Sinking Fund und Common Fee in Thailand: Dokumente, Sätze und häufige Fehler

Wer eine Eigentumswohnung in Thailand kauft, stößt unweigerlich auf zwei Kostenpositionen, die in der Anfangsphase bis zu 15-20 % der Gesamtkosten über die ersten fünf Eigentümerjahre ausmachen können: den Sinking Fund und die Common Fee. Der Rechtsausschuss der Thai Condominium Association registrierte zuletzt einen deutlichen Anstieg von Streitigkeiten zwischen Verwaltungsgesellschaften und Eigentümern - hauptsächlich wegen mangelnder Transparenz bei diesen beiden Zahlungen. Für internationale Investoren und Expatriates, die auf Phuket oder in Bangkok kaufen, ist das Verständnis der zugrundeliegenden Dokumente keine optionale Übung, sondern eine unternehmerische Notwendigkeit.

Der Sinking Fund ist ein einmaliger Beitrag in den Reservefonds der Wohnanlage, der bei der Eigentumsregistrierung fällig wird. Die Common Fee ist die monatliche Zahlung für den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen: Pool, Aufzüge, Sicherheitsdienst und Reinigung. Beide Zahlungen sind im Condominium Act B.E. 2522 (1979) samt Änderungen von 2008 geregelt. Keiner der beiden Beträge ist eine Steuer - es handelt sich um Verpflichtungen gegenüber der juristischen Person der Wohnanlage (Juristic Person).

Kurzantwort

• Der Sinking Fund auf Phuket liegt 2026 zwischen 350 und 800 Baht pro Quadratmeter für Mittel- und Premiumklasse-Projekte.
• Die Common Fee variiert je nach Anlagenklasse zwischen 35 und 120 Baht pro Quadratmeter und Monat.
• Beide Zahlungen sind in der Satzung der Wohnanlage (Condominium Regulations) und in den Protokollen der Eigentümerversammlung festgelegt.
• Der Sinking Fund kann durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einem Quorum von mindestens 50 % der Stimmen angepasst werden.
• Bei einem Weiterverkauf ist der neue Käufer nicht erneut zur Zahlung des Sinking Funds verpflichtet, sofern der Vorbesitzer diesen bereits geleistet hat.
• Rückstände bei der Common Fee blockieren die Registrierung der Transaktion im Land Office.

Szenarien und Optionen

Szenario 1 - Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Entwickler

Beim Kauf vom Bauträger sind der Sinking Fund und die erste Common-Fee-Zahlung in der Abschlusspauschale enthalten. Der Entwickler stellt folgende Dokumente bereit:

• Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) mit ausgewiesener Sinking-Fund-Summe
• Satzung der Wohnanlage (Condominium Regulations) mit dem festgelegten Common-Fee-Satz
• Zahlungsbeleg für den Sinking Fund, der bei der Registrierung im Land Office benötigt wird

Wichtig: Bis zur Übergabe der Verwaltung vom Entwickler an die Juristic Person legt der Bauträger die Common-Fee-Sätze selbst fest. Danach entscheidet die Eigentümerversammlung. Das ist ein kritischer Moment - in der Praxis sind Satzerhöhungen von 30-50 % nach der Übergabe dokumentiert worden, weil Entwickler die Sätze anfangs bewusst niedrig ansetzen, um Käufer zu gewinnen.

Szenario 2 - Kauf auf dem Zweitmarkt

Beim Kauf einer Einheit vom Vorbesitzer sind folgende Dokumente zwingend erforderlich:

• Schuldenfreiheitsbescheinigung (Debt-Free Letter) der Juristic Person. Ohne dieses Dokument verweigert das Land Office die Registrierung.
• Kopie des letzten Eigentümerversammlungsprotokolls (AGM Minutes) mit den beschlossenen Sätzen
• Sinking-Fund-Nachweis als Bestätigung, dass der Vorbesitzer den Beitrag geleistet hat
• Geprüfter Jahresabschluss (Audited Financial Statement) der Wohnanlage für das letzte Geschäftsjahr

Ein etwaiger Common-Fee-Rückstand des Vorbesitzers geht nicht automatisch auf den neuen Käufer über. Da die Registrierung jedoch erst nach Tilgung der Schulden erfolgt, wird der Verkäufer die Rückstände in der Praxis aus dem Verkaufserlös begleichen.

Szenario 3 - Kauf als Renditeobjekt mit Vermietung über eine Verwaltungsgesellschaft

Wird die Einheit über eine Hausverwaltung vermietet, zahlt der Eigentümer - nicht der Mieter - die Common Fee. Das ist Branchenstandard. Für eine 45 m²-Einheit in einer Anlage mit einem Common-Fee-Satz von 80 Baht/m² ergibt sich ein monatlicher Aufwand von 3.600 Baht (ca. 100 USD) oder 43.200 Baht pro Jahr. Diese Kosten sind bei der Renditeberechnung als fester Betriebsaufwand zu berücksichtigen.

Vergleichstabelle nach Anlagenklasse

Hauptrisiken und Fehler

1. Satzung ignorieren. Die Satzung der Wohnanlage ist das zentrale Rechtsdokument, das Zahlungsbeträge, Änderungsverfahren und Sanktionen bei Nichtzahlung regelt. Viele Käufer unterzeichnen sie ohne gründliche Lektüre. Da die Satzung auf Thailändisch verfasst ist, sollte vor der Unterzeichnung eine beglaubigte Übersetzung ins Deutsche oder Englische eingeholt werden.

