Thailand 2026: Warum der Immobilienmarkt trotz verschärfter Kontrollen stabil bleibt

Anfang 2026 verschärften die thailändischen Behörden ihre Kontrollen bei Immobilientransaktionen mit ausländischer Beteiligung. Der Markt reagierte mit einer kurzen Pause - und wuchs dann weiter. Laut Bangkok Post bleibt die Nachfrage ausländischer Käufer trotz des regulatorischen Drucks stabil. Der Grund dafür ist einfach: Die fundamentalen Argumente für den Kauf einer Immobilie in Thailand sind unverändert stark. Der Preisunterschied pro Quadratmeter zwischen Bangkok und vergleichbaren Metropolen wie Dubai oder Singapur ist nach wie vor erheblich. Die Mietrenditen in Pattaya und Phuket liegen bei 5-8% pro Jahr - deutlich höher als in den meisten anderen asiatischen Märkten.

Dabei zeigt sich ein klares Bild: Käufer, die sich an legale Strukturen halten, profitieren sogar von der wachsenden Markttransparenz. Auf Koh Phangan und Koh Samui allein hat das Department of Business Development (DBD) 11.426 Unternehmen mit ausländischer Beteiligung identifiziert, von denen fast 68% unter Verdacht stehen, als Nominee-Konstrukte zu funktionieren. Die Behörden handeln konsequent - und das bereinigt den Markt zugunsten seriöser Investoren.

Kurzantwort

• Ausländische Nachfrage nach Immobilien in Thailand bleibt 2026 auf hohem Niveau, trotz verschärfter Prüfverfahren
• Die Ausländerquote in Eigentumswohnungen (Condominiums) ist unverändert bei 49% der Gesamtfläche eines Gebäudes
• Durchschnittspreis für ein Condominium in der Bangkoker Innenstadt: ca. 150.000-200.000 Baht pro Quadratmeter (Quelle: CBRE Thailand)
• Die wichtigsten Käufergruppen sind Staatsbürger aus China, Russland, Myanmar sowie dem Nahen Osten
• Die Kontrollen richten sich gezielt gegen illegale Nominee-Strukturen, nicht gegen legale Käufer
• Die Land and Building Tax gilt für Ausländer zu denselben Konditionen wie für thailändische Staatsbürger

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf einer Eigentumswohnung im Freehold-Modell

Der einfachste und vollständig legale Weg. Ein Ausländer erwirbt eine Wohnung in einem Condominium, solange der Anteil ausländischer Eigentümer im Gebäude 49% nicht überschreitet. Das Eigentumsrecht wird direkt eingetragen - ohne Mittelsmänner oder Nominee-Konstrukte. Dieses Segment bleibt von den aktuellen Kontrollen weitgehend unberührt. Die Zahlung erfolgt per Banküberweisung aus dem Ausland, das Land Department registriert die Transaktion. Das Verfahren ist transparent und rechtssicher.

Laut Marktschätzungen stieg der Anteil ausländischer Freehold-Käufe bei Condominiums auf Phuket in den Jahren 2025-2026 um 12-15% im Jahresvergleich.

Szenario 2: Landpacht auf 30 Jahre (Leasehold)

Für Käufer, die eine Villa oder ein Haus anstreben. Ein Ausländer pachtet das Grundstück für bis zu 30 Jahre mit Option auf Verlängerung. Das auf dem Grundstück errichtete Gebäude gehört dem Käufer. Dieses Modell fällt nicht unter das Condominium-Gesetz, sondern wird durch den Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands geregelt. Die regulatorischen Kontrollen von 2026 betreffen Leasehold-Strukturen kaum.

Szenario 3: Nominee-Eigentum über eine thailändische Gesellschaft

Genau dieses Modell steht im Zentrum der behördlichen Maßnahmen. Die Gründung einer thailändischen juristischen Person mit Nominee-Aktionären, um das Landbesitzverbot zu umgehen, ist eine seit Jahren verbreitete Praxis. 2026 haben das Department of Special Investigation (DSI) und das Land Department ihre Kontrollen solcher Strukturen erheblich verstärkt. Gesellschaften, bei denen thailändische Aktionäre keine tatsächlichen Einlagen nachweisen können, riskieren den Verlust des Eigentumsrechts.

Szenario 4: BOI-Programm oder Thailand Privilege für Investoren

Das Investment-Förderungsprogramm des Board of Investment (BOI) sowie Langzeitvisa wie das Thailand Privilege (früher Thailand Elite) und das LTR-Visum (Long-Term Resident) sind weiterhin attraktive Instrumente für vermögende Käufer. Das LTR-Visum berechtigt zu einem Aufenthalt von bis zu 10 Jahren und bietet steuerliche Vorteile.

Hauptrisiken und Fehler

1. Einsatz von Nominee-Strukturen ohne Kenntnis der Konsequenzen. Stellt das DSI fest, dass thailändische Aktionäre nur nominell beteiligt sind, kann die Gesellschaft zur Veräußerung des Grundstücks verpflichtet werden. Strafen und strafrechtliche Haftung nach Abschnitt 96 des thailändischen Grundgesetzbuchs sind keine abstrakte Möglichkeit, sondern ein reales Risiko.

