Checkliste vor der Geldüberweisung für Immobilien in Thailand: 12 Prüfpunkte (2026)

Laut dem thailändischen Department of Special Investigations (DSI) wurden allein im Jahr 2024 47 Strafverfahren wegen Immobilienbetrugs zum Nachteil ausländischer Käufer eingeleitet. In den meisten Fällen hatten die Geschädigten ihre Zahlung überwiesen, bevor sie grundlegende Prüfungen durchgeführt hatten. Ein einziger Fehler kann zwischen 3 und 30 Millionen Baht kosten - und ist oft nicht rückgängig zu machen.

Dieser Artikel behandelt nicht die allgemeine Due-Diligence-Prüfung eines Bauträgers und auch nicht den Schutz der Anzahlung in der frühen Verhandlungsphase. Er konzentriert sich auf den entscheidenden letzten Schritt: den Moment, in dem Sie das Objekt bereits ausgewählt und den Preis verhandelt haben und sich bereit machen, die Zahlung abzuschicken. Genau hier entstehen die kostspieligsten Fehler.

Jeder der folgenden Punkte ist eine konkrete Maßnahme, die sich in 1 bis 3 Tagen umsetzen lässt. Lassen Sie auch nur einen einzigen Punkt aus, riskieren Sie den Totalverlust Ihrer Zahlung.

Kurzantwort

• Das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form) ist für die Eigentumsregistrierung einer Eigentumswohnung zwingend erforderlich - ohne dieses Dokument verweigert das Grundbuchamt (Land Department) die Umschreibung
• Die Überweisung muss in Fremdwährung auf ein Konto bei einer thailändischen Bank erfolgen; die Konvertierung erfolgt auf Seiten des Empfängers
• Der Mindesttransfer für ein FET-Dokument liegt bei einem Gegenwert von 50.000 USD (je nach Bank kann dieser Betrag variieren)
• Der Verwendungszweck muss die Angabe 'purchase of condominium unit [Nummer]' enthalten - andernfalls ist das Dokument ungültig
• Die rechtliche Prüfung eines Grundstückstitels im Land Department dauert 1 bis 2 Werktage und kostet zwischen 500 und 2.000 Baht
• Laut Bank of Thailand wurden im Jahr 2025 23% aller Überweisungen für Immobilienkäufe wegen fehlerhafter Dokumente verzögert

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf einer Eigentumswohnung im Freehold-Verfahren

Dies ist das häufigste Eigentumsmodell für Ausländer in Thailand. Sie erhalten das vollständige Eigentumsrecht an der Einheit direkt auf Ihren Namen. Die entscheidende Voraussetzung: Die Zahlung muss aus dem Ausland in einer Fremdwährung eingehen. Eine Barzahlung in Baht ist ebenso unzulässig wie eine Überweisung von einem thailändischen Bankkonto. Die empfangende Bank stellt ein FET-Formular aus, das bei der Registrierung im Land Office als zentrales Nachweisdokument dient.

Was vor der Überweisung zu prüfen ist:

• Die Ausländerquote in der Anlage darf 49% nicht überschreiten - fordern Sie eine aktuelle Bescheinigung der Hausverwaltung (Juristic Person) an
• Die Einheitennummer im Kaufvertrag stimmt mit der Nummer in der Baugenehmigung (EIA Permit) überein
• Das Empfängerkonto gehört dem Bauträger selbst - nicht einer Privatperson oder einem Vermittler

Szenario 2: Kauf einer Villa über eine thailändische Gesellschaft

Ausländer dürfen in Thailand kein Grundstückseigentum direkt halten. Ein verbreitetes Konstrukt ist daher der Kauf über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Thai Co., Ltd.). Die damit verbundenen Risiken sind erheblich höher.

Was zu prüfen ist:

• Die Gesellschaft ist im Department of Business Development (DBD) registriert - die Prüfung ist kostenlos unter dbdatawarehouse.go.th
• Die thailändischen Aktionäre (Nominee-Aktionäre) existieren tatsächlich und haben alle Dokumente unterzeichnet - fordern Sie Kopien ihrer ID-Karten an
• Die Gesellschaft reicht jährliche Steuererklärungen ein - inaktive Gesellschaften erhalten Bußgelder und können liquidiert werden
• Das Grundstück ist auf die Gesellschaft eingetragen, nicht auf den Verkäufer als Privatperson

Szenario 3: Kauf einer Off-Plan-Immobilie beim Bauträger

Hier überweisen Sie Geld für ein Objekt, das noch nicht fertiggestellt ist. Das Risikopotenzial ist am höchsten.

