Entwickler auf Phuket prüfen: 8 Schritte zur sicheren Immobilientransaktion 2026

Allein in den letzten zwei Jahren wurden auf Phuket mindestens vier Wohnprojekte eingefroren. Käufer verloren dabei zwischen 3 und 18 Millionen Baht pro Person. Der gemeinsame Nenner in allen Fällen: Niemand hatte den Entwickler vorab geprüft.

Das eigentliche Problem liegt nicht darin, dass es auf der Insel keine seriösen Unternehmen gäbe. Die gibt es durchaus. Das Problem ist, dass ausländische Käufer nicht wissen, wo und wie sie recherchieren sollen. Dabei sind die thailändischen Handelsregister öffentlich zugänglich, Jahresabschlüsse lassen sich einsehen, und Baugenehmigungen können innerhalb von zwanzig Minuten verifiziert werden. Kaum jemand nutzt diese Möglichkeiten.

Dieser Artikel liefert einen klaren Handlungsrahmen: acht Prüfschritte, die rund 95 Prozent aller typischen Risiken eliminieren, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird.

Kurzantwort

• Auf Phuket sind mehr als 200 Entwicklergesellschaften registriert, aber nur rund 30 haben in den letzten fünf Jahren tatsächlich Projekte fertiggestellt
• Eine Unternehmensrecherche über das DBD (Department of Business Development) dauert 15 bis 20 Minuten und ist online kostenlos
• Ein seriöser Kondominiumentwickler sollte ein eingezahltes Stammkapital von mindestens 20 Millionen Baht aufweisen
• Eine EIA (Umweltverträglichkeitsprüfung) ist für Projekte mit mehr als 79 Einheiten oder Gebäuden über 23 Meter Höhe gesetzlich vorgeschrieben
• Die Baugenehmigung (Ror. 1, Ror. 4) wird beim zuständigen Kommunalamt geprüft - entweder beim Or Bor Tor oder beim Tessaban
• Schätzungen zufolge hatten 60 bis 70 Prozent der eingefrorenen Projekte auf Phuket ein Stammkapital von unter 5 Millionen Baht

Szenarien und Optionen

Schritt 1 - Handelsregisterprüfung über das DBD

Rufen Sie die Website des Department of Business Development auf (dbd.go.th). Suchen Sie nach dem Firmennamen oder der Registrierungsnummer. Sie erhalten sofort: Gründungsdatum, Stammkapital, Namen der Direktoren und den aktuellen Status des Unternehmens. Wurde die Gesellschaft vor weniger als drei Jahren gegründet und verfügt über ein Kapital von nur 1 bis 2 Millionen Baht, ist das ein deutliches Warnsignal. Diese Struktur ist typisch für sogenannte Projektgesellschaften (SPVs), die für ein einzelnes Objekt gegründet werden und danach aufgelöst werden.

Schritt 2 - Analyse der Jahresabschlüsse

Thai-Unternehmen sind gesetzlich verpflichtet, geprüfte Jahresabschlüsse einzureichen. Über das DBD-Portal können Sie Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung der letzten drei Jahre anfordern. Achten Sie auf drei Kennzahlen: das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital (Debt-to-Equity), positive Cashflows und die Umsatzentwicklung. Ein Unternehmen, das drei Jahre in Folge Verluste schreibt und gleichzeitig ein neues Projekt lanciert, ist ein klares Risiko.

Schritt 3 - Portfolio abgeschlossener Projekte

Verlangen Sie eine Liste fertiggestellter Objekte mit Abschlussdaten. Überprüfen Sie diese vor Ort: Besuchen Sie die Projekte, sprechen Sie mit Bewohnern und sehen Sie sich den Zustand der Gemeinschaftsbereiche an. Hat ein Entwickler in den letzten zehn Jahren fünf oder mehr Projekte erfolgreich abgeschlossen, ist das ein starkes Qualitätsmerkmal. Unternehmen mit einem oder keinem fertiggestellten Objekt tragen ein erheblich höheres Ausfallrisiko.

