FETC für Freehold-Kondos in Thailand: Ohne dieses Dokument scheitert die Transaktion

Ein internationaler Käufer verlor im Frühjahr 2026 drei Wochen und wäre beinahe um eine Premium-Einheit in einem Phuket-Kondominium gebracht worden. Der Grund war simpel: Er überwies die Kaufsumme über das Bankkonto eines Bekannten, erhielt kein Foreign Exchange Transaction Form (FETC) - und das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung des Freehold-Eigentumsrechts. Ohne FETC kann ein Ausländer physisch kein Kondominium als Volleigentum registrieren lassen. Das ist keine Formsache - es ist das zentrale Dokument der gesamten Transaktion.

Das FETC (früher bekannt als Thor Tor 3) ist eine Bescheinigung, die eine thailändische Empfängerbank ausstellt, sobald Fremdwährung aus dem Ausland in Höhe von umgerechnet mindestens 50.000 USD eingeht. Das Dokument bestätigt, dass die Gelder aus dem Ausland stammen, legal in Thai Baht umgetauscht wurden und einem klar definierten Zweck dienen. Das Land Department verlangt die Vorlage des FETC bei der Registrierung des Freehold-Eigentumsrechts an einer Eigentumswohnung.

Ohne dieses Dokument trägt das Grundbuchamt Ihren Namen schlicht nicht in den Chanote (Eigentumsschein) ein. Sie können den vollen Kaufpreis bezahlt haben, alle Verträge unterzeichnet haben und die Schlüssel erhalten haben - rechtlicher Eigentümer werden Sie trotzdem nicht.

Kurzantwort

• FETC ist Pflicht für die Freehold-Registrierung durch Ausländer gemäß Condominium Act B.E. 2522 (Abschnitt 19)
• Es wird von einer thailändischen Bank bei internationalen Überweisungen ab 50.000 USD (oder Gegenwert in anderer Fremdwährung) ausgestellt
• Die Überweisung muss in Fremdwährung erfolgen und innerhalb Thailands in Baht umgetauscht werden
• Im Verwendungszweck muss stehen: 'for purchase of condominium unit at [Projektname]'
• Bearbeitungszeit nach Zahlungseingang: 1 bis 3 Werktage
• Liegt der Kaufpreis unter 50.000 USD, stellt die Bank ein Credit Advice (Gutschriftsanzeige) aus - dieses wird vom Grundbuchamt ebenfalls akzeptiert

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Standardkauf eines Freehold-Kondos über 50.000 USD

Der Käufer überweist die Mittel direkt von seinem ausländischen Bankkonto auf sein Konto bei einer thailändischen Bank. Wichtig: Das Empfängerkonto muss auf den Namen des Käufers lauten. Die Empfängerbank generiert das FETC automatisch. Der Käufer legt es zusammen mit den übrigen Unterlagen beim Land Office vor.

Szenario 2: Kauf unter 50.000 USD

Bei Überweisungen unter 50.000 USD ist die Bank nicht verpflichtet, ein FETC auszustellen. Das Grundbuchamt verlangt dennoch einen Nachweis über die ausländische Herkunft der Gelder. In diesem Fall genügt ein Credit Advice - eine Bankbescheinigung über den Eingang einer internationalen Überweisung. Beantragen Sie diese am Tag des Geldeingangs direkt in der Bankfiliale.

Szenario 3: Zahlung in mehreren Tranchen

Viele Entwickler staffeln die Zahlung in Phasen: Reservierungsgebühr, Vertragsanzahlung, Zwischenzahlungen und Schlusszahlung bei Übergabe. Jede internationale Überweisung muss ein eigenes FETC oder Credit Advice erzeugen. Bei der Registrierung legen Sie den vollständigen Dokumentensatz vor - die Summen müssen den Gesamtkaufpreis der Einheit abdecken.

Szenario 4: Zahlung über Kryptobörse oder Zahlungsdienstleister

Fließen die Gelder über einen Zwischendienst und treffen bereits in Baht oder von einem thailändischen Fremdkonto ein, wird kein FETC erstellt. Das Ergebnis: Das Grundbuchamt verweigert die Freehold-Registrierung. Die einzige Lösung ist eine direkte internationale Banküberweisung (SWIFT-Transfer).

Szenario 5: Kauf auf dem Sekundärmarkt

Die Regeln sind identisch. Es spielt keine Rolle, ob Sie direkt vom Entwickler oder von einem Vorbesitzer kaufen. Das FETC wird für den Käufer benötigt, nicht für den Verkäufer. Das alte FETC des Verkäufers wird nicht übertragen - Sie benötigen Ihr eigenes.

Vergleichstabelle: Zahlungsmethoden und Freehold-Eignung

Hauptrisiken und Fehler

1. Überweisung über ein Drittkonto. Die Gelder müssen von Ihrem eigenen ausländischen Konto auf Ihr eigenes thailändisches Konto eingehen. Überweist ein Partner oder Bekannter die Summe, wird das FETC auf deren Namen ausgestellt - das Land Office lehnt es ab.

2. Falscher Verwendungszweck. Steht im Feld 'Purpose' nur 'personal transfer' oder 'living expenses', kann die Bank ein FETC ohne Immobilienbezug ausstellen. Ein Grundbuchbeamter hat das Recht, dies zu beanstanden. Geben Sie immer den konkreten Zweck an: Kauf einer Eigentumswohnung, Projektname, Einheitennummer.

3. Umtausch vor der Einreise nach Thailand. Wer Dollars oder Euro außerhalb Thailands in Baht umtauscht und bereits Baht überweist, erhält kein FETC. Die Konvertierung muss innerhalb einer thailändischen Bank stattfinden.

