Reale Mietrendite für Kondos auf Phuket: Zahlen und Fakten 2026

In Broschüren von Phukets Bauträgern liest man häufig Versprechen von 8 bis 10 Prozent Jahresrendite. Die tatsächliche Nettomietrendite für Eigentumswohnungen liegt jedoch zwischen 4,2 und 6,8 Prozent - eine Lücke von drei bis vier Prozentpunkten, die von Betriebskosten aufgezehrt wird, über die vor dem Kauf kaum gesprochen wird.

Dieser Beitrag analysiert reale Mieteinnahmen und Betriebskosten für Kondominiums auf Phuket im Jahr 2026: konkret für Studios, Ein- und Zweizimmer-Apartments in Wohnanlagen. Die Wirtschaftlichkeit unterscheidet sich grundlegend von Pool-Villas oder hotelverwalteten Residenzen.

Das zentrale Fazit: Ein Kondo auf Phuket bleibt ein funktionierendes Renditeinstrument - aber nur bei nüchterner Kostenkalkulation und der richtigen Standortwahl.

Kurzantwort

• Bruttomietrendite (Gross Yield) für Kondos auf Phuket 2026: 6,5 bis 9,5 Prozent je nach Lage und Wohnungstyp
• Nettomietrendite (Net Yield) nach Abzug aller Kosten: 4,2 bis 6,8 Prozent
• Durchschnittliche Auslastung bei Kurzzeitvermietung über Airbnb und Booking: 65 bis 78 Prozent in der Hochsaison (November bis April), 35 bis 50 Prozent in der Nebensaison
• Betriebskosten fressen 25 bis 40 Prozent des Bruttomietumsatzes
• Einstiegspreis für ein liquides Kondo: ab 3,5 bis 8 Millionen Baht (Studio oder 1-Schlafzimmer)
• Amortisationsdauer bei 5,5 Prozent Nettomietrendite: rund 18 Jahre ohne Wertsteigerung

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Langzeitvermietung (Jahresvertrag)

Die planbarste Variante. Der Mieter zahlt eine Festmiete, Nebenkosten trägt in der Regel der Mieter. Eine Studio-Wohnung in Bangtao-Laguna bringt 15.000 bis 22.000 Baht pro Monat. Ein Einzimmer-Apartment in Patong erzielt 18.000 bis 28.000 Baht. Ein Zweizimmer-Apartment in Rawai-Nai Harn liegt bei 25.000 bis 40.000 Baht.

Die Eigentümerkosten sind bei der Langzeitvermietung minimal: CAM-Gebühr (Common Area Maintenance), Versicherung, kleinere Renovierungen zwischen den Mietverhältnissen. Die Nettomietrendite beträgt hier 4,2 bis 5,5 Prozent.

Szenario 2: Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking, Agoda)

Die Rendite ist höher, aber auch die Kosten sind deutlich größer. Tagesmieten für eine Studio-Wohnung in guter Lage: 1.500 bis 3.500 Baht in der Hochsaison, 800 bis 1.800 Baht in der Nebensaison. Bei einer durchschnittlichen Jahresauslastung von 55 bis 65 Prozent kann ein Einzimmer-Apartment im Wert von 5 bis 6 Millionen Baht einen Bruttoertrag von 450.000 bis 750.000 Baht pro Jahr erzielen.

Von dieser Summe sind folgende Kosten abzuziehen:

• Plattformgebühren (Airbnb, Booking): 15 bis 18 Prozent des Umsatzes
• Hausverwaltung: 20 bis 30 Prozent des Umsatzes (falls nicht selbst verwaltet)
• Reinigung und Wäsche: 400 bis 700 Baht pro Aufenthalt
• CAM-Gebühr: 30 bis 80 Baht pro Quadratmeter und Monat
• Erneuerung von Textilien, Kleinreparaturen, Verbrauchsmaterial: 25.000 bis 50.000 Baht pro Jahr
• Strom und Wasser während Leerstandszeiten

Die Nettomietrendite bei Kurzzeitvermietung ergibt damit 5,0 bis 6,8 Prozent. Höher als bei der Langzeitvermietung, aber nur mit eigenem Einsatz oder einer zuverlässigen Hausverwaltung realisierbar.

