Податки при купівлі та продажу квартири на Пхукеті: 6 ключових цифр 2026

Купівля кондомініуму на Пхукеті у фрихолд виглядає просто: обрав квартиру, підписав договір, переказав гроші. Але між ціною в рекламному буклеті й реальною сумою витрат — прірва, яку більшість інвесторів виявляє вже на етапі реєстрації угоди.

За даними ринку, понад 80% покупців не перевіряють договір із забудовником у незалежного юриста. Результат передбачуваний: переплата на податках, втрата прав і неприємні сюрпризи при перепродажу. Розберемо всі обов'язкові платежі — від першої угоди до виходу з активу — і покажемо, де саме втрачаються гроші.

Швидка відповідь

• Transfer fee (збір за реєстрацію) — 2% від вартості, застосовується до кожної угоди фрихолду.
• Specific Business Tax (SBT) — 3,3%, платить забудовник (або продавець-фізособа, якщо володів менше 5 років).
• Withholding Tax — 1% при купівлі у забудовника (юрособа); при продажу фізособою — розраховується за прогресивною шкалою.
• Гербовий збір (Stamp Duty) — 0,5%, замінює SBT, якщо продавець володів квартирою понад 5 років.
• Податок на землю та будівлю — 0,02% для житлової нерухомості, 0,3% для комерційного використання (включно з лізхолдом).
• За законом покупець при угоді із забудовником зобов'язаний платити максимум 1% (свою частку transfer fee), а не 6,3% і не 50/50 від усієї суми.

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля у забудовника у фрихолд

Загальне податкове навантаження на угоду становить 6,3% від вартості об'єкта. З них:

• Transfer fee 2% — за стандартним договором, затвердженим Міністерством внутрішніх справ Таїланду, ділиться 50/50 між покупцем і продавцем. Отже, покупець платить 1%.
• SBT 3,3% — зобов'язання забудовника. Забудовники звільнені від ПДВ, але натомість сплачують SBT.
• Withholding Tax 1% — частина податку на прибуток компанії-забудовника, утримується при реєстрації. Теж зобов'язання продавця.

Підсумок для покупця за законом: 1%. На квартиру вартістю 10 млн бат це 100 000 бат, а не 630 000.

Проблема в тому, що багато забудовників на Пхукеті вписують у договір формулювання на кшталт 'усі податки та збори сплачуються покупцем' або 'діляться 50/50'. Деякі додають неіснуючий гербовий збір і доводять цифру до 6,8%. Гербовий збір при купівлі у юрособи (комерційна угода) не застосовується — це пряме порушення.

Досвід показує: чим далі від Бангкока, тим частіше договори розходяться із законодавством. Консультація юриста з аналізом договору коштує близько 10 000 бат на годину, повна перевірка з коментарями — близько 25 000 бат. На квартирі за 10 млн бат економія може становити 530 000 бат — окупність юриста у 20 разів.

Сценарій 2: володіння та щорічні витрати

Після купівлі починаються регулярні платежі:

• Sinking fund — одноразовий резервний фонд при купівлі. Розмір залежить від класу проєкту. Для преміальних комплексів може становити 300 000–500 000 бат і вище.
• Maintenance fee — щорічний платіж за обслуговування, сплачується авансом на початку року. Типовий діапазон: 40–80 бат/кв. м/міс. для стандартних проєктів, у люксовому сегменті — значно вище.
• Податок на землю та будівлю (Land and Building Tax) — запроваджений у 2020 році. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат ставка 0,02%. Для комерційного використання (оренда) — 0,3%.

Важливий нюанс із лізхолдом. Квартира, придбана в лізхолд, завжди оподатковується за комерційною ставкою 0,3% — незалежно від того, чи проживає в ній власник. Власник у реєстрі — компанія-забудовник, а компанія не може володіти житлом для 'особистих цілей'. Різниця з фрихолдом — у 15 разів.

Якщо у фізособи у фрихолді є 10 квартир, місцева адміністрація з високою вірогідністю переведе використання в комерційне й перерахує податок за ставкою 0,3%. Оскарження можливе, але вимагає доказів некомерційного використання.

Сценарій 3: продаж на вторинному ринку

Припустимо, квартиру куплено за 30 млн бат, через кілька років продається за 33 млн бат. Прибуток — 3 млн бат. Здавалося б, усе просто. Але витрати на виході з активу здатні поглинути цей дохід повністю.

Витрати при продажу:

1. Комісія агента — від 5% на вторинному ринку. З 33 млн бат це 1,65 млн щонайменше.
2. Transfer fee 2% — зазвичай ділиться 50/50 на вторинці за домовленістю.
3. SBT 3,3% — якщо продавець володів менше 5 років. Якщо більше 5 років — замінюється гербовим збором 0,5%.
4. Withholding Tax — розраховується за прогресивною шкалою ПДФО з урахуванням амортизації. Не фіксований 1%, як при купівлі у забудовника. Цей податок нараховується навіть при продажу зі збитком.

