Hochgeschwindigkeitsbahn zwischen 3 Flughäfen: Wie sie die Preise in der EEC verändert

Thailand steht kurz davor, das letzte fehlende Glied eines Schienennetzes zu schließen, das die drei internationalen Flughäfen des Landes zu einem durchgehenden Verkehrskorridor verbindet. Das Projekt Red Line Missing Link, derzeit in Prüfung durch das Komitee des Eastern Economic Corridor (EEC), könnte die Investitionslandkarte ganzer Provinzen neu zeichnen, von den nördlichen Vororten Bangkoks bis zur Küste von Pattaya.

Für internationale Investoren, die Immobilienwert traditionell über die Verkehrsanbindung bewerten, bedeutet dieses Projekt vor allem eines: Gebiete entlang der künftigen Trasse haben ihr Wachstumspotenzial noch nicht ausgeschöpft. Doch das Zeitfenster wird enger.

Kern des Projekts ist die Fertigstellung des fehlenden Abschnitts der Red Line der BTS, um eine durchgehende Schnellverbindung zwischen den Flughäfen Don Mueang im Norden Bangkoks, Suvarnabhumi im Osten der Hauptstadt und U-Tapao in der Provinz Rayong zu schaffen. Aktuell müssen Reisende umsteigen und auf Straßenverkehr ausweichen. Ein einheitliches Schienensystem würde die Fahrzeit zwischen den Endpunkten der Strecke auf etwa 90 Minuten verkürzen, statt der derzeit drei bis vier Stunden mit dem Auto.

Kurzantwort

• Red Line Missing Link ist das Projekt zur Fertigstellung des fehlenden Streckenabschnitts, um die Flughäfen Don Mueang, Suvarnabhumi und U-Tapao schienengebunden zu verbinden

• Das Projekt befindet sich in der Vertragsüberprüfung im Rahmen des Eastern Economic Corridor (EEC)

• Marktschätzungen zufolge steigen Immobilienpreise im Umkreis von 1-2 km von Schnellbahnstationen in Bangkok historisch um 15-30% innerhalb von 3-5 Jahren nach Inbetriebnahme

• Wichtige Wachstumszonen: Bang Sue, Lat Krabang, Sri Racha, Pattaya, Rayong

• Die Gesamtlänge der Drei-Flughafen-Linie soll rund 220 km betragen

• Laut Berichterstattung von Nation Thailand könnten Ausschreibungen bereits 2028 erfolgen, sollte der aktuelle Partner Asia Era One ersetzt werden

Wichtige Fakten

• Der Flughafen U-Tapao hat bereits den Status des dritten internationalen Flughafens Bangkoks erhalten und wird mit einer geplanten Kapazität von bis zu 60 Millionen Passagieren pro Jahr modernisiert

• Die EEC-Zone umfasst die Provinzen Chachoengsao, Chonburi und Rayong, ein Gebiet mit einem gemeinsamen Bruttoregionalprodukt von über 1,5 Billionen Baht (Angaben des thailändischen Nationalen Rats für Wirtschafts- und Sozialentwicklung)

• Die Red Line der BTS (Abschnitt Bang Sue - Rangsit) ist bereits seit 2021 in Betrieb und bedient die nördliche Richtung Bangkoks

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kondominiums in Sri Racha (Chonburi) liegt bei 50.000 bis 80.000 Baht, zwei- bis dreimal günstiger als im Zentrum Bangkoks

• Laut Berichten von Nation Thailand muss der Auftragnehmer Asia Era One nach Genehmigung der Vertragsänderungen umfangreiche Bankgarantien in Höhe von rund 160 Milliarden Baht stellen

• Thai Immobilienmedien (Prachachat, Thansettakij) berichten, dass die Landpreise in Chonburi, Sri Racha, Pattaya und Sattahip trotz Verzögerungen beim Hochgeschwindigkeitsprojekt weitgehend stabil geblieben sind und sich eher am langfristigen Marktzyklus als an Spekulation orientieren

• Pattaya empfängt jährlich über 10 Millionen Touristen (Angaben der Tourism Authority of Thailand aus den Vor-Pandemie-Jahren), eine direkte Schnellverbindung zu den Flughäfen würde die Erreichbarkeit erheblich verbessern

• Auf einzelnen Abschnitten sind Geschwindigkeiten von bis zu 250 km/h vorgesehen

Für Investoren ist es entscheidend, die Preislogik rund um Infrastrukturprojekte in Südostasien zu verstehen. Das Singapur-Modell zeigt: Eine U-Bahn-Station in Gehweite steigert den Immobilienwert um 10 bis 25%. In Bangkok ist dieser Effekt bereits an den BTS-Linien Sukhumvit und Silom bestätigt, wo Kondominiums nahe den Stationen mit einem Aufschlag von 20-35% gegenüber vergleichbaren Objekten fünf bis sieben Fahrminuten entfernt gehandelt werden.

Auf die Drei-Flughafen-Linie übertragen könnte der Effekt noch ausgeprägter sein. Es handelt sich nicht nur um städtischen Nahverkehr, sondern um eine Magistrale, die entlegene Küstenregionen in Vororte Bangkoks verwandelt. Wer in Sri Racha oder Pattaya lebt, würde das Geschäftszentrum der Hauptstadt in 45 bis 60 Minuten erreichen. Das verändert die Vermietungsökonomie grundlegend: Firmenmieter, die in EEC-Betrieben arbeiten, könnten an der Küste wohnen, während Büroangestellte aus Bangkok ohne ermüdende Staus Wochenenden am Meer verbringen könnten.