Szenario 3: Hybridmodell

Viele Eigentümer vermieten in der Hochsaison (November bis April) kurzfristig und wechseln in der Nebensaison zu Monatsmieten mit Preisnachlass. Damit lässt sich eine jährliche Auslastung von 70 bis 80 Prozent und eine Nettomietrendite von 5,5 bis 6,5 Prozent erzielen.

Was hinter der 'garantierten Rendite' steckt

Gesondert zu betrachten sind Guaranteed-Return-Programme, die viele Bauträger auf Phuket anbieten. Das typische Angebot: 5 bis 7 Prozent pro Jahr für 3 bis 5 Jahre nach Fertigstellung.

In der Praxis ist diese Garantie häufig bereits in den Kaufpreis eingepreist. Der Bauträger verkauft die Einheit zu 10 bis 20 Prozent über dem Marktwert und zahlt aus diesem Aufschlag die versprochene 'Rendite' aus. Die reale Nettomietrendite solcher Programme liegt nach Markteinschätzungen bei 3,5 bis 5,0 Prozent. Nach Ablauf der Garantieperiode stellen viele Eigentümer fest, dass die tatsächlich erzielbare Marktmiete unter dem garantierten Betrag liegt.

Phukets Stadtteile im Vergleich

Die Rendite variiert stark nach Lage. Hier die wichtigsten Zonen für Kondominiums:

Patong. Höchste Nachfrage nach Kurzzeitvermietung und starke Tagesmieten, aber hohe Einstiegspreise und intensiver Wettbewerb unter Vermietern. Netto-Yield: 5,0 bis 6,0 Prozent.

Bangtao und Laguna. Wachsende Infrastruktur, neue Komplexe, beliebt bei Familien und digitalen Nomaden. Netto-Yield: 5,5 bis 6,5 Prozent.

Kata und Karon. Klassische Touristengebiete mit stabiler Nachfrage und moderaten Preisen. Netto-Yield: 5,0 bis 5,8 Prozent.

Rawai und Nai Harn. Stärker auf Langzeitvermietung für Expats ausgerichtet, niedrigere Einstiegspreise, aber auch bescheidenere Mietniveaus. Netto-Yield: 4,5 bis 5,5 Prozent.

Cherng Talay. Premium-Segment mit hohen Mieten, aber auch hohen Kaufpreisen. Netto-Yield: 4,8 bis 5,8 Prozent.

Hauptrisiken und Fehler

• Nur die Bruttomietrendite berechnen. Die Differenz zwischen Gross und Net Yield beträgt leicht 2 bis 3 Prozentpunkte. Betriebskosten müssen immer Teil der Kalkulation sein.
• Saisonalität ignorieren. Phuket ist kein Bangkok mit gleichmäßiger Nachfrage. Von Mai bis Oktober fällt die Auslastung bei Kurzzeitvermietung auf 35 bis 50 Prozent.
• Wohnung in oberen Stockwerken ohne Aufzug kaufen. Touristen mit Gepäck schätzen keine Treppenwege ins fünfte Stockwerk - das trifft direkt die Auslastung.
• Die Wohnung nach Fotos und nicht nach Lage auswählen. Schönes Interieur kompensiert keine Lage drei Kilometer vom Strand entfernt auf einem Hügel ohne Verkehrsanbindung.
• Die Rolle der Hausverwaltung unterschätzen. Eine schlechte Verwaltung kann die Jahresrendite durch überhöhte Kosten und niedrige Auslastung um 1,5 bis 2 Prozent drücken.
• Liquidität beim Wiederverkauf vergessen. Eine Wohnung in einem veralteten Komplex kann nach zehn Jahren beim Weiterverkauf 15 bis 25 Prozent an Wert verlieren. Projekte mit solider CAM-Fee-Struktur und professioneller Juristic Person bevorzugen.
• Währungsrisiko nicht einkalkulieren. Mieteinnahmen kommen in Baht, während Ausgaben und Renditeziele oft in Euro oder US-Dollar gemessen werden. Wechselkursschwankungen können einen erheblichen Teil des Gewinns aufzehren.

