Leasehold in Thailand: Was passiert mit der Immobilie, wenn das Gebäude altert?

Sie kaufen eine Leasehold-Wohnung auf Phuket zu einem attraktiven Preis. Nach 20 Jahren wird das Gebäude als baufällig eingestuft. Ihr Pachtvertrag endet automatisch, und Sie verlieren Ihre Investition. Das ist kein Horrorszenario, sondern geltendes thailändisches Recht.

Leasehold lockt internationale Käufer mit Preisen, die 30 bis 40 Prozent unter vergleichbarem Freehold liegen. Doch hinter dem Rabatt steckt eine juristische Konstruktion, die viele Investoren nur oberflächlich verstehen. Wir erklären, wie Leasehold funktioniert, wenn ein Gebäude altert, und welche Handlungsoptionen bestehen.

Kurzantwort

• Die maximale Laufzeit eines Leasehold-Vertrags in Thailand beträgt 30 Jahre (Section 540, Civil and Commercial Code). Angebote mit 'automatischer Verlängerung auf 90 Jahre' werden vom Land Department nicht registriert.

• Wird ein Gebäude abgerissen, endet der Leasehold-Vertrag automatisch gemäß Section 567 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

• Eine Entschädigung beim Abriss ist nicht garantiert, sie hängt allein vom Wortlaut Ihres individuellen Vertrags ab.

• Auf dem Zweitmarkt in Phuket werden Wohnungen mit einer Restlaufzeit von 10 bis 20 Jahren zu reduzierten Preisen über eine Rechtsübertragung (Assignment) verkauft.

• Der Oberste Gerichtshof Thailands hat 2023 bis 2025 mehrfach bestätigt: Eine Verlängerung des Leasehold ist nur über eine neue Vereinbarung mit dem Grundeigentümer möglich, ohne jegliche Garantie.

• Für nicht verkaufte Einheiten in bereits fertiggestellten Gebäuden kann ein Bauträger einen neuen 30-jährigen Leasehold-Vertrag anbieten, das ist gängige und legale Praxis.

• Freehold-Eigentum in Kondominien ist Ausländern nur bis zu 49 Prozent der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes vorbehalten, wie internationale Quellen zu den Eigentumsregeln 2026 bestätigen.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Neuer Leasehold-Vertrag über die vollen 30 Jahre. Sie kaufen direkt vom Bauträger in einem bereits fertigen Komplex, der Vertrag wird über die vollen 30 Jahre registriert. Optimal für Anleger, die vermieten und ihr Investment in 10 bis 15 Jahren amortisieren wollen. Der Kompromiss: Nach Ablauf der Laufzeit sind Sie vom Wohlwollen des Grundeigentümers bei einer Verlängerung abhängig.

Szenario 2: Leasehold mit 10 bis 20 Jahren Restlaufzeit auf dem Zweitmarkt. Der Preis liegt deutlich niedriger, die Transaktion erfolgt über eine Rechtsübertragung mit Registrierung beim Land Department. Geeignet für die Eigennutzung über 8 bis 15 Jahre oder wenn der Preis günstiger ist als eine vergleichbare Langzeitmiete. Oft sind Möblierung, Ausbau und Zugang zur Anlagen-Infrastruktur bereits im Preis enthalten. Kompromiss: extrem eingeschränkte Liquidität beim Weiterverkauf, praktisch kein Restwert.

Szenario 3: Leasehold als Mietalternative zum Wohnen. Wer Immobilien nicht als Investment, sondern einfach als Wohnraum in Thailand betrachtet, kann mit einem Leasehold über 15 bis 20 Jahre günstiger fahren als mit monatlicher Miete für vergleichbaren Wohnraum. Kompromiss: Das Kapital ist vorab gebunden, die Flexibilität minimal. Ändern sich die Pläne nach drei Jahren, ist ein gewinnbringender Verkauf schwierig.

Szenario 4: Freehold statt Leasehold. Kauf einer Kondo-Einheit innerhalb der ausländischen Quote (bis zu 49 Prozent der Fläche eines Projekts) als vollständiges Eigentum. Der Preis ist höher, das Eigentumsrecht dafür unbefristet und vererbbar. Optimal für langfristige Investitionen. Kompromiss: begrenzte Auswahl und höhere Einstiegshürde.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Risiko: Glaube an die 'automatische Verlängerung auf 90 Jahre'. Der Oberste Gerichtshof Thailands hat wiederholt bestätigt, dass das Land Department nur die ersten 30 Jahre registriert. Alle weiteren 'Verlängerungen' sind reine Absichtserklärungen ohne Rechtskraft. Absicherung: Lesen Sie ausschließlich den registrierten Vertrag, nicht die Marketingunterlagen.

