nutzen eine thailändische Hypothek. Stattdessen kommen Milestone-Zahlungspläne, Vendor Financing und flexible Deposit-Strukturen zum Einsatz. Laut World of Condos gilt dabei für das gesamte Gebäude: Ausländer dürfen insgesamt maximal 49% der Gesamtfläche eines Gebäudes im Freehold-Eigentum halten - wer innerhalb dieser Quote kauft, erhält vollständiges Eigentum.

Das Wichtigste vorab: Ratenzahlung vom Bauträger auf Phuket ist kein Kredit. Es handelt sich um eine direkte Vereinbarung zwischen Käufer und Bauträger, bei der das Eigentumsrecht erst nach vollständiger Zahlung übergeht.

Kurzantwort

• Erste Rate beim Kondo-Kauf auf Phuket beträgt je nach Projekt und Bauträger zwischen 10% und 50%
• Laufzeit variiert von 12 Monaten bis zu 5 Jahren; bei Vendor Financing auf dem Sekundärmarkt sind bis zu 5 Jahre möglich
• Zinssatz bei Bauträger-Ratenzahlung in der Regel 0%; Vendor Financing kann einen Aufschlag von 3-5% pro Jahr beinhalten
• Ausländerquote für Kondo-Eigentum ist auf 49% begrenzt - unbedingt vor Zahlung des Deposits prüfen
• Überweisungen müssen aus dem Ausland in Fremdwährung erfolgen; für die Grundbucheintragung ist ein Foreign Exchange Transaction Form (FETF) erforderlich
• Das Immobilienportfolio The Title von AssetWise und Rhom Bho Property auf Phuket erreichte einen Wert von 47,447 Milliarden Baht - ein klares Zeichen für die Stärke der Nachfrage

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Milestone-Ratenzahlung beim Bauträger (Neubau/Off-Plan)

Dies ist das am häufigsten genutzte Modell. Der Käufer zahlt eine Reservierungsgebühr bei Vertragsunterzeichnung und leistet anschließend Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt. Ein konkretes Beispiel: Das Projekt The Harmony by Wallaya Villas in Chertalay bietet ein Schema von 30/30/15/15/10%. Die erste Rate in Höhe von 30% ist bei Unterzeichnung fällig, weitere 30% nach Abschluss der Fundamentarbeiten, dann jeweils 15% im weiteren Bauverlauf und abschließend 10% bei Schlüsselübergabe. Die geplante Fertigstellung liegt im dritten Quartal 2027 - das gibt Käufern fast zwei Jahre zur Verteilung der Zahlungen.

Ein weiteres Beispiel: Layan Verde bietet noch flexiblere Konditionen. Einstieg ab 263.000 USD mit Ratenzahlung von 50% oder 35% der Summe bis Ende 2028. Studios in diesem Projekt zeigen eine prognostizierte Rendite über einen Mietpool von bis zu 8,7% pro Jahr.

Laut AssetWise sieht eine typische Milestone-Struktur für Kondos der Marke The Title so aus: 25% bei Unterzeichnung, 25% nach Fertigstellung des Fundaments, 25% bei Übergabe. Dieses Modell schützt den Bauträger vor Risiken durch abgelehnte Hypothekenanträge und gibt dem Käufer die Möglichkeit, die Zahlungen auf die gesamte Bauzeit zu verteilen.

Szenario 2: Vendor Financing (Easy Buy) auf dem Sekundärmarkt

Hierbei handelt es sich um eine private Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer - ohne Bankbeteiligung. Der Käufer zahlt 10-30% als Deposit, den Restbetrag in Quartals- oder Monatsraten über 3-5 Jahre. Das Eigentumsrecht verbleibt beim Verkäufer bis zur vollständigen Bezahlung.

Laut Siam Real Estate kann eine höhere Anzahlung (näher an 30%) dem Käufer bessere Konditionen sichern: niedrigere monatliche Raten und kürzere Laufzeit. Vendor Financing ist sowohl für Kondos im ausländischen Freehold als auch für Leasehold-Einheiten verfügbar.

Wichtiger Hinweis: Bei Vendor Financing kann der Verkäufer einen Zinsaufschlag in den Vertrag einbauen. Formal ist das kein Zinssatz, sondern eine 'Prämie' auf den Kaufpreis. Der typische Bereich liegt bei 3-5% pro Jahr auf den ausstehenden Betrag.

Szenario 3: Vollzahlung mit Preisnachlass

Einige Bauträger gewähren einen Rabatt von 5-15% bei 100%-Zahlung in der Rohbauphase. Dieses Modell eignet sich für Investoren mit liquidem Kapital, die bereit sind, Mittel für 1,5 bis 2 Jahre zu binden. Das Risiko ist höher (Bauverzögerungen möglich), aber der Einstiegspreis ist der günstigste überhaupt.

Szenario 4: Deposit plus Weiterverkauf der Rechte vor Fertigstellung

Der Käufer zahlt ein Deposit von 25-30% und veräußert anschließend den Vertrag an einen anderen Käufer, bevor das Gebäude fertiggestellt ist. Das ist im Kern eine Spekulation auf den Wertzuwachs des Objekts. Funktioniert auf einem wachsenden Markt, aber nicht alle Bauträger erlauben die Vertragsübertragung. Die Bedingungen im Sale and Purchase Agreement müssen sorgfältig geprüft werden.