Zusätzliche Prüfpunkte:

• Vorhandensein einer Baugenehmigung (Construction Permit) - diese ist nicht identisch mit der EIA-Genehmigung
• Der Zahlungsplan ist an Baufortschritte geknüpft, nicht an Kalenderdaten
• Im Vertrag ist eine Vertragsstrafe für den Bauträger bei Lieferverzug festgelegt - der Marktstandard liegt bei 0,01% pro Tag vom Kaufpreis
• Der Bauträger verfügt über eine Bankgarantie oder einen Akkreditiv für die Projektfertigstellung (fordern Sie eine Kopie an)

Vergleichstabelle der drei Kaufmodelle

Die 12 Prüfpunkte vor der Überweisung

1. Empfängerverifizierung: Fordern Sie vom Bauträger oder Verkäufer ein offizielles Schreiben mit den Bankverbindungen auf Firmenbriefpapier mit Stempel an. Gleichen Sie den Namen des Empfängerunternehmens Zeichen für Zeichen mit dem Namen im Kaufvertrag ab.

2. Grundstückstitelprüfung im Land Office: Beauftragen Sie persönlich oder über einen Anwalt eine Titelauskunft (Title Search) beim zuständigen Grundbuchamt. Prüfen Sie: Dokumententyp (nur Chanote - Nor Sor 4 Jor gewährt volles Eigentumsrecht), Abwesenheit von Hypotheken, Pfändungen und Dienstbarkeiten.

3. Verwendungszweck der Überweisung: Geben Sie im Überweisungsauftrag an: 'For purchase of condominium unit No. [X] at [Projektname]'. Ohne diese genaue Formulierung kann die empfangende Bank das FET-Formular verweigern.

4. Überweisungswährung: Senden Sie in USD, EUR oder GBP - niemals in Baht. Die Währungsumrechnung muss auf Seiten der thailändischen Bank stattfinden. Dies ist für die Ausstellung des FET-Formulars entscheidend.

5. Absendende Bank: Stellen Sie sicher, dass Ihre Bank Sie als Auftraggeber ausweist. Bei Überweisung von einem Firmenkonto oder dem Konto einer dritten Person verweigert das Land Department die Registrierung.

6. Ausländerquote: Fordern Sie von der Juristic Person der Anlage eine aktuelle Bescheinigung über das Verhältnis von thailändischen zu ausländischen Eigentümern an. Ist die 49%-Quote bereits ausgeschöpft, ist Freehold-Eigentum nicht möglich.

7. Prüfung der Genehmigungsunterlagen: Für Neubauten: Baugenehmigung (Construction Permit) sowie Umweltgutachten (EIA) bei Gebäuden mit mehr als 80 Einheiten oder über 23 Meter Höhe. Fordern Sie Kopien an.

8. Rückgabebedingungen im Vertrag: Lesen Sie den Abschnitt zur Vertragsauflösung sorgfältig. Der Standardverlust bei Käuferrücktritt liegt bei 10 bis 30% der Anzahlung. Bei Verzug des Bauträgers müssen Sie vertraglich Anspruch auf vollständige Rückerstattung plus Entschädigung haben.

9. Testüberweisung: Überweisen Sie vor dem Hauptbetrag einen kleinen Testbetrag. Vergewissern Sie sich, dass das Geld angekommen ist, der Empfänger korrekt ist und die Bank eine Bestätigung ausgestellt hat.

10. Prüfung des SWIFT-Weges: Klären Sie mit Ihrer Bank: Über welche Korrespondenzbanken läuft die Überweisung? Welche Gebühren entstehen dabei? Wie viele Werktage sind einzuplanen? Die typische Laufzeit beträgt 3 bis 7 Werktage, in Einzelfällen kann es jedoch zu Verzögerungen von 3 bis 4 Wochen kommen.

11. Notarielle Vollmacht bei Fernkauf: Können Sie bei der Registrierung nicht persönlich anwesend sein, benötigen Sie eine Power of Attorney mit Apostille. Das Dokument muss von einem zertifizierten Übersetzer ins Thailändische übertragen werden.

12. Steuer- und Devisenkontrollfragen: Klären Sie in Ihrer Jurisdiktion, ob Auslandsüberweisungen der Devisenkontrolle unterliegen und welche Meldepflichten gegebenenfalls bestehen.

