Proud Karon, Hennessy, Above Element: 5 Gründe, diese Projekte genauer zu betrachten

Phuket ist überschwemmt von kurzlebigen Entwicklern, die eine Gesellschaft gründen, einen Generalunternehmer beauftragen und auf Basis frischer Renderings Betonhüllen verkaufen. Umso seltener sind vollintegrierte Bauträger zu finden — mit eigenem Generalunternehmer, Materiallieferanten und sogar eigener Entwässerungstechnik. Genau in diese Kategorie fällt die Art House Group, deren Projekte Proud Karon, Hennessy Residence und Above Element derzeit zu den meistdiskutierten Portfolios der Insel gehören.

Die Redaktion von Aster of Asia hat Baulösungen, Grundrisse, Infrastruktur und das Hotelmanagement-Konzept aller drei Anlagen analysiert — von fertiggestellten Bestandsobjekten bis hin zu Projekten in der Abschlussphase. Im Folgenden erfahren Sie, was hinter den Marketingversprechen wirklich steckt.

Kurzantwort

• Art House ist ein Unternehmensverbund mit rund 500 Mitarbeitern, bestehend aus Generalunternehmer, Materialhandel, Wasseraufbereitungs- und Entwässerungsfirma, Möbelproduktion sowie Restaurant- und Fitnessbetrieb.
• Proud Karon (Karon-Distrikt) ist bereits in Betrieb und wird vom internationalen Hotelbetreiber Wyndham verwaltet — Investoren erzielen stabile Mieteinnahmen.
• Hennessy Residence ist 100 Meter vom Meer entfernt in Karon geplant, mit einem unterirdischen Fußgängertunnel unter der Hauptstraße direkt zum Strand.
• Above Element befindet sich in Cherngtalay / Bang Tao im Norden der Insel — Abschlussphase des Baus, nur noch ca. 3 Einheiten verfügbar.
• Alle Projekte sind als Condominium lizenziert: Käufer erhalten einen Chanote-Titel im Freehold oder Leasehold.
• Auf den Baustellen arbeitet internationales technisches Aufsichtspersonal, das sich an besonders strengen Baustandards orientiert, die in mehreren Parametern über lokalen Anforderungen liegen.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kurzfristige Vermietung über einen Hotelbetreiber

Proud Karon wurde von Beginn an für den Hotelbetrieb konzipiert — noch bevor die Condominium-Lizenz erteilt wurde. Das ist ein entscheidender Unterschied. Viele Phuket-Entwickler verkaufen zwei Jahre lang Appartements und versuchen erst im Nachhinein, einen Betreiber zu gewinnen. Das Ergebnis ist absehbar: fehlende Servicelifte, keine Nebenräume, keine Restaurantflächen — und ein Hotelmanagement, das seinen Namen nicht verdient.

Art House hat einen anderen Weg gewählt. Bereits in der Planungsphase wurden Servicelifte für Personal, Nebenräume, Restaurant, Bar und mehrere Pools eingeplant — darunter ein Kinderbecken mit abgerundeten Kanten sowie Dachterrassenflächen, die derzeit fertiggestellt werden. Nach Übergabe des Komplexes wurde Wyndham eingeladen, der die Infrastruktur als vollständig hoteltauglich bestätigte.

Für Investoren bedeutet dies: tagesweise