Sansiri: Vom Familienunternehmen zum führenden Immobilienentwickler Thailands

Im Jahr 1984 gründeten zwei thailändische Unternehmer eine kleine Gesellschaft für den Verkauf von Grundstücken in Bangkok. Das Stammkapital betrug 200 Millionen Baht. Vierzig Jahre später ist dieses Unternehmen zu einem der größten Immobilienentwickler Südostasiens geworden - mit einem Portfolio von über 400 Projekten und einer Marktkapitalisierung von mehr als 40 Milliarden Baht an der Börse Thailands (SET).

Die Rede ist von Sansiri Public Company Limited (SET: SIRI). Die Geschichte dieses Unternehmens spiegelt die Entwicklung des gesamten thailändischen Immobilienmarktes wider: rasantes Wachstum, tiefe Krisen, strategische Neuausrichtungen und die kontinuierliche Arbeit um das Vertrauen internationaler Käufer. Sansiri gehörte zu den ersten Entwicklern, die gezielt eine internationale Vertriebsstrategie verfolgten - bereits 2013 wurde eine eigenständige Abteilung für ausländische Käufer eingerichtet.

Kurzantwort

• Gründungsjahr: 1984, Bangkok. Ursprünglicher Name: Sansiri Group
• Börsennotierung (SET): 1996, Ticker SIRI
• Schlüsselperson: Srettha Thavisin - Präsident und CEO von 1997 bis 2023, später Premierminister Thailands
• Portfolio 2026: über 400 abgeschlossene und laufende Projekte, darunter Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Villen
• Umsatz im Geschäftsjahr 2024: rund 28,4 Milliarden Baht laut Jahresbericht
• Internationale Präsenz: Vertriebsbüros in London, Hongkong, Shanghai, Tokio und Singapur

Szenarien und Optionen

Die drei Entwicklungsphasen von Sansiri

In den ersten zehn Jahren konzentrierte sich das Unternehmen auf die Erschließung von Wohnsiedlungen mit Reihenhäusern und Einfamilienhäusern am Stadtrand von Bangkok - im Thailändischen als moo baan bekannt. Das Wachstum war solide, aber nicht spektakulär.

Den entscheidenden Wendepunkt brachte die Asienkrise 1997. Der Baht kollabierte. Dutzende Entwickler gingen bankrott. Auch Sansiri geriet an den Rand der Insolvenz. In dieser Phase übernahm Srettha Thavisin - Ingenieur und Absolvent der Claremont Graduate University in Kalifornien - das Steuer. Er führte eine harte Restrukturierung durch, verhandelte mit Gläubigern neu und setzte auf ein damals gewagtes Segment: Eigentumswohnungen im Stadtzentrum von Bangkok für die aufstrebende Mittelschicht. Die Wette ging auf.

Phase 1 - Grundstücke und Siedlungen (1984-1997): Horizontale Bebauung, typisches Produkt war ein Reihenhaus für 2-5 Millionen Baht am Stadtrand. Geringe Marge, Wachstum durch Expansion in Vororte.

Phase 2 - Eigentumswohnungs-Boom (1997-2018): Nach der Krise verlagerte sich der Fokus auf vertikale Bebauung. Schlüsselprojekte:

• The Met (Sathorn, 2009) - erstes wirklich premium-orientiertes Projekt, ausgezeichnet mit dem FIABCI Prix d'Excellence
• 98 Wireless (Lumphini-Viertel, 2016) - Ultraluxus mit Preisen ab 280.000 Baht pro Quadratmeter, eines der teuersten Kondominiums in der Geschichte Thailands
• The Line (entlang der BTS- und MRT-Strecken) - wichtigster Umsatzträger im Massenmarktsegment

Phase 3 - Internationale Expansion und Diversifizierung (2018-2026): Investitionen in internationale Startups (JustCo, Farmshelf), Aufbau einer eigenen Hospitality-Marke sowie aktive Erschließung des Phuket-Marktes.

Phuket: Die neue Wachstumsfront

Auf Phuket ist Sansiri mit dem Projekt The Habitats im Bezirk Kamala sowie mehreren Villen im Premiumsegment vertreten. Laut CBRE Thailand liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Sansiri-Projekten auf Phuket zwischen 120.000 und 200.000 Baht, abhängig von Lage und Wohnungstyp. Das Unternehmen richtet sich dabei gezielt an Käufer aus Asien und Europa und bietet Programme mit garantierter Mietrendite an.

