Immobilienzahlung in Thailand 2026: 3 legale Wege für internationale Käufer

Ausländer dürfen in Thailand Eigentum erwerben, das ist rechtlich unstrittig. Die eigentliche Herausforderung liegt woanders: Auf welchem Weg das Kapital ins Land kommt und welche Dokumentation dabei entsteht, entscheidet darüber, ob die Eigentumsregistrierung überhaupt gelingt.

Das thailändische Landamt verlangt einen klaren Nachweis, dass ausländische Währung physisch ins Land eingeführt und dort in Baht umgetauscht wurde. Genau an dieser Schnittstelle zwischen internationalen Bankstrukturen und lokalen Vorschriften scheitern viele Käufer, die sich auf informelle Zahlungswege verlassen.

Kurzantwort

• Drei legale Zahlungswege stehen zur Verfügung: Überweisung vom eigenen Konto im Heimatland, Überweisung von einem im Ausland registrierten Konto des Käufers, oder eine internationale Banküberweisung über ein Drittland direkt an eine thailändische Bank.

• Bargeld löst das Kernproblem nicht: Für die Freehold-Registrierung einer Eigentumswohnung ist das Formular FET (Foreign Exchange Transaction) zwingend erforderlich, ein Beleg dafür, dass Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen und vor Ort in Baht umgetauscht wurde. Im Koffer eingeführtes Bargeld erzeugt dieses Dokument nicht.

• Freehold-Eigentum ist Ausländern bis zu einer Quote von 49% der Wohnfläche eines Kondominiums vorbehalten, der Rest läuft über Leasehold oder thailändische Gesellschaftsstrukturen.

• Marktübliche Gebühren für Zahlungsdienstleister liegen bei etwa 1 bis 2,5% der Summe zuzüglich Kursspanne, die Differenz zwischen Anbietern kann laut Marktbeobachtungen bis zu 1,5% des Transaktionsvolumens ausmachen.

• Ohne FETF ist die Chanote-Registrierung (Eigentumsurkunde) nicht möglich, das gilt inzwischen auch zunehmend für 30-jährige Leasehold-Verträge an einzelnen Standorten auf Phuket.

• Der bevorzugte, sicherste Weg ist laut internationalen Fachquellen die Überweisung in Fremdwährung von einem ausländischen Konto direkt an eine thailändische Bank, wobei das Konto auf den Namen des künftigen Eigentümers laufen sollte.

Hauptrisiken und Fehler

Zahlung über falsch deklarierte Handelsdokumente. Gelder werden formal als Zahlung für Waren oder Ausrüstung deklariert, tatsächlich aber für eine Immobilie verwendet. Das gefährdet die gesamte Transaktion rechtlich. Lösung: Vor dem Transfer den Verwendungszweck in jedem Zahlungsauftrag genau prüfen und bei Warenbezug die Zahlung stoppen.

Bruch in der Zahlungskette. Das Geld wird von einer Gesellschaft angenommen, kommt beim Bauträger aber von einer völlig anderen, nicht verbundenen Einheit an. Lösung: Vertraglich festlegen, dass der letztendliche Zahler benannt ist, und Referenzbeispiele bereits abgewickelter Zahlungen einfordern.

Zahlung durch eine unbeteiligte dritte Person. Immer mehr Bauträger in Thailand lehnen Zahlungen von Personen ab, die keinen erkennbaren Bezug zum Käufer haben. Lösung: Im Verwendungszweck müssen Name des Käufers, Projektname und Einheitennummer stehen.

Zahlung in Kryptowährung. Digitale Assets gelten in vielen Herkunftsländern weder als Landeswährung noch als offizielle Fremdwährung, ein formales Verbot fehlt oft, aber auch die nötige Dokumentation für die spätere FET-Ausstellung. Lösung: Krypto nur nutzen, wenn der gesamte Geldfluss später lückenlos nachweisbar bleibt.

