7 Prüfschritte vor jeder Immobilienüberweisung in Thailand

Das thailändische Department of Special Investigations (DSI) registrierte zuletzt über 300 Beschwerden ausländischer Käufer, die bei Immobilientransaktionen Geld verloren hatten. Der häufigste gemeinsame Nenner: Die Betroffenen überwiesen Geld, bevor sie auch nur die wichtigsten Dokumente geprüft hatten.

Eine internationale Überweisung ist ein Punkt ohne Rückkehr. Sobald Gelder auf dem Konto eines Entwicklers oder Verkäufers in Thailand eingegangen sind, ist eine Rückbuchung über die Bank praktisch ausgeschlossen - besonders bei Fernkäufen, bei denen weder die Immobilie besichtigt noch der Vertragspartner persönlich getroffen wurde.

Diese Checkliste schützt Ihr Kapital. Jeder der sieben Punkte basiert auf dokumentierten Schadensfällen, die von thailändischen Strafverfolgungsbehörden und Anwaltskanzleien erfasst wurden.

Kurzantwort

• Das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form) ist Pflicht für die spätere Rückführung von Verkaufserlösen. Ohne dieses Dokument können Sie Gelder legal nicht aus Thailand transferieren.
• Prüfen Sie den Chanote (Grundbuchtitel Nor Sor 4 Jor) - er ist das einzige Dokument, das vollständiges Eigentumsrecht an Grund und Boden belegt.
• Stellen Sie sicher, dass die Ausländerquote im Kondominium nicht über 49 % liegt. Wird diese Quote überschritten, ist Ihre Transaktion rechtlich nichtig.
• Fordern Sie die EIA-Genehmigung (Environmental Impact Assessment) für Projekte mit mehr als 80 Einheiten oder über 4.000 qm Gesamtfläche an.
• Überprüfen Sie den Entwickler im Register des DBD (Department of Business Development) auf Schulden und laufende Rechtsstreitigkeiten.
• Überweisen Sie niemals auf ein Privatkonto einer Einzelperson. Zahlungen gehen ausschließlich auf das Firmenkonto der im Vertrag genannten juristischen Person.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf einer Neubauwohnung bei einem börsennotierten Entwickler

Große Entwickler wie Sansiri, Ananda Development oder Origin Property veröffentlichen ihre Finanzdaten an der Stock Exchange of Thailand (SET). Diese lassen sich direkt über die Börsenwebsite prüfen. Das reduziert das Insolvenzrisiko, schließt aber projektspezifische Probleme nicht aus.

Was zu prüfen ist: Baugenehmigung, Registrierung des Condominium Act beim Grundbuchamt sowie die aktuelle Ausländerquote im jeweiligen Gebäude.

Szenario 2: Kauf einer Villa über eine thailändische Gesellschaft

Ausländer dürfen in Thailand kein Land direkt besitzen. Das Modell, eine Thai Co., Ltd. für den Landerwerb zu gründen, bewegt sich in einer rechtlichen Grauzone. Das Grundbuchamt hat seit 2023 die Kontrollen über Strohmann-Strukturen deutlich verschärft. Die Gesellschaft muss eine echte wirtschaftliche Tätigkeit nachweisen.

Was zu prüfen ist: Gesellschaftsvertrag, Nachweis der tatsächlichen Stellung der thailändischen Aktionäre (keine Nominees aus einer Anwaltskanzlei), Protokolle der Gesellschafterversammlungen sowie Steuererklärungen der letzten zwei Jahre.

Szenario 3: Fernkauf ohne Besichtigung in Thailand

Dies ist das risikoreichste Modell. Nach Angaben der Phuket Lawyers Association hatten rund 40 % aller Streitfälle in 2025 ihren Ursprung in Fernkäufen. Käufer unterzeichneten Verträge per E-Mail und überwiesen Geld, ohne die bloße Existenz des Objekts zu verifizieren.