Besondere Aufmerksamkeit verdient das Gebiet Lat Krabang, gelegen zwischen Bangkok und Suvarnabhumi. Es handelt sich um eine Industriezone mit vergleichsweise niedrigen Grundstückspreisen, die sich bei Inbetriebnahme der Schnellbahnlinie zu einem vollwertigen Wohnstandort entwickeln könnte. Entwickler sichern sich hier bereits Grundstücke, während der Zweitmarkt bislang nur verhalten reagiert hat.

Risiken sollten nicht unterschätzt werden. Große Infrastrukturprojekte in Thailand verschieben sich häufig zeitlich. Über das Hochgeschwindigkeitsprojekt wird bereits seit 2018 diskutiert, und der Prozess der Vertragsüberarbeitung im Rahmen der EEC könnte zusätzliche 12 bis 18 Monate in Anspruch nehmen. Investoren mit einem Anlagehorizont von unter fünf Jahren sollten ein Verzögerungsszenario einkalkulieren. Thailändische Fachmedien weisen zudem darauf hin, dass viele Investoren im EEC-Gebiet ohnehin nicht ausschließlich auf die Nähe zu Bahnstationen setzen, sondern auf langfristigen Werterhalt sowie auf Hafen- und Industrieaktivität in Zonen wie Laem Chabang und Map Ta Phut.

Dennoch spricht die staatliche Priorisierung und die Einbindung in die EEC-Strategie für eine hohe Realisierungswahrscheinlichkeit. Für Investoren, die eine Besichtigungsreise in die Provinzen Chonburi und Rayong planen, ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt: Die Preise beinhalten noch keine 'Bahnprämie', und das Angebot an hochwertigen Neubauprojekten in der EEC-Zone wächst kontinuierlich.

Quelle: Nation Thailand

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FAQ

Was ist der Red Line Missing Link und wozu dient er?

Es handelt sich um den fehlenden Abschnitt einer Schnellbahnstrecke, der die nördliche Red Line der BTS mit der Hochgeschwindigkeitsmagistrale zum Flughafen U-Tapao verbindet. Ohne ihn haben die drei Flughäfen Bangkoks keine direkte Schienenverbindung.

Wann ist die Inbetriebnahme der Schnellbahn zwischen den drei Flughäfen geplant?

Ein genauer Zeitplan steht noch nicht fest. Das Projekt durchläuft eine erneute Prüfung durch das EEC-Komitee. Marktschätzungen zufolge ist eine vollständige Inbetriebnahme frühestens 2029 bis 2031 realistisch, wobei Ausschreibungen laut Nation Thailand bereits 2028 möglich wären.

Wie wirkt sich die Hochgeschwindigkeitsbahn auf die Immobilienpreise in Pattaya aus?

Eine direkte Schnellverbindung zu zwei Flughäfen Bangkoks würde Pattaya für Touristen und Expats deutlich attraktiver machen. Vergleichbare Projekte in Asien führten historisch zu Preissteigerungen von 15-30% im Einflussbereich der Stationen innerhalb von 3-5 Jahren nach Inbetriebnahme. Aktuelle thailändische Marktberichte zeigen jedoch, dass die Preise in Pattaya und Umgebung trotz Verzögerungen bislang stabil geblieben sind.

Welche Gebiete entlang der Strecke sind für Investitionen am vielversprechendsten?

Sri Racha, Lat Krabang und die Vororte von Pattaya. Diese Standorte verbinden vergleichsweise niedrige aktuelle Preise mit hohem Wachstumspotenzial bei Inbetriebnahme der Bahnlinie.

Können Ausländer Immobilien in der EEC-Zone kaufen?

Ja. Ausländische Staatsbürger dürfen Kondominiums als Eigentum (Freehold) erwerben, sofern die Ausländerquote im Projekt 49% nicht übersteigt. Für Grundstücke und Villen werden Langzeitpachtmodelle genutzt (Leasehold über 30+30+30 Jahre).

Sollte man auf die Projektgenehmigung warten oder jetzt kaufen?

Die Infrastrukturprämie fließt lange vor der tatsächlichen Inbetriebnahme in den Preis ein. Der bedeutendste Preissprung erfolgt in der Regel bei Vertragsunterzeichnung und Baubeginn. Ein Kauf vor der endgültigen Vertragsgenehmigung ermöglicht es, das aktuelle Preisniveau zu sichern.

Wie hoch ist die Mietrendite in der EEC-Zone?

In Sri Racha und den Vororten von Pattaya liegt die Mietrendite für Kondominiums bei 5-7% pro Jahr, höher als im zentralen Bangkok (3-4%). Die Nachfrage von Firmenmietern aus EEC-Industriebetrieben sorgt für eine stabile Auslastung.

Welche Risiken bestehen bei Investitionen, die an ein Infrastrukturprojekt gekoppelt sind?

Das Hauptrisiko ist eine Verzögerung des Bauzeitplans. Auch Änderungen der Streckenführung oder Stationsstandorte sind möglich. Empfehlenswert sind Objekte mit eigenständiger Investitionsattraktivität, die nicht ausschließlich von der Bahninbetriebnahme abhängt.