2. Finanzberichte nicht prüfen. Ein gesunder Sinking Fund sollte mindestens 10 % des Jahresbudgets der Anlage betragen. Ist der Fonds erschöpft, kann die Eigentümerversammlung kurz nach dem Kauf eine Sonderzahlung (Special Assessment) beschließen. Auf Phuket gab es Fälle, in denen Notabgaben von 20.000 bis 50.000 Baht pro Einheit für Dachreparaturen oder Aufzugsersatz erhoben wurden.

3. Abstimmungsmechanismus unterschätzen. Jede Einheit hat Stimmrechte proportional zu ihrem Anteil an der Gesamtfläche. Ein Studioapartment mit 25 m² hat deutlich weniger Einfluss als ein Penthouse mit 150 m². Großinvestoren mit mehreren Einheiten können Versammlungsbeschlüsse faktisch kontrollieren.

4. Kauf in einer 'toten' Anlage. Sind mehr als 30 % der Einheiten unverkauft oder dauerhaft leer, reichen die Common-Fee-Einnahmen chronisch nicht aus. Die Infrastruktur verfällt, der Wert der Einheit sinkt. Der Belegungsgrad sollte vor dem Kauf bei der Juristic Person abgefragt werden.

5. Verwechslung mit Villen. Sinking Fund und Common Fee in ihrer klassischen Form gelten für Eigentumswohnungen (Condominiums). Für Villen in bewachten Wohnanlagen gilt ein separater Wartungsvertrag (Maintenance Agreement) auf Basis des allgemeinen Vertragsrechts - nicht des Condominium Act.

FAQ

Was passiert bei Nichtzahlung der Common Fee? Die Juristic Person kann Verzugszinsen von üblicherweise 1-1,5 % pro Monat auf den Rückstand berechnen, den Zugang zu Gemeinschaftsbereichen sperren und Klage erheben. Beim Verkauf der Einheit blockiert der Rückstand die Registrierung.

Wird der Sinking Fund beim Verkauf zurückerstattet? Nein. Der Sinking Fund ist ein nicht rückzahlbarer Beitrag in den Reservefonds und verbleibt im Verfügungsbereich der Wohnanlage.

Wie oft wird der Common-Fee-Satz überprüft? In der Regel jährlich auf der Eigentümerversammlung. Für die Genehmigung eines neuen Satzes genügt eine einfache Stimmenmehrheit bei einem Quorum von mindestens 25 % (erste Versammlung) oder auch ohne Quorum (verschobene Versammlung).

Sind Nebenkosten in der Common Fee enthalten? Nein. Strom und Wasser innerhalb der Einheit werden separat abgerechnet. Die Common Fee deckt ausschließlich den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen: Flure, Aufzüge, Pool, Sicherheitsdienst, Reinigung und Begrünung.

Wer verwaltet den Sinking Fund? Die Juristic Person, geleitet von einem Juristic Person Manager. Der Jahresabschluss ist jährlich zu prüfen und von der Eigentümerversammlung zu genehmigen.

Zahlen ausländische Eigentümer einen anderen Common-Fee-Satz? Nein. Der Satz ist für alle Eigentümer gleich, unabhängig von Nationalität oder Herkunft. Eine Diskriminierung nach Nationalität ist durch den Condominium Act ausdrücklich verboten.

Welche Dokumente sollten vor der Sinking-Fund-Zahlung beim Entwickler angefordert werden? Satzung der Wohnanlage mit dem aktuellen Satz, individuelle Berechnung für die betreffende Einheit, Bankdaten der Juristic Person sowie ein Musterzahlungsbeleg.

Kann die Eigentümerversammlung den Sinking Fund abschaffen? Nein. Es handelt sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Zahlung. Die Versammlung kann den Satz anpassen oder eine Sonderzahlung einführen, den Fonds aber nicht auflösen.

Wo werden die Sinking-Fund-Mittel aufbewahrt? Auf einem Bankkonto der Juristic Person. Das Gesetz schreibt vor, dass die Sinking-Fund-Mittel vom Betriebsbudget getrennt geführt werden. Ob das in der Praxis eingehalten wird, lässt sich im Jahresabschluss überprüfen.

Praktische Checkliste: Dokumente vor der Unterzeichnung

Folgende Unterlagen sollten vor Vertragsabschluss eingeholt und geprüft werden:

• Satzung der Wohnanlage (auf Thailändisch und in Übersetzung) mit aktuellen Sätzen
• Protokolle der letzten zwei Eigentümerversammlungen mit Budgetbeschlüssen
• Geprüfter Jahresabschluss des letzten Geschäftsjahres
• Sinking-Fund-Kontoauszug mit Bestätigung ausreichender Mittel
• Schuldenfreiheitsbescheinigung (bei Kauf auf dem Zweitmarkt)
• Verwaltungsvertrag zwischen Juristic Person und Hausverwaltung
• Individuelle Sinking-Fund-Berechnung für die eigene Einheit

Ein ausreichend gefüllter Sinking Fund und ein transparentes Common-Fee-System sind nicht nur ein Komfortmerkmal - sie sind ein direkter Indikator für die Liquidität des Investments beim Weiterverkauf. Anlagen mit niedrigen Reserven verlieren schneller an Wert als gut verwaltete Wettbewerber. Die Zahlen sollten vor dem Kauf geprüft werden, nicht danach.

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