Schritt 4 - Grundstücksprüfung beim Land Office

Beim Grundbuchamt (Land Office, Krom Tee Din) können Sie prüfen, wem das Grundstück des geplanten Projekts gehört, ob Belastungen, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten vorliegen. Entscheidend ist, dass das Grundstück den Titel Chanote (Nor Sor 4 Jor) trägt. Dies ist der einzige vollwertige Eigentumstitel in Thailand. Grundstücke mit Titeln wie Nor Sor 3 oder Sor Kor 1 verursachen rechtliche Komplikationen bei Kondominiumprojekten.

Schritt 5 - Baugenehmigung (Ror. 4)

Die Kommunalbehörde erteilt die eigentliche Baugenehmigung, in Thailand bekannt als Ror. 4 oder Bai Anuyat Kor Sang. Ohne dieses Dokument ist das Bauvorhaben rechtswidrig. Prüfen Sie, ob die Genehmigung genau für das Ihnen angebotene Projekt ausgestellt wurde und ob die angegebenen Parameter (Stockwerkzahl, Fläche, Einheitenanzahl) mit den Vermarktungsunterlagen übereinstimmen. Es kommt vor, dass Entwickler mit dem Verkauf beginnen, bevor die Baugenehmigung vorliegt - dies stellt einen Rechtsverstoß dar.

Schritt 6 - EIA - Umweltverträglichkeitsprüfung

Für größere Projekte (mehr als 79 Einheiten oder Gebäude über 23 Meter) verlangt das thailändische Recht eine Environmental Impact Assessment. Das Verfahren dauert sechs bis zwölf Monate. Wenn ein Entwickler Einheiten in einem großen Komplex verkauft, ohne dass die EIA bereits genehmigt wurde, kann das Projekt auf unbestimmte Zeit blockiert werden. Fordern Sie die EIA-Nummer an und verifizieren Sie sie über das ONEP (Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning).

Schritt 7 - Qualifikation des Bauunternehmers

Entwickler und ausführendes Bauunternehmen sind häufig verschiedene Gesellschaften. Fragen Sie, wer tatsächlich baut. Große thailändische Bauunternehmen mit einer sogenannten 'Piset'-Lizenz des DPT (Department of Public Works) sind befugt, Projekte ohne Wertgrenze zu realisieren. Kleinere Unternehmen mit Lizenzen der Kategorien 1 bis 3 sind volumenmäßig eingeschränkt. Eine Diskrepanz zwischen Lizenzklasse und Projektumfang ist ein ernsthafter Mangel.

Schritt 8 - Unabhängige Vertragsprüfung

Beauftragen Sie einen unabhängigen Rechtsanwalt - keinen, der vom Entwickler empfohlen wurde. Zentrale Prüfpunkte: Zahlungsplan ist an Baufortschritte geknüpft, nicht an Kalendertermine; Vertragsstrafen bei Bauverzögerungen sind klar und konkret formuliert; Rückzahlungsbedingungen bei Nichterfüllung sind eindeutig geregelt. Die Kosten für eine solche Prüfung liegen bei 15.000 bis 30.000 Baht - und sind die rentabelste Einzelinvestition innerhalb der gesamten Transaktion.

Hauptrisiken und Fehler

Fehler 1 - Vertrauen in Renderings und Showrooms. Hochwertige 3D-Visualisierungen haben keine rechtliche Bindungskraft. Das einzig verbindliche Dokument ist der Kaufvertrag einschließlich technischer Anlagen mit detaillierten Baubeschreibungen.

Fehler 2 - Nur den Entwickler, nicht das Grundstück prüfen. Ein Entwickler kann solide erscheinen, während das Grundstück gleichzeitig als Kreditsicherheit bei einer Bank hinterlegt ist. Bedient der Entwickler den Kredit nicht, kann die Bank das Grundstück einziehen - mitsamt der bereits erworbenen Einheit.

