Иностранные покупатели недвижимости продолжают проявлять большой интерес к недвижимости Таиланда как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания; при покупке жилья всем покупателям приходится сталкиваться с местными налогами.
Как известно, в Таиланде существуют два вида правовой формы владения недвижимостью: freehold - покупка недвижимости в полную собственность, leasehold - приобретение недвижимости на правах аренды на 30 лет (с правом продления два раза по 30 лет на основании подписанного между застройщиком и покупателем дополнительного соглашения), т.е. суммарное владение составит 90 лет.
Если владелец жилья, приобретенного в leasehold, захочет его продать или отдать в наследство, то новый хозяин недвижимости снова будет иметь право на 90 лет обладания недвижимостью. В последнее время, с инвестиционной целью люди все чаще приобретают квартиры в leasehold, поскольку итоговая стоимость квартиры получается намного выгоднее, ведь за freehold придется доплатить в среднем от 200 000 (6630 долларов) до 500 000 бат (16 570 долларов) - в зависимости от условий застройщика, но обычно он составляет не менее 6,3% от стоимости объекта и делится пополам между застройщиком и покупателем недвижимости.
Как известно, в Таиланде существуют два вида правовой формы владения недвижимостью: freehold - покупка недвижимости в полную собственность, leasehold - приобретение недвижимости на правах аренды на 30 лет (с правом продления два раза по 30 лет на основании подписанного между застройщиком и покупателем дополнительного соглашения), т.е. суммарное владение составит 90 лет.
Если владелец жилья, приобретенного в leasehold, захочет его продать или отдать в наследство, то новый хозяин недвижимости снова будет иметь право на 90 лет обладания недвижимостью. В последнее время, с инвестиционной целью люди все чаще приобретают квартиры в leasehold, поскольку итоговая стоимость квартиры получается намного выгоднее, ведь за freehold придется доплатить в среднем от 200 000 (6630 долларов) до 500 000 бат (16 570 долларов) - в зависимости от условий застройщика, но обычно он составляет не менее 6,3% от стоимости объекта и делится пополам между застройщиком и покупателем недвижимости.
Налоги при покупке недвижимости
Налог на приобретение недвижимости в Таиланде оплачивается всего один раз при регистрации сделки в Земельном департаменте. Сбор составляет 1,1% от контрактной стоимости квартиры, приобретаемой в leasehold – покупатель делит его пополам с застройщиком. Таким образом, в итоге необходимо будет оплатить всего 0,55% налога.
В любом случае придется оплачивать transfer fee (налог на переход права собственности), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры. Также 10 000 бат (330 долларов) уйдут на оплату услуг адвоката на подготовку контракта. Эта сумма может варьироваться зависимости от застройщика и выбранного объекта.
При покупке жилья также однократно оплачивается sinking fund (фонд капитального ремонта) при оформлении недвижимости в собственность. Он затрагивает те объекты, которые находятся на стадии строительства (поэтому вторичный рынок, как правило, не имеет данного дополнительного платежа). В зависимости от проекта, расходы на оплату налога составляют около 500-700 бат (16-23 доллара) за кв.м. При этом существуют инвестиционные проекты, при инвестировании в которые данный дополнительный платеж не взимается. Обычно за студию размером 30 кв.м однократно оплачивается около 400-500 долларов.
При покупке виллы в leasehold, иностранец оформляет здание в полную собственность и обычно платит полностью или половину налога на переход права собственности на здание (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры. Земля же оформляется в долгосрочную аренду, и покупатель платит налог на регистрацию договора аренды 1,1% от контрактной стоимости.
Регулярные расходы
Ежегодный дополнительный платеж в Таиланде, помимо налога на недвижимость в размере 0,02% от кадастровой стоимости жилья, это maintenance fee (плата за обслуживание) – ежемесячный сбор, который оплачивается за один год вперед. В зависимости от проекта, расходы на него составляют около 50-70 бат (1,6 – 2,3 доллара) за кв.м в месяц – эта сумма умножается на 12 месяцев и в результате получается полный размер сбора. Также существуют инвестиционные проекты, когда данный платеж не взимается в течение действия программы гарантированного возврата инвестиций. Если речь идет о студии размером 30 кв.м, то за год общая коммунальная выплата получится 720 долларов. При этом, всегда есть варианты сэкономить: некоторые застройщики в качестве бонуса для покупателей отменяют этот платеж на первые несколько лет владения.