Перевага в тому, що податки, сплачені в земельному департаменті при реєстрації, є фінальними. Додаткових претензій від податкової служби за цією угодою не буде.

Порівняльна таблиця податків

Основні ризики та помилки

1. Підписання договору без перевірки. Забудовник перекладає на покупця до 5,3% зайвих податків. Після підписання повернути гроші вкрай складно.

2. Купівля до отримання EIA та дозволу на будівництво. Деякі забудовники приймають не депозит, а повноцінний перший платіж до отримання дозвільної документації. За законом на цьому етапі допустимий лише поворотний депозит. Трапляються випадки неповоротних депозитів у розмірі 40% — це грубе порушення.

3. Довіра до 'самоперевірки' забудовника. Due diligence, замовлений і оплачений самим забудовником, — маркетинговий документ, а не юридична гарантія. Результати актуальні лише на дату перевірки: наступного дня земля може бути закладена, акціонери — змінені.

4. Ілюзія прибутку при фліпінгу. Зростання ціни на 10% за 3–5 років при сукупних витратах на купівлю, володіння, продаж і комісію агента може обернутися нульовою або від'ємною дохідністю.

5. Низький maintenance fee — привід насторожитися. Якщо плата за обслуговування становить 30–50 бат/кв. м при розвиненій інфраструктурі (хамам, фітнес-центр, кілька басейнів), грошей на підтримку комплексу не вистачить. Через 3–5 років — деградація інфраструктури та падіння вартості.

6. Проблема управління при 49% фрихолду. У фрихолді іноземцям належить не більше 49% площ. Решта 51% — у забудовника (лізхолд). На зборах співвласників забудовник може блокувати зміну керуючої компанії, підвищення стандартів обслуговування та будь-які інші рішення.

FAQ

Чи зобов'язаний покупець платити 6,3% при купівлі у забудовника? Ні. За стандартним договором, затвердженим Міністерством внутрішніх справ Таїланду, покупець платить лише свою частку transfer fee — 1%. Решта — зобов'язання забудовника.

Що робити, якщо в договорі всі податки покладено на покупця? Перед підписанням — спробувати домовитися з забудовником, посилаючись на типовий договір. Якщо договір уже підписано — проконсультуватися з юристом перед реєстрацією. Формально такі пункти суперечать стандартному регулюванню.

Коли застосовується гербовий збір замість SBT? При продажу фізособою, якщо нерухомість перебувала у власності (зареєстрованій, не з моменту першого внеску) понад 5 років. Ставка — 0,5% замість 3,3%.

Withholding Tax при продажу — це фіксований 1%? Лише якщо продавець — юридична особа. Для фізичних осіб податок розраховується за прогресивною шкалою ПДФО з урахуванням амортизації та кількості років володіння. Він може бути як нижчим, так і значно вищим за 1%.

Чи потрібно платити Withholding Tax, якщо продаю зі збитком? Так. Формула розрахунку враховує оціночну вартість та амортизацію, а не фактичну різницю між ціною купівлі та продажу.

Який податок на володіння платить власник лізхолду? 0,3% — комерційна ставка, навіть якщо власник проживає в квартирі особисто. Для порівняння: фрихолд для проживання — 0,02%.

Чи потрібен податковий номер у Таїланді, якщо я там не проживаю? Так, якщо у вас є джерело доходу в Таїланді (оренда, продаж). Для отримання номера фізична присутність не обов'язкова — достатньо документів на нерухомість.

Скільки коштує комісія агента на вторинному ринку? Від 5% і вище. Агенти неохоче беруться за вторинку, і за 3% знайти зацікавленого спеціаліста складно.

Чи може забудовник в односторонньому порядку підняти maintenance fee? Формально — ні. Зміни ухвалюються на зборах співвласників. Але якщо забудовник контролює 51%+ голосів, він фактично приймає рішення одноосібно.

Чи варто проводити due diligence для квартири в готовому кондомініумі? Мінімальна перевірка — завжди так. Обсяг залежить від об'єкта: для готової квартири з чистими документами достатньо базової перевірки, для складних об'єктів (земля, проєкти на стадії будівництва) — повний аудит.

Головний висновок для інвестора: податки при купівлі у забудовника за законом — 1%, а не 6,3%. Різниця на квартирі за 10 млн бат — 530 000 бат. Це вартість десятків юридичних консультацій. Не підписуйте договір, не розібравшись у розподілі податків. При перепродажу закладайте мінімум 7–10% сукупних витрат (податки + комісія) і рахуйте дохідність з урахуванням строку володіння.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.