Fehler 3 - Vollzahlung vor Fertigstellung. Das auf Phuket übliche Zahlungsschema lautet: 30 Prozent bei Vertragsunterzeichnung, 30 Prozent bei Rohbaufertigstellung, 10 Prozent bei Innenausbau, 30 Prozent bei Schlüsselübergabe. Jede Abweichung zugunsten einer frühzeitigeren Vollzahlung sollte Misstrauen wecken.

Fehler 4 - Ausländerquote ignorieren. In einem Kondominium dürfen Ausländer maximal 49 Prozent der Gesamtwohnfläche erwerben. Ist diese Quote erschöpft, ist ein Freehold-Erwerb nicht mehr möglich. Überprüfen Sie die aktuelle Quote beim Entwickler und verifizieren Sie sie zusätzlich beim zuständigen Land Office.

Fehler 5 - Kein unabhängiger Anwalt. Der Anwalt des Entwicklers vertritt dessen Interessen. Das ist kein Interessenkonflikt - das ist strukturelle Realität. Ihr eigener Rechtsberater muss vollständig unabhängig sein.

FAQ

Wo kann ich einen thai-ländischen Entwickler kostenlos prüfen? Über die DBD-Plattform unter datawarehouse.dbd.go.th. Dort sind Registrierungsdaten, Kapital, Direktoren und Jahresabschlüsse aller eingetragenen Unternehmen frei zugänglich.

Was kostet eine vollständige Due-Diligence-Prüfung? In der Regel zwischen 30.000 und 80.000 Baht, abhängig von der Komplexität. Enthalten sind Unternehmens-, Grundstücks- und Lizenzprüfung sowie eine Vertragsanalyse.

Was ist eine EIA und wann ist sie Pflicht? EIA steht für Environmental Impact Assessment. Sie ist für Kondominiumprojekte mit mehr als 79 Einheiten oder Gebäude über 23 Meter gesetzlich vorgeschrieben. Ohne EIA kann das Projekt nicht legal realisiert werden.

Kann ich die Baugenehmigung selbst überprüfen? Ja. Wenden Sie sich mit dem Projektnamen an das zuständige Kommunalamt (Or Bor Tor oder Tessaban). Die Auskunft wird auf Anfrage erteilt.

Welches Mindeststammkapital sollte ein Entwickler haben? Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Untergrenze speziell für Entwickler. Die Praxis zeigt jedoch: Bei einem Projektvolumen von 500 Millionen Baht ist ein Stammkapital unter 20 Millionen Baht ein Zeichen für Unterkapitalisierung.

Was tun, wenn der Entwickler keine Abschlüsse vorlegt? Fordern Sie diese direkt über das DBD an. Reicht ein Unternehmen keine Abschlüsse ein, verstößt es gegen geltendes Recht - das ist ein hinreichender Grund, die Verhandlungen sofort zu beenden.

Wie erfahre ich, ob das Projektgrundstück belastet ist? Beim Land Office können Sie anhand der Chanote-Nummer eine Auskunft über alle Belastungen, Hypotheken und Rechte Dritter einholen.

Bietet eine große Marke automatisch Sicherheit? Sie reduziert Risiken, eliminiert sie aber nicht vollständig. Große thai-ländische Entwickler, die an der Börse SET notiert sind, unterliegen Offenlegungspflichten - das erhöht die Transparenz spürbar.

Sollte man bei einem Entwickler ohne fertiggestellte Projekte kaufen? Nur dann, wenn hinter dem Unternehmen Gesellschafter mit nachgewiesenem Kapital und Bau-Erfahrung stehen und die rechtliche Prüfung keine Auffälligkeiten ergeben hat. Für konservative Investoren gilt grundsätzlich: nein.

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