Was zu prüfen ist: alles aus den ersten beiden Szenarien, ergänzt um eine notariell beglaubigte Vollmacht (Power of Attorney), eine unabhängige Bewertung durch Dritte sowie einen Live-Videoanruf mit Begehung des Grundstücks.

Szenario 4: Kauf auf dem Sekundärmarkt von einer Privatperson

Auf dem Sekundärmarkt in Phuket und Koh Samui tauchen regelmäßig Objekte mit versteckten Belastungen auf: Hypotheken bei thailändischen Banken, ausstehende Steuern oder gerichtliche Pfändungen. Verkäufer verschweigen diese mitunter.

Was zu prüfen ist: Grundbuchauszug vom Land Office auf bestehende Lasten, Eigentumshistorie sowie offene Schulden gegenüber der Hausverwaltung des Kondominiums.

Hauptrisiken und Fehler

1. Überweisung ohne FET-Formular. Die Bank of Thailand verlangt, dass eingehende Auslandsüberweisungen über eine zugelassene Geschäftsbank mit dem Verwendungszweck 'Immobilienkauf' abgewickelt werden. Ohne dieses Dokument ist ein legaler Kapitaltransfer beim späteren Wiederverkauf nicht möglich. Der Überweisungsbetrag muss mindestens 50.000 USD (oder Gegenwert) betragen, damit ein FET ausgestellt werden kann.

2. Vertrag ausschließlich in Thai. In einem Gerichtsverfahren gilt die thailändische Vertragsversion als maßgeblich. Wenn Ihnen nur eine englische Übersetzung vorliegt und der thailändische Text abweichende Klauseln enthält, urteilt das Gericht auf Basis der Thai-Version. Beauftragen Sie einen unabhängigen Übersetzer zum Abgleich.

3. Zahlung vor Registrierung des Condominium Act. Wenn der Entwickler den Condominium Act noch nicht beim Grundbuchamt registriert hat, existiert das Objekt rechtlich noch nicht als eigenständige juristische Einheit. Im Insolvenzfall reihen Sie sich als gewöhnlicher Gläubiger ein.

4. Vertrauen in 'garantierte Renditen'. Ein vertragliches Versprechen von 8-10 % Jahresrendite ist ein klares Warnsignal. Die reale durchschnittliche Mietrendite in Phuket liegt laut Colliers Thailand bei 5-7 % vor Abzug aller Kosten. Entwickler, die unrealistische Zahlen versprechen, finanzieren diese 'Garantie' häufig über einen überhöhten Kaufpreis.

5. Kauf über einen nicht lizenzierten Makler. Thailand kennt keine Pflichtlizenzierung für Immobilienmakler. Jede Privatperson kann sich als Agent bezeichnen. Prüfen Sie, ob der Makler einer Berufsvereinigung angehört und eine eingetragene juristische Person vorweisen kann.

6. Unterschätzung von Sinking Fund und Hausgeldkosten. Die Hausverwaltung eines Kondominiums kann erhebliche Jahresgebühren festsetzen. Bei Premium-Objekten in Phuket erreichen diese 60-80 THB pro qm und Monat. Bei einer 50-qm-Wohnung entspricht das 36.000-48.000 THB pro Jahr.

7. Fehlerhafte Überweisungsstruktur. Die Gelder müssen aus dem Ausland nach Thailand fließen (nicht von einem inländischen Thai-Konto), damit ein ausländischer Käufer das Eigentumsrecht im Grundbuch eintragen lassen kann. Eine Überweisung von Ihrem eigenen Thai-Bankkonto akzeptiert das Grundbuchamt nicht als Grundlage für einen Freehold-Titel.

FAQ

Kann die Anzahlung zurückgefordert werden, wenn ein Kauf scheitert? Das hängt vom Vertrag ab. Eine übliche nicht rückerstattbare Anzahlung liegt bei 100.000-200.000 THB. Überschreitet der Entwickler die zugesagte Übergabe um mehr als sechs Monate, besteht nach dem Consumer Protection Act ein Rückforderungsrecht. Alle Vertragsverletzungen sollten schriftlich dokumentiert werden.

Welche Bank eignet sich für die Überweisung? Für die Ausstellung des FET-Formulars sind Bangkok Bank, Kasikornbank und SCB geeignet. Die Überweisung sollte per SWIFT mit einem klaren englischsprachigen Verwendungszweck erfolgen, etwa: 'Purchase of condominium unit [Nummer] at [Projektname]'.

Ist ein thailändischer Anwalt wirklich notwendig? Formell nein, praktisch ja - insbesondere bei Transaktionen über 5 Mio. THB. Die Kosten für rechtliche Begleitung liegen bei 30.000-80.000 THB je nach Komplexität. Das ist eine überschaubare Absicherung gemessen am potenziellen Schaden.

Wie prüfe ich einen Entwickler selbst? Auf der Website des DBD (dbd.go.th) lassen sich kostenlos Daten zu jeder juristischen Person abrufen: Gründungsdatum, Stammkapital, Direktoren. Ein kostenpflichtiger Bericht (ca. 500 THB) zeigt die Finanzberichte der letzten drei Jahre.

Was bedeutet die 49%-Quote und wie wird sie geprüft? Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer insgesamt nicht mehr als 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten in einem Kondominium besitzen. Die aktuelle Quote kann bei der rechtlichen Verwaltung des Kondominiums oder direkt beim zuständigen Provinz-Grundbuchamt abgefragt werden.

Ist eine elektronische Unterzeichnung von Verträgen sicher? Thailand erkennt elektronische Signaturen nach dem Electronic Transactions Act (2001) an. Für die Eintragung im Grundbuchamt ist jedoch eine originale Unterschrift auf einem physischen Dokument oder eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf an? Beim Neubaukauf übernimmt in der Regel der Entwickler die anfallenden Kosten. Beim Kauf auf dem Sekundärmarkt gilt: Transfer Fee 2 %, Specific Business Tax 3,3 % (falls der Verkäufer weniger als fünf Jahre Eigentümer war), Stempelsteuer 0,5 % sowie Withholding Tax nach progressivem Tarif. In der Summe ergibt sich damit ein Richtwert von rund 5-6 % des behördlichen Schätzwerts.

Ist eine Hypothek bei einer thailändischen Bank für Ausländer möglich? Theoretisch ja, praktisch sehr schwierig. UOB Thailand und ICBC Thai prüfen Anträge von Ausländern, verlangen jedoch ein thailändisches Arbeitsvisum, Einkommensnachweis in Thailand sowie eine Anzahlung von 30-40 %. Die Zinssätze für Nicht-Residenten beginnen bei 6-7 % pro Jahr.

Was tun, wenn der Entwickler die Übergabe verzögert? Dokumentieren Sie die Verzögerung schriftlich. Nach einem Urteil des Obersten Gerichtshofs Thailands aus 2019 hat der Käufer das Recht, den Vertrag aufzulösen und alle geleisteten Zahlungen zurückzufordern, wenn die Übergabe um mehr als 180 Tage überschritten wird - sofern der Vertrag keine ausdrücklichen Ausnahmeklauseln enthält.

Vor jeder Überweisung sollte die vollständige Checkliste mit sieben Punkten durchlaufen werden: FET-Formular, Chanote oder registrierter Condominium Act, 49%-Quote, EIA-Genehmigung bei Großprojekten, DBD-Prüfung des Entwicklers, Abgleich der Thai- und Englisch-Versionen des Vertrags sowie Bestätigung des Firmenkontos des Empfängers. Die Gesamtkosten für eine sorgfältige Due Diligence liegen zwischen 30.000 und 100.000 THB. Die Kosten eines Fehlers können das gesamte Investitionsbudget betragen.

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