Szenario 5: Ratenzahlung über Offshore-Finanzierung

Einzelne internationale Banken in Singapur und Hongkong vergeben Kredite gegen Verpfändung von Auslandsvermögen für den Immobilienerwerb in Thailand. Die Zinssätze liegen bei 4-6% pro Jahr. Das Modell ist komplex und erfordert ein erhebliches Portfolio, ermöglicht aber die Wahrung der eigenen Liquidität.

Vergleichstabelle der Zahlungsmodelle

Hauptrisiken und Fehler

Fehler 1: Die 49%-Quote nicht prüfen. Laut Global Law Experts kann ein Ausländer ein Kondo nur dann im Freehold halten, wenn der Anteil ausländischen Eigentums im Gebäude 49% nicht überschreitet. Ist die Quote ausgeschöpft, ist eine Grundbucheintragung nicht möglich. Lösung: Fordern Sie vor Zahlung des Deposits ein schriftliches Zertifikat der Hausverwaltung (Juristic Person) an und lassen Sie es beim Land Office verifizieren.

Fehler 2: Geld innerhalb Thailands überweisen. Für die Eintragung eines Freehold-Kondos auf einen Ausländer müssen die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen. Ohne das FETF (Foreign Exchange Transaction Form) verweigert das Grundbuchamt die Eintragung.

Fehler 3: Zahlungsplan nicht schriftlich fixieren. Bei Vendor Financing werden Konditionen oft mündlich vereinbart. Jede Rate, jede Frist, Verzugsstrafen und Rückzahlungsbedingungen des Deposits müssen im Sale and Purchase Agreement schriftlich festgehalten sein.

Fehler 4: Sinking Fund und Common Area Fees ignorieren. Zusätzlich zum Kaufpreis zahlt der Käufer einen einmaligen Beitrag in den Instandhaltungsfonds (Sinking Fund, üblicherweise 400-800 Baht/qm) sowie eine monatliche Betriebskostenumlage (CAM Fee, 40-100 Baht/qm/Monat). Diese Beträge sind nicht in der Ratenzahlung enthalten.

Fehler 5: Ratenzahlung mit Investitionsschutz verwechseln. Ratenzahlung vom Bauträger ist keine Absicherung gegen dessen Insolvenz. Prüfen Sie die finanzielle Gesundheit des Unternehmens, gültige EIA-Genehmigungen und die Erfolgsgeschichte bereits abgeschlossener Projekte.

FAQ

Kann ein Ausländer eine Hypothek bei einer thailändischen Bank erhalten? Technisch bieten einige Banken (UOB, ICBC) Produkte für Ausländer an, jedoch mit strengen Anforderungen: Arbeitserlaubnis, nachgewiesenes Einkommen in Thailand, Beleihungsauslauf höchstens 70%. In der Praxis nutzt die große Mehrheit der ausländischen Käufer auf Phuket die Ratenzahlung des Bauträgers.

Wie hoch ist das Mindest-Deposit beim Kondo-Kauf auf Phuket im Jahr 2026? Bei Vendor Financing auf dem Sekundärmarkt beginnt es bei 10%. Bei Bauträgern sind 25-30% als erste Zahlung üblich.

Was passiert, wenn ich die Ratenzahlung nicht leisten kann? Bei einer Milestone-Ratenzahlung hat der Bauträger das Recht, den Vertrag aufzulösen und bereits geleistete Zahlungen einzubehalten - in der Regel vollständig oder abzüglich 10-25% der gezahlten Summe. Die Einbehaltungskonditionen sind im Vertrag festzulegen.

Benötige ich einen Anwalt für die Abwicklung einer Ratenzahlung? Ja. Ein unabhängiger Anwalt prüft den Vertrag, die 49%-Quote, den Status des Grundstücks und die Rückzahlungsbedingungen. Die Kosten für eine rechtliche Begleitung beginnen bei 30.000 bis 80.000 Baht.

In welcher Währung werden Ratenzahlungen geleistet? Alle Zahlungen erfolgen in Thai Baht. Überweisungen müssen in Fremdwährung (USD, EUR) über eine Bank eingehen, die das FETF-Formular ausstellt. Die Umrechnung in Baht erfolgt bei der empfangenden Thai-Bank.

Wird der Wechselkurs bei der Ratenzahlung festgeschrieben? Nein. Jede Zahlung wird zum aktuellen Kurs am Überweisungsdatum umgerechnet. Das Währungsrisiko liegt vollständig beim Käufer.

Wie günstig ist das preiswerteste Kondo auf Phuket auf Raten? Im Projekt Layan Verde beginnen die Preise bei 263.000 USD (rund 9,2 Millionen Baht). Günstigere Optionen gibt es in den Bezirken Rawai und Chalong ab 3-4 Millionen Baht, allerdings mit weniger flexiblen Ratenplänen.

Welche Steuern fallen bei der Ratenzahlung an? Die Ratenzahlung selbst ist steuerfrei. Bei der Grundbucheintragung sind jedoch eine Übertragungsgebühr von 2% des Schätzwerts (oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt) sowie eine Stempelsteuer von 0,5% fällig.

Quelle: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026

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