Risiko: kein Entschädigungspassus bei Abriss. Standardmäßig endet der Leasehold-Vertrag ohne Entschädigung, sobald ein Gebäude als baufällig eingestuft wird. Absicherung: Bestehen Sie auf konkrete Zahlungsbedingungen bei vorzeitiger Vertragsbeendigung im Vertrag.

Risiko: Wechsel des Grundeigentümers. Das Grundstück kann an Dritte verkauft werden. Der neue Eigentümer muss den registrierten Leasehold respektieren, ist aber nicht zur Verlängerung verpflichtet. Absicherung: Prüfen Sie die Eigentumshistorie des Grundstücks und die finanzielle Lage des Verpächters.

Risiko: Überschätzung des Restwerts. Eine Leasehold-Wohnung verliert linear an Wert mit jedem Jahr. Nach 20 Jahren ist eine Einheit mit ursprünglich 30 Jahren Laufzeit erheblich weniger wert als beim Kauf. Absicherung: Kalkulieren Sie die Rendite ausschließlich über Mieteinnahmen, nicht über den Wiederverkauf.

Risiko: vorzeitiger Verfall des Gebäudes. Das tropische Klima Thailands beschleunigt den Verschleiß der Bausubstanz. Ein Gebäude kann bereits nach 20 bis 25 Jahren als baufällig eingestuft werden. Absicherung: Wählen Sie Projekte mit seriösen Bauträgern und aktivem Facility Management.

Fehler: Kauf ohne unabhängigen Anwalt. Viele ausländische Käufer unterschreiben die englische Vertragsversion, ohne die thailändische zu prüfen. Vor Gericht gilt der thailändische Text als maßgeblich. Absicherung: Beauftragen Sie vor der Unterschrift einen unabhängigen thailändischen Anwalt.

FAQ

Kann man einen Leasehold-Vertrag in Thailand nach 30 Jahren verlängern?

Theoretisch ja, aber nur durch eine neue Vereinbarung mit dem Grundeigentümer. Das Gesetz sieht keinerlei Garantie für eine Verlängerung vor. Eine automatische Verlängerung wird vom Land Department nicht registriert.

Was passiert mit einer Leasehold-Wohnung, wenn das Gebäude abgerissen wird?

Gemäß Section 567 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs endet der Leasehold-Vertrag automatisch. Eine Entschädigung ist nur möglich, wenn sie ausdrücklich im Vertragstext vorgesehen ist.

Lohnt sich der Kauf eines Leasehold mit 15 Jahren Restlaufzeit?

Das kann günstiger sein als eine Langzeitmiete, wenn Möblierung, Ausbau und Infrastruktur im Preis enthalten sind. Geeignet für Eigennutzung oder kurzfristige Vermietung, aber nicht für den Wiederverkauf.

Ist Leasehold in Thailand vererbbar?

Ja, aber nur innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags. Bleiben noch 5 Jahre bis zum Vertragsende, erhält der Erbe genau dieses Nutzungsrecht für 5 Jahre.

Worin unterscheiden sich Leasehold und Freehold für Ausländer in Thailand?

Freehold ist vollständiges, unbefristetes und vererbbares Eigentum. Leasehold ist eine langfristige Pacht mit maximal 30 Jahren ohne Verlängerungsgarantie. Freehold steht Ausländern nur in Kondominien innerhalb der 49-Prozent-Quote zur Verfügung.

Wird ein 90-jähriger Leasehold beim Land Department registriert?

Nein. Das thailändische Land Department registriert ausschließlich die erste 30-jährige Periode. Alle weiteren 'Verlängerungen' bleiben nicht registrierte, rechtlich ungeschützte Zusagen.

Wie läuft die Rechtsübertragung eines Leasehold auf dem Zweitmarkt ab?

Über das standardisierte Assignment-Verfahren mit verpflichtender Registrierung beim Land Department. Dieses Verfahren ist nach thailändischem Recht vollständig legal.

Lohnt sich der Kauf eines Leasehold auf Phuket im Jahr 2026?

Das hängt von Ihren Zielen ab. Für kurzfristige Nutzung (8 bis 15 Jahre) oder Vermietung mit schneller Amortisation kann Leasehold eine sinnvolle Wahl sein. Für langfristige Investitionen ist Freehold deutlich sicherer.

Die wichtigste Grundregel beim Leasehold-Kauf: Kalkulieren Sie so, als würde die Wohnung nach 30 Jahren nicht mehr existieren. Wenn Mieteinnahmen oder die Ersparnis gegenüber einer Miete die Investition innerhalb dieser Frist amortisieren, ist das Geschäft sinnvoll. Wer auf eine Verlängerung oder Wertsteigerung spekuliert, geht ein Risiko ein, das sich nicht versichern lässt.

Source: Siam Real Estate

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