Leasehold ohne FET-Nachweis. Einige Landämter auf Phuket verlangen den Nachweis inzwischen auch bei der Registrierung eines 30-jährigen Leasehold-Vertrags. Lösung: Grundsätzlich so zahlen, dass eine FET-Ausstellung jederzeit möglich bleibt, auch wenn sie aktuell nicht verlangt wird.

Auf Unauffälligkeit setzen. Solange niemand nachfragt, scheint alles in Ordnung, doch Fragen tauchen typischerweise bei Scheidung, Steuerprüfung oder beim Versuch auf, den Verkaufserlös später zurückzuführen. Lösung: Vollständige Unterlagen von Anfang an sammeln, Kaufvertrag, Zahlungsbeleg, Überweisungsauftrag, FET-Formular, Quittung des Bauträgers, und über Jahre aufbewahren.

FAQ

Kann ich als Ausländer 2026 überhaupt eine Wohnung in Thailand kaufen?

Ja, das ist uneingeschränkt möglich. Ausländer erwerben Freehold-Eigentum innerhalb der 49%-Quote eines Kondominiums, der übrige Anteil wird per Leasehold oder über eine thailändische Gesellschaftsstruktur gehalten.

Was genau ist das FET-Formular und wozu dient es?

Es ist die Bankbestätigung, dass Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen und in Thailand in Baht umgetauscht wurde. Ohne dieses Dokument registriert das Landamt kein ausländisches Eigentum an einem Kondominium.

Kann ich einfach Bargeld mitbringen und dem Bauträger übergeben?

Technisch ja, allerdings muss Bargeld über bestimmten Schwellenwerten bei Ein- und Ausreise deklariert werden. Eine solche Zahlung erzeugt jedoch kein FET-Dokument, wodurch die Freehold-Registrierung scheitert.

Ich lebe seit langem im Ausland. Gelten für mich noch besondere Meldepflichten im Heimatland?

Wenn die Zahlung über ein ausländisches Konto läuft, ist die Heimatbank nicht beteiligt. Bestimmte Meldepflichten reduzieren sich mit zunehmender Aufenthaltsdauer im Ausland, eine grundsätzliche Prüfung der individuellen Situation bleibt aber ratsam.

Wie prüfe ich einen Zahlungsdienstleister oder Zahlungsagenten?

Fordern Sie Unternehmensregistrierung, Vollmachtsvertrag, Nachweis der Berechtigung zur Abwicklung von Privatkundentransaktionen und Referenzbeispiele bereits erfolgter Zahlungen an. Fehlt ein ordentlicher Zahlungsbeleg, ist das ein Warnsignal.

Was sollte im Verwendungszweck der Überweisung nach Thailand stehen?

Name und Nachname des Käufers, Projektname und Einheitennummer. Ob Freehold oder Leasehold zusätzlich angegeben werden muss, hängt vom jeweiligen Bauträger ab.

Was passiert, wenn eine unsaubere Zahlung zunächst problemlos durchläuft?

Schwierigkeiten zeigen sich meist nicht beim Kauf, sondern später beim Verkauf und der Rückführung des Kapitals. Ohne sauberen Zahlungsnachweis wird die Herkunft des Geldes schwer erklärbar.

Der sicherste Ablauf sieht so aus: Überweisung vom eigenen oder einem im Ausland registrierten Konto in Fremdwährung direkt an die thailändische Bank des Bauträgers, klare Zuordnung von Käufername und Einheitennummer, Umtausch in Baht vor Ort, Ausstellung des FET-Formulars, anschließend Registrierung beim Landamt. Wer an irgendeiner Stelle dieser Kette eine Abkürzung über falsch deklarierte Zahlungszwecke angeboten bekommt, sollte das als klares Warnsignal werten, denn eine gesparte Gebühr von einem Prozent rechtfertigt niemals das Risiko einer Transaktion auf fragwürdiger Dokumentengrundlage.

Quelle: gosthome-phuket.com

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