Vergleich der führenden börsennotierten Entwickler in Thailand

Hauptrisiken und Fehler

1. Politische Unsicherheit. Im August 2023 verließ CEO Srettha Thavisin das Unternehmen, um Premierminister Thailands zu werden. Im August 2024 enthob das Verfassungsgericht ihn seines Amtes. Für Sansiri bedeutet das einen doppelten Einschnitt: den Verlust einer charismatischen Führungspersönlichkeit und Reputationsschwankungen. Der aktuelle CEO Uthai Uthaisangsuk ist weniger öffentlichkeitswirksam, verfügt aber über langjährige interne Führungserfahrung.

2. Hohe Verschuldung. Das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital (D/E Ratio) liegt bei Sansiri historisch höher als bei Wettbewerbern. Laut SET-Daten zum Ende 2024 betrug der Wert rund 1,5x, während Land & Houses bei etwa 0,6x liegt. Bei steigenden Zinsen gerät Sansiri dadurch als Erstes unter Druck.

3. Riskante Diversifizierungen. Investitionen in ausländische Startups - etwa den Singapurer Coworking-Anbieter JustCo - haben bisher keine nennenswerten Renditen geliefert. Ein Teil der Beteiligungen wurde bereits abgeschrieben.

4. Währungsrisiko für ausländische Käufer. Sansiri bepreist seine Objekte in Baht. Wenn der Baht gegenüber Euro oder US-Dollar an Stärke gewinnt, steigt der effektive Kaufpreis für internationale Erwerber entsprechend.

5. Mietgarantien sind zeitlich begrenzt. Rental-Guarantee-Programme auf Phuket laufen in der Regel 3-5 Jahre. Danach richtet sich die Rendite ausschließlich nach Marktbedingungen - eine Verlängerung ist nicht selbstverständlich.

FAQ

Ist Sansiri ein börsennotiertes Unternehmen? Ja. Die Aktien werden seit 1996 unter dem Ticker SIRI an der Börse Thailands (SET) gehandelt. Das bedeutet, dass die Jahresabschlüsse geprüft und öffentlich zugänglich sind.

Kann ein Ausländer eine Sansiri-Wohnung im Freehold-Eigentumsrecht erwerben? Ja. Der thailändische Condominium Act (B.E. 2522) erlaubt Ausländern, bis zu 49 Prozent der Einheiten eines Gebäudes im vollständigen Eigentumsrecht (Freehold) zu besitzen. Sansiri vermarktet aktiv im Rahmen dieser Quote.

Welche Sansiri-Projekte gibt es auf Phuket? Das wichtigste Projekt ist The Habitats im Bezirk Kamala, ergänzt durch einzelne Villen im Premiumsegment. Das Unternehmen erweitert sein Portfolio auf der Insel kontinuierlich.

Was ist mit dem ehemaligen CEO, der Premierminister wurde? Srettha Thavisin leitete Sansiri von 1997 bis 2023 und wurde anschließend der 30. Premierminister Thailands. Im August 2024 wurde er vom Verfassungsgericht seines Amtes enthoben.

Welchen Quadratmeterpreis sollte man in Bangkok erwarten? Die Spanne reicht von rund 80.000 Baht/m² in der Einstiegslinie dcondo bis zu 280.000 Baht/m² und mehr im Ultraluxusprojekt 98 Wireless.

Wie prüft man die Finanzlage von Sansiri? Jahresberichte (Annual Report, Form 56-1) werden auf der SET-Website sowie auf der Unternehmenswebsite auf Englisch veröffentlicht und sind frei zugänglich.

Wie hoch ist die Mietrendite bei Sansiri-Projekten in Bangkok? Nach Marktschätzungen liegt die Bruttomietrendite für Objekte in U-Bahn-Nähe bei 3,5-5 Prozent jährlich.

Besteht ein Risiko des Baustopps? Als börsennotiertes Unternehmen mit Zugang zu Bankfinanzierung gehört Sansiri zu den Entwicklern mit dem geringsten Ausfallrisiko in Thailand. Absolute Garantien gibt es jedoch in keinem Markt.

Sansiri ist ein systemrelevanter Entwickler Thailands mit einer vierzigjährigen Geschichte, öffentlich geprüfter Berichterstattung und einer breiten Produktpalette. Für internationale Investoren bedeutet das geringes Baustopp-Risiko und transparente Finanzen - verbunden mit einem Premiumaufschlag beim Quadratmeterpreis. Vor dem Kauf sollten drei Dinge geprüft werden: die aktuelle Freehold-Quote im jeweiligen Gebäude, das aktuelle D/E-Verhältnis aus dem letzten Quartalsbericht sowie die genauen Konditionen einer eventuellen Mietgarantie.

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