Узуфрукт між тайським та іноземним подружжям: як захистити право користування нерухомістю

Навіщо іноземному подружжю узуфрукт

Коли будинок і земельна ділянка в Таїланді оформляються на тайського чоловіка або дружину, іноземний партнер формально не має на них жодних прав. Земля іноземцю недоступна (Land Code), а спільна купівля не робить його співвласником ділянки: у разі розлучення або смерті тайського подружжя іноземець ризикує залишитися без житла і без юридичних важелів.

Узуфрукт (тайськ. sidhi-kep-kin, англ. usufruct, Цивільний і торговий кодекс - CCC, §1417-1428) - це речове право користуватися чужою нерухомістю та отримувати з неї вигоду. Воно реєструється в Земельному департаменті як обтяження на титулі (наприклад, Chanote/Nor.Sor.4) і тому діє проти третіх осіб, а не лише між подружжям.

Що саме дає узуфрукт

Узуфруктуарій (той, на чию користь встановлено право) отримує:

• право проживати в будинку та користуватися ділянкою;
• право управляти майном і отримувати з нього дохід - наприклад, здавати в оренду та залишати орендну плату собі;
• право на плоди (CCC §1417) - як природні (урожай), так і юридичні (орендні надходження).

Чого узуфрукт не дає:

• права власності та права продати нерухомість - титул залишається за тайським подружжям;
• права передати ділянку іноземцю в обхід земельного законодавства.

Важливе практичне обмеження: іноземець не може зареєструвати оренду понад 3 роки без спеціального дозволу. Тобто здавати житло 'на тривалий строк' з реєстрацією договору в Земельному департаменті узуфруктуарій-іноземець усе одно не зможе - це випливає з обмежень на права іноземців, а не із самого узуфрукту.

Строк: до 30 років або довічно

Узуфрукт встановлюється або на визначений строк (не більше 30 років, CCC §1418), або довічно - на строк життя узуфруктуарія. У будь-якому разі право припиняється зі смертю того, на чию користь воно встановлено: узуфрукт не успадковується (CCC §1418, §1426).

Для захисту іноземного подружжя зазвичай обирають саме довічний варіант. Логіка проста: тайський чоловік або дружина залишається власником і може, наприклад, заповісти будинок спільним дітям з тайським громадянством, але при цьому іноземний партнер гарантовано користується житлом до кінця свого життя. Після смерті узуфруктуарія обтяження знімається, і власник (або спадкоємці) отримують нерухомість без обмежень.

Узуфрукт можна встановити і на користь кількох осіб одночасно.

Обов'язки та ризик втрати права

Узуфруктуарій зобов'язаний утримувати майно та ставитися до нього зі звичайною дбайливістю (CCC §1422-1423). Він несе відповідальність за зниження вартості або загибель об'єкта, якщо не доведе, що шкода виникла не з його вини. Якщо через безгосподарність будинок приходить до занепаду або втрачає вартість, власник має право вимагати припинення узуфрукту. Поточний ремонт і звичайне утримання - на узуфруктуарії; капітальні витрати та податок на майно розподіляються за правилами §1424-1425.

Узуфрукт і режим подружнього майна

Тут є тонкощі, про які часто забувають. Майно, набуте в шлюбі, за замовчуванням належить до спільного (sin somros, CCC §1474), а земля, куплена на кошти пари, формально могла б вважатися спільною. Але іноземець не має права володіти землею, тому при купівлі тайський чоловік або дружина зазвичай підписує в Земельному департаменті декларацію про те, що кошти є його або її особистими (sin suan tua), і ділянка не є спільним майном. Це знімає заборону на реєстрацію, але фактично відрізає іноземця від частки в землі. Саме тому окремо оформлений узуфрукт стає головним (а подекуди і єдиним) інструментом захисту.

Узуфрукт, суперфіцій, право проживання та оренда - порівняння

Для пари, яка планує будувати будинок на ділянці тайського подружжя, нерідко доречнішим є суперфіцій: він закріплює право мати власну споруду на чужій землі. Узуфрукт же сильніший тоді, коли об'єкт вже побудований і потрібно забезпечити користування та дохід.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Реєстрація в Земельному департаменті. Узуфрукт без запису на титулі - це лише договір між подружжям; проти спадкоємців і покупців він не діє.
• Формулювання строку. Для захисту обирайте 'довічно' (throughout life), а не фіксовані 30 років.
• Перевірте титул. Узуфрукт надійний на Chanote та Nor.Sor.4; на слабких документах про право реєстрація може бути неможливою.
• Наявні обтяження. Запросіть витяг - іпотека або інші права можуть обмежити узуфрукт.
• Декларація про особисті кошти. З'ясуйте, що підписує тайський чоловік або дружина при купівлі: вона виключає землю зі спільного майна.
• Будівництво. Якщо плануєте будувати - розгляньте суперфіцій замість узуфрукту або разом із ним.
• Орендний дохід. Пам'ятайте про обмеження реєстрації оренди іноземцем понад 3 роки.
• Утримання об'єкта. Недбалість може стати підставою для припинення права - фіксуйте стан і витрати.