1,64 Millionen Leerstände in Thailand: Was das für Investoren bedeutet

Jede zehnte Wohnimmobilie in Thailand steht leer. Laut Thailand Business News sind es landesweit 1,64 Millionen vakante Einheiten - mehr als der gesamte Wohnungsbestand von München oder Prag. Die Zahl ist beeindruckend, aber sie erzählt nur die halbe Geschichte.

Der Leerstand ist nicht gleichmäßig verteilt. Er konzentriert sich auf bestimmte Segmente und Lagen. Wer die Risikolandschaft richtig liest, entdeckt darin nicht nur Gefahren, sondern auch Einstiegschancen zu reduzierten Preisen.

Kurzantwort

• 1,64 Millionen leerstehende Wohneinheiten sind in Thailand registriert
• Der Großteil befindet sich in den Außenbezirken von Bangkok und in Industrieprovinzen
• Ferienimmobilien auf Phuket und in Pattaya sind weniger betroffen, aber nicht immun
• Die durchschnittliche Absorptionszeit für neue Eigentumswohnungen in Bangkok ist auf 24 bis 30 Monate gestiegen
• Die Mietrendite in übersättigten Lagen ist auf 3 bis 4 % pro Jahr gefallen, verglichen mit 5 bis 7 % in gefragten Lagen
• Entwickler verlangsamen die Markteinführung neuer Projekte, was bis 2027/2028 für eine Marktbereinigung sorgen könnte

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf im übersättigten Segment mit Rabatt

Der Markt für Eigentumswohnungen im Einsteigersegment in den Randgebieten Bangkoks steht unter Druck. Bauträger bieten Rabatte von 10 bis 20 % auf den Listenpreis, kostenlose Möblierung und zinsfreie Ratenzahlungen. Das klingt verlockend. Liegt die Immobilie jedoch in einem Gebiet ohne echte Mietnachfrage, erhält der Investor einen Vermögenswert, der sich weder vermieten noch ohne weiteren Preisnachlass verkaufen lässt.

Wann funktioniert das: wenn das Objekt in einem Radius von 500 m zu einer BTS- oder MRT-Station liegt oder sich in unmittelbarer Nähe zu Universitäten oder großen Geschäftszentren befindet.

Szenario 2: Ferienimmobilie mit garantierter Mietrendite

Phuket, Koh Samui, ausgewählte Küstenabschnitte von Krabi. Hier liegt der Leerstand deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Rental-Guarantee-Programme versprechen 5 bis 7 % Jahresrendite für die ersten 3 bis 5 Jahre. Nach Ablauf des Garantiezeitraums kann die tatsächliche Rendite jedoch sinken, wenn die Verwaltungsgesellschaft keine hohe Auslastung sicherstellt.

Wann funktioniert das: beim Kauf einer Premium-Villa oder eines Premium-Kondominiums mit einem etablierten Betreiber - einer Hotelkette oder einer professionellen Verwaltungsgesellschaft mit einem Portfolio von mindestens 50 Objekten.

Szenario 3: Abwarten und gezielt einsteigen

1,64 Millionen leerstehende Einheiten verschwinden nicht innerhalb eines Jahres. Der Markt befindet sich in einer Korrekturphase. Bauträger drosseln bereits neue Projektlaunches. Schätzungen zufolge könnte sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bis 2027/2028 wiederherstellen. Für Investoren ohne unmittelbaren Anlagedruck bietet sich die Option, auf ein tieferes Marktbodenniveau zu warten.

Wann funktioniert das: wenn kein sofortiger Investitionsdruck besteht und man bereit ist, den Markt aktiv zu beobachten.

Vergleichstabelle: Lageprofile im Überblick

Hauptrisiken und Fehler

1. Kauf ohne Lageanalyse. Ein ansprechendes Rendering und ein niedriger Quadratmeterpreis sagen nichts aus, wenn es im Umkreis von 3 km keine Infrastruktur und keine zuverlässige Verkehrsanbindung gibt. Genau diese Objekte machen den Löwenanteil des Leerstands aus.

2. Überschätzung der Mietgarantie. Rental-Guarantee-Programme werden häufig aus der Marge des Bauträgers quersubventioniert. Ist der Kaufpreis um 20 bis 30 % überhöht, entsprechen die 'garantierten 7 %' in Wirklichkeit nur 4 bis 5 % auf den fairen Marktwert.

3. Ignorieren des Wiederverkaufsmarkts. Viele Investoren konzentrieren sich ausschließlich auf Neubauten. Der Sekundärmarkt in übersättigten Segmenten bietet jedoch Abschläge von 15 bis 25 % gegenüber Bauträgerpreisen. In guten Lagen kann das die attraktivere Option sein.