2. Geldtransfer ohne Foreign Exchange Transaction Form (FETF). Für die Registrierung von Freehold-Eigentum verlangt das Land Department den Nachweis einer Auslandsüberweisung in Fremdwährung. Ohne das FETF-Formular (früher bekannt als Thor Tor 3) wird die Transaktion nicht eingetragen.

3. Kauf in einem Projekt, bei dem die 49%-Quote bereits ausgeschöpft ist. Bauträger bieten in diesem Fall unter Umständen ein Leasehold-Modell statt Freehold an, ohne immer explizit darauf hinzuweisen. Den Quotenstatus sollte man unbedingt durch einen Anwalt vor Zahlung der Anzahlung prüfen lassen.

4. Vernachlässigung steuerlicher Pflichten. Die Steuer auf Mieteinnahmen für Nicht-Residenten beträgt 15% des Einkommens (Quellensteuer). Nicht deklarierte Mieteinnahmen über Airbnb erregen zunehmend die Aufmerksamkeit der Steuerbehörden.

5. Vertrauen auf mündliche Zusagen zur Verlängerung von Pachtverträgen. Leasehold auf 30 Jahre ist das gesetzliche Maximum. Klauseln über eine Verlängerung um weitere 30+30 Jahre sind rechtlich nicht bindend und hängen vollständig vom Willen des Verpächters ab.

FAQ

Können Ausländer 2026 weiterhin Immobilien in Thailand kaufen? Ja. Das Condominium-Gesetz von 1979 (in der geänderten Fassung) erlaubt Ausländern den Besitz von bis zu 49% der Fläche eines Condominiums als Volleigentum (Freehold). Dieses Gesetz hat sich nicht geändert.

Gegen wen richten sich die Kontrollen von 2026? Gegen Umgehungskonstruktionen: Nominee-Gesellschaften, fingierte Ehen zur Grundstücksregistrierung und den Einsatz von Strohmann-Aktionären. Legale Condominium-Käufer sind nicht betroffen.

Welche Dokumente benötigt ein Ausländer beim Kauf einer Eigentumswohnung? Reisepass, Nachweis der Auslandsüberweisung (FETF) und Kaufvertrag. Residenten mit Arbeitserlaubnis benötigen zusätzlich einen Einkommensnachweis.

Werden die Preise durch den regulatorischen Druck sinken? Eine Korrektur ist im Segment Villen und Grundstücke denkbar, die über Nominee-Strukturen erworben wurden. Freehold-Condominiums bleiben auf Wachstumskurs. Analysten von CBRE und Knight Frank verzeichnen ein Preiswachstum von 3-5% pro Jahr im Premiumsegment Bangkoks.

Welches Mindestbudget ist für Investitionen in thailändische Immobilien erforderlich? Ab 3-4 Millionen Baht (ca. 85.000-115.000 US-Dollar) für ein Studio oder eine Einzimmerwohnung in Pattaya oder im Großraum Bangkok. Das Premiumsegment auf Phuket beginnt ab 7-10 Millionen Baht.

Lohnt es sich, auf eine Änderung des Landbesitzgesetzes zu warten? Diskussionen über erweiterte Landbesitzrechte für Ausländer laufen seit 2022. Bis Anfang 2026 hat jedoch kein entsprechender Gesetzentwurf auch nur die erste Lesung im Parlament passiert. Mit raschen Änderungen sollte man nicht rechnen.

Wie prüft man, ob die 49%-Quote in einem bestimmten Projekt noch verfügbar ist? Mit einer Anfrage beim Bauträger oder der Hausverwaltung nach dem aktuellen Verhältnis thailändischer zu ausländischen Eigentümern. Alternativ kann man sich mit der Chanote-Nummer direkt an das zuständige Land Office wenden.

Welche Regionen Thailands sind am stabilsten gegenüber regulatorischen Risiken? Bangkok, Phuket und Pattaya. Dort ist der Anteil legaler Freehold-Transaktionen am höchsten, und die Infrastruktur für ausländische Käufer ist am besten entwickelt. Auf Phukets Westküste - insbesondere in Bang Tao und Layan - sind die Preise für Strandgrundstücke mittlerweile auf Bangkoker Niveau geklettert, was die anhaltende globale Nachfrage unterstreicht.

Die regulatorische Bereinigung von 2026 ist keine Bedrohung für den Markt - sie ist eine Marktkorrektur zugunsten transparenter Investoren. Wer auf legale Freehold-Strukturen setzt, Gelder per Banküberweisung transferiert und alle Dokumente sorgfältig aufbewahrt, investiert sicher. Wer auf Nominee-Konstrukte gebaut hat, trägt das volle Risiko selbst.

Quelle: Bangkok Post - https://www.bangkokpost.com/property/3275754/crackdown-unlikely-to-hit-foreign-property-demand

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