FAQ

Wie hoch ist die reale Nettomietrendite für ein Kondo auf Phuket im Jahr 2026? Zwischen 4,2 und 6,8 Prozent, abhängig von der Vermietungsart, der Lage und der Qualität der Verwaltung. Der Marktdurchschnitt für Kondos liegt bei rund 5,5 Prozent netto.

Was ist rentabler - Kurzzeit- oder Langzeitvermietung auf Phuket? Kurzzeitvermietung bringt 1 bis 2 Prozent mehr Nettomietrendite, erfordert aber aktives Management oder eine Hausverwaltung. Für passive Investoren ist die Langzeitvermietung unkomplizierter und stabiler.

Was kostet die Verwaltung eines Kondos auf Phuket? Hausverwaltungen verlangen bei Kurzzeitvermietung 20 bis 30 Prozent des Umsatzes. Bei Langzeitvermietung üblicherweise 5 bis 10 Prozent oder eine Einmaalpauschale für die Mietersuche (entspricht einer Monatsmiete).

Welches Mindestbudget wird für ein rentables Kondo benötigt? Ab 3,5 Millionen Baht (rund 100.000 USD) für eine Studio-Wohnung in liquider Lage. Der optimale Einstieg liegt bei 5 bis 6 Millionen Baht für ein Einzimmer-Apartment mit Aussicht und guter Infrastruktur.

Kann man ein Kondo auf Phuket als Ausländer ohne thailändische Firma vermieten? Ja. Ausländische Freehold-Eigentümer dürfen ihre Wohnung vermieten. Allerdings ist Kurzzeitvermietung unter 30 Tagen rechtlich nur für Objekte mit Hotelgenehmigung erlaubt. Viele Hausverwaltungen lösen dieses Problem über ihre eigene Lizenz.

Wie berechnet man die Nettomietrendite selbst? Formel: (Jahresmieteinnahmen minus alle Kosten) geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Zu den Kosten zählen: CAM-Gebühr, Reparaturen, Steuern, Plattformprovisionen, Verwaltung, Versicherung und Leerstand.

Welcher Stadtteil auf Phuket eignet sich am besten für Mietrenditen? Bangtao und Laguna bieten 2026 das beste Verhältnis zwischen Einstiegspreis und Mietniveau. Für maximale Tagesmieten eignet sich Patong, jedoch ist der Wettbewerb dort deutlich intensiver.

Steigen die Immobilienpreise auf Phuket? Nach Marktdaten verzeichneten Kondominiums in gefragten Stadtteilen in den letzten drei Jahren ein durchschnittliches Preiswachstum von 5 bis 8 Prozent pro Jahr. Einzelne Projekte können jedoch auch an Wert verlieren.

Welche Steuern zahlt ein Kondo-Eigentümer auf Mieteinnahmen? Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten in Thailand folgt einem progressiven Stufenmodell bis zu 35 Prozent. Bei korrekter Strukturierung und Nutzung von Absetzbeträgen liegt der effektive Steuersatz üblicherweise bei 5 bis 15 Prozent der Mieteinnahmen.

Lohnt sich der Kauf eines Kondos auf Phuket zur Vermietung im Jahr 2026? Ja - wenn man realistisch mit 5 bis 6 Prozent Nettomietrendite plant und Wertsteigerung als zusätzlichen Bonus betrachtet. Nein - wenn man von Versprechen über 10 Prozent und mehr angelockt wurde. Solche Zahlen sind in der Praxis nicht erreichbar.

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.