4. Verlust des Dokuments. Das FETC wird einmalig ausgestellt. Banken archivieren Kopien nur für begrenzte Zeit. Machen Sie sofort nach Erhalt mehrere Kopien, lassen Sie diese beglaubigen und bewahren Sie sie getrennt auf. Eine Nachbeschaffung kann Monate dauern.

5. Vernachlässigung bei geplanter Weiterveräußerung. Beim späteren Verkauf der Wohnung und der Rücküberweisung des Erlöses ins Ausland kann die thailändische Bank das Original-FETC als Nachweis des legal eingeführten Kapitals verlangen. Ohne es wird die Repatriierung problematisch.

6. Verlass auf den Entwickler. Manche Developer bieten an, bei der Dokumentation zu helfen, und nehmen Zahlungen auf ihre eigenen Konten entgegen. Das nimmt Ihnen das FETC auf Ihren eigenen Namen. Überweisen Sie Gelder immer über Ihr eigenes Bankkonto.

FAQ

Was ist das FETC und warum wird es beim Kondokauf in Thailand benötigt? Das FETC (Foreign Exchange Transaction Form) ist eine Bankbescheinigung, die den Eingang von Fremdwährung aus dem Ausland in Thailand bestätigt. Ohne dieses Dokument kann ein Ausländer kein Freehold-Eigentum an einer Eigentumswohnung im Land Department registrieren lassen.

Gibt es Freehold auch ohne FETC? Nein. Der Condominium Act B.E. 2522, Abschnitt 19, schreibt ausdrücklich den Nachweis über die Einfuhr ausländischen Kapitals für die Freehold-Registrierung auf einen Ausländer vor. FETC oder Credit Advice sind die einzigen akzeptierten Dokumente.

Bei welcher Bank sollte ich ein Konto für das FETC eröffnen? Bangkok Bank, Kasikorn Bank und SCB sind am vertrautesten mit internationalen Überweisungen von Nichtansässigen. Eröffnen Sie das Konto mindestens 2 bis 4 Wochen vor der geplanten Überweisung. Einige Filialen in Phuket und Bangkok verfügen über englischsprachiges Personal.

Was kostet das FETC? Das FETC selbst ist kostenlos. Die Bank erhebt jedoch eine Gebühr für den Eingang internationaler Überweisungen - in der Regel 200 bis 500 Baht zuzüglich des Wechselkursspreads bei der Konvertierung.

Was soll ich im Verwendungszweck der Überweisung angeben? Die genaue Formulierung: 'For purchase of condominium unit [Einheitennummer] at [Projektname], [Stadt], Thailand'. Je konkreter, desto besser.

Wird das FETC auch für den Kauf einer Villa benötigt? Nein. Villen (Häuser mit Grundstück) können von Ausländern in Thailand nicht direkt als Freehold registriert werden. Das FETC gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen. Für Villen kommen andere Eigentumsstrukturen zum Einsatz.

Was tun, wenn die Überweisung ohne FETC eingegangen ist? Wenden Sie sich mit Reisepass und Transaktionsnummer an die Empfängerfiliale. Kam die Überweisung in Fremdwährung und wurde in Thailand konvertiert, ist die Bank verpflichtet, das FETC nachträglich auszustellen. Kam das Geld bereits in Baht an, ist ein FETC nicht mehr möglich.

Kann ein FETC für mehrere Einheiten genutzt werden? Theoretisch ja, wenn die Beträge übereinstimmen. In der Praxis bevorzugt das Land Office jedoch ein separates FETC pro Kauf. Es empfiehlt sich, getrennte Überweisungen für jede Einheit vorzunehmen.

Wie hängt das FETC mit der Foreign Quota von 49 % zusammen? Das FETC bestätigt das Recht eines bestimmten Ausländers auf eine Freehold-Einheit. Die Einheit selbst muss jedoch innerhalb der Ausländerquote des Gebäudes liegen (maximal 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten). Ist die Quote ausgeschöpft, hilft auch ein FETC nicht weiter - Freehold bleibt dann unzugänglich.

Wie lange sollte das FETC aufbewahrt werden? Unbegrenzt. Das Dokument wird bei einer Weiterveräußerung, bei der Rücküberweisung von Erlösen ins Ausland sowie bei allen Eigentumsstreitigkeiten benötigt. Bewahren Sie das Original und beglaubigte Kopien für die gesamte Eigentumsdauer auf.

Praktische Checkliste: FETC in 5 Schritten

1. Konto bei einer thailändischen Bank eröffnen - auf Ihren eigenen Namen (Reisepass sowie Wohnsitznachweis oder Arbeitserlaubnis)
2. Überweisung in Fremdwährung von Ihrem ausländischen Konto auf Ihr thailändisches Konto vornehmen. Vollständigen Verwendungszweck mit Projektname und Einheitennummer angeben
3. Geldeingang und Konvertierung in Baht innerhalb der thailändischen Bank abwarten
4. FETC anfordern - in der Bankfiliale mit Reisepass. Bei Beträgen unter 50.000 USD stattdessen Credit Advice beantragen
5. Original dem Anwalt oder Vertreter übergeben zur Registrierung im Land Office. Beglaubigte Kopien für sich behalten

Das FETC ist keine bürokratische Laune. Es ist die einzige Verbindung zwischen Ihrem Kapital und dem Freehold-Eigentumsrecht in Thailand. Planen Sie die Überweisung frühzeitig, kontrollieren Sie den Verwendungszweck und überlassen Sie diese Aufgabe niemals Vermittlern, deren Seriosität Sie nicht geprüft haben.

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