4. Fehler bei der Eigentumsstruktur. Ausländer dürfen Eigentumswohnungen im Rahmen der Ausländerquote erwerben, die auf maximal 49 % der Gesamtfläche eines Gebäudes begrenzt ist. Grundstücke und Häuser werden über Langzeitpacht (Leasehold über 30+30+30 Jahre) oder eine thailändische Gesellschaft strukturiert. Fehler bei der Transaktionsstrukturierung können zum Verlust des Vermögenswerts führen.

5. Währungsrisiko. Der thailändische Baht schwankt gegenüber dem US-Dollar und dem Euro. Ein Kauf in einer Phase der Baht-Stärke erhöht die realen Einstiegskosten erheblich. Die Währungskonvertierung sollte frühzeitig geplant werden.

FAQ

Bedeuten 1,64 Millionen Leerstände einen Markteinbruch? Nein. Es handelt sich um ein strukturelles Ungleichgewicht, keinen Zusammenbruch. Thailands Immobilienmarkt steht nicht vor einer Kreditblase wie vor der Krise von 1997. Die Banken haben ihre Hypothekenanforderungen bereits 2019 verschärft. Das Problem ist ein punktuelles Überangebot in bestimmten Segmenten.

In welchen Gebieten ist der Leerstand am höchsten? In den Vororten von Bangkok (Nonthaburi, Pathum Thani, Samut Prakan), in den Industriezonen des Eastern Economic Corridor (EEC) sowie in bestimmten Teilen von Pattaya (Jomtien, Na Jomtien).

Lohnt sich ein Immobilienkauf in Thailand im Jahr 2026? Ja, aber selektiv. Der Fokus sollte auf liquiden Lagen liegen: Bangkoks Innenstadtbereiche, die Westküste Phukets sowie Gebiete in der Nähe von Flughäfen und Verkehrsknotenpunkten.

Welches Budget ist für den Einstieg erforderlich? Ab 3 bis 4 Millionen Baht (ca. 80.000 bis 110.000 EUR) für ein Studio in einer guten Lage in Bangkok. Ab 5 bis 7 Millionen Baht für eine Eigentumswohnung auf Phuket. Villen beginnen bei 10 bis 15 Millionen Baht.

Wie lässt sich der tatsächliche Leerstand in einem Projekt prüfen? Bitten Sie die Verwaltungsgesellschaft um die Auslastungsdaten der letzten 12 Monate. Besuchen Sie das Objekt persönlich abends und zählen Sie die eingeschalteten Klimaanlagen. Wenn bei 500 Wohnungen nur 80 Fenster beleuchtet sind, sind die Schlussfolgerungen eindeutig.

Beeinflusst der Leerstand die Nebenkosten? Ja. In Gebäuden mit geringer Auslastung werden die Kosten für Gemeinschaftsflächen - Pool, Sicherheit, Aufzüge - auf weniger Eigentümer verteilt. Die Hausgeldkosten steigen, während der Instandhaltungsfonds des Gebäudes allmählich aufgezehrt wird, was zu einer Verschlechterung des Zustands führt.

Sind Rabatte beim Bauträger verhandelbar? Im Einstiegs- und gehobenen Einsteigersegment sind Rabatte von 10 bis 20 % mittlerweile üblich. Im Premium- und Luxussegment ist der Spielraum auf 3 bis 5 % begrenzt, aber Bauträger bieten dort häufig attraktive Extras: Möblierung, Haushaltsgeräte und verlängerte Ratenzahlungsoptionen.

Welche Steuern fallen beim Kauf an? Die Transfergebühr beträgt 2 % des behördlichen Schätzwerts. Die Stempelsteuer liegt bei 0,5 %. Die Sonderwirtschaftssteuer (SBT) beträgt 3,3 %, wenn der Verkäufer das Objekt weniger als 5 Jahre gehalten hat. In der Regel werden die Transaktionskosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Das Ausmaß des Leerstands in Thailand mag auf den ersten Blick abschreckend wirken. Erfahrene Investoren wissen jedoch: Überangebot in einem Segment schafft Aufmerksamkeitsdefizite in einem anderen. Während viele Marktteilnehmer auf negative Schlagzeilen reagieren, bieten gezielte Transaktionen in den richtigen Lagen nach wie vor attraktive Renditen. Entscheidend ist, die Makrostatistik von der Mikrorealität eines konkreten Objekts, einer Lage und eines Preissegments zu trennen.

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