Hauptrisiken und Fehler

Überweisung auf das persönliche Konto eines 'Managers' oder 'Agenten'. Zahlungen dürfen ausschließlich auf das Geschäftskonto des Bauträgers oder Verkäufers als Unternehmen gehen. Jede Aufforderung, auf ein Privatkonto zu überweisen, ist ein klares Warnsignal.

Zahlung in Kryptowährung ohne Bankkonvertierung. Das Land Department akzeptiert keine Blockchain-Transaktionsnachweise. Ohne ordnungsgemäße Banküberweisung erhalten Sie kein FET-Formular und können das Eigentum nicht registrieren.

Vernachlässigung des Wechselkurses. Bei größeren Summen kann die Kursdifferenz zwischen Banken 1,5 bis 3% des Betrags ausmachen. Bei einem Objekt für 10 Millionen Baht entspricht das einem potenziellen Verlust von 150.000 bis 300.000 Baht.

Unterzeichnung eines Vertrags auf Thailändisch ohne Übersetzung. Der rechtlich bindende Text ist der thailändische. Bestehen Sie immer auf einer zweisprachigen Version und lassen Sie diese durch einen unabhängigen Anwalt prüfen.

Überweisung des gesamten Kaufpreises in einer einzigen Zahlung bei Off-Plan. Sollte der Bauträger insolvent werden, ist eine Rückforderung der Mittel nahezu aussichtslos. Die Marktpraxis sieht Zahlungen nach Baufortschritt vor: Fundament, Rohbau, Ausbau, Übergabe.

FAQ

Was ist das FET-Formular und warum wird es benötigt? Das Foreign Exchange Transaction Form ist ein Dokument der thailändischen Bank, das den Eingang von Fremdwährung aus dem Ausland bestätigt. Ohne FET-Formular kann das Land Department eine Eigentumswohnung nicht auf einen Ausländer registrieren.

Was passiert, wenn die 49%-Ausländerquote bereits ausgeschöpft ist? Freehold-Eigentum ist dann nicht möglich. Alternativen sind ein langfristiger Mietvertrag (Leasehold) über 30 Jahre mit Verlängerungsoption oder der Kauf über eine thailändische Gesellschaft - mit entsprechend höheren Risiken.

Welche Mindestüberweisungssumme wird für ein FET-Formular benötigt? Es gibt keine offizielle Untergrenze, aber in der Praxis stellen Banken FET-Formulare in der Regel ab einem Gegenwert von 20.000 USD aus. Für Beträge unter 50.000 USD kann der Prozess mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Benötige ich einen Anwalt für die Überweisung? Ein Anwalt ist nicht direkt an der Überweisung beteiligt, sollte jedoch Vertrag, Empfängerverbindungen und Grundstücksdokumente prüfen, bevor Sie die Zahlung auslösen. Die Kosten für eine rechtliche Transaktionsprüfung liegen in der Regel zwischen 30.000 und 80.000 Baht.

Was ist zu tun, wenn die Zahlung an den falschen Empfänger gegangen ist? Kontaktieren Sie sofort Ihre Bank und stellen Sie einen Antrag auf Rückruf der Zahlung (Recall). Die Erfolgschancen sind in den ersten 24 bis 48 Stunden am höchsten. Nach Gutschrift auf dem Empfängerkonto ist eine Rückbuchung nur mit dessen Zustimmung oder per Gerichtsbeschluss möglich.

Kann bar bezahlt werden? Technisch ist eine Bareinzahlung auf ein thai­ländisches Bankkonto möglich, aber dies erzeugt kein FET-Formular. Für die Registrierung einer Eigentumswohnung auf einen Ausländer ist eine Barzahlung nicht geeignet.

Welche Gebühren fallen bei einer internationalen Überweisung an? Typische Kosten: 500 bis 2.000 Baht auf Seiten der thailändischen Bank, Gebühren Ihrer Hausbank je nach Institut, zuzüglich 0,5 bis 2% für die Währungskonvertierung. Korrespondenzbanken können zusätzlich 15 bis 30 USD einbehalten.

Wie lange dauert der gesamte Prozess vom Transfer bis zur Registrierung? Vom Zahlungseingang bei der thai­ländischen Bank bis zur Registrierung im Land Office vergehen in der Regel 3 Tage bis 4 Wochen - abhängig von der Komplexität der Transaktion und der Auslastung des Grundbuchamtes.

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