При покупке жилья покупателя ждут расходы на установку счетчиков на воду и электричество – они оплачиваются только один раз при оформлении собственности и обычно составляют около 20 000 бат (663 доллара). Расходы на оплату коммунальных услуг (вода, электричество, интернет) оплачиваются по факту потребления в то время, когда человек сам проживает в квартире. Расходы на оплату потребления воды в Таиланде незначительные - средний счет на одного человека составляют 60 бат (2 доллара) в месяц. Электричество оплачивается по государственному тарифу в размере 4,5-5 бат за 1 кВт. В результате средний счет составляет 1000-1500 бат (33-50 долларов) в месяц. Стоимость доступа интернету в среднем составляет 600 бат (20 евро) в месяц. Частично или все эти виды расходов могут отсутствовать, если речь идет о покупке квадратных метров в инвестиционных проектах.
Налоги при продаже недвижимости
Общее правило при продаже жилья в Таиланде – оплата transfer fee, налога на приобретение недвижимости, который делится в равных долях между продавцом и покупателем. Однако если владелец решил продать свою тайскую недвижимость до того, как прошло пять лет после покупки, то сделка считается коммерческой - это значит, что придется выплатить специальный бизнес-налог (special business tax - SBT) – 3,3% от стоимости квартиры. Впрочем, подавляющее большинство покупателей freehold обычно не расстается со своим приобретением как минимум на протяжении десяти лет, а это значит, что налог будет уже не актуален при последующей продаже.
Удерживаемый налог или withholding tax затрагивает только продажу жилья в формате freehold – его размер рассчитывается, исходя из срока владения и стоимости недвижимости. Ставка составляет от 0 до 0,35%, а гербовый сбор - 0,5%. В случае, если продается недвижимость в leasehold, то продавцу необходимо будет оплатить только гербовый сбор. Таким образом, расходы на продажу квартиры стоимостью 3 млн тайских бат (около 100 000 долларов) при форме собственности freehold составят:
При сроке владения менее 5 лет: из 3 млн бат вычитается специальный бизнес-налог 3,3% в размере 99 000 бат и удерживаемый налог (0-0,35%), который составит 10 500 бат, а также гербовый сбор 0,5% 15 000 бат. В итоге сумма налогов составит 124 500 бат (примерно 4150 долларов). Все это без учета налога на доход, полученного в результате сделки, и который облагается по ставке до 37% годовых. Подача налоговой декларации с указанием полученного дохода от продажи недвижимости - это личное дело продавца со всеми вытекающими правовыми последствиями.
При сроке владения более 5 лет: из 3 000 000 вычитается удерживаемый налог (0-0,35%) 10 500 бат и гербовый сбор 0,5% в размере 15 000 бат. В результате сумма налогов составит 25 500 бат (примерно 850 долларов). При таком расчете, регистрационный сбор был возложен на покупателя, но кто должен платить этот налог (продавец или покупатель) в законе не прописано. Поэтому его оплата обычно распределяется в зависимости от договоренностей.
Налоги на наследование и дарение
Для наследников налог на вступление в право собственности составит 0,5% от стоимости объекта для родственников и 2% для наследников, не имеющих родственных связей с владельцем. Если речь идет о наследовании, дарении или перепродаже недвижимости, то обязательным снова будет transfer fee - налог на приобретение недвижимости.
Налоги в Таиланде, связанные с недвижимостью
Как и в любой другой стране мира, Таиланде существует налог на прибыль. Например, если речь идет о недвижимости, которая сдается в аренду с доходом в размере 7% от стоимости квартиры в год – этот процент и считается прибылью, которая облагаются подоходным налогом WHT (withholding tax), который составляет от 3% до 15% в зависимости от объекта. Для сравнения, в Испании нерезидентам приходится платить 24% от годовой ренты. При стоимости квартиры в 3 млн бат (99 500 долларов) владелец ежегодно получает 7% - 210,000 бат (6960 бат) в год. Из этой суммы вычитается минимальный размер WHT 3% и в итоге чистый доход составит 203 700 бат (6750 долларов).
Также надо учитывать вариант, когда собственник переезжает на постоянное место жительства в Таиланд и получает статус налогового резидента. В этом случае налог составляет 5%. Между Россией и Таиландом существует соглашение об исключении двойного налогообложения. Но если собственник недвижимости во freehold и использует ее только для собственного проживания, то налог выплачивается на льготных условиях. А именно: 0% - для недвижимости стоимостью менее 10 млн бат, 0,02% - для недвижимости стоимостью свыше 10 млн. бат. Налог рассчитывается исключительно для той части суммы, которая выходит за пределы 10 млн бат. То есть для объекта стоимостью 12 млн бат налогом облагается только 2 млн бат - он составит 400 бат. Если владелец использует свою недвижимость в инвестиционных целях, то вся стоимость облагается налогом 0,3%. К примеру, для квартиры, купленной за 3 млн бат, ежегодный налог составит 9000 бат или 300 долларов. Правила оплаты налога на недвижимость для покупателей leasehold еще находятся в разработке и возможны два варианта: налог платит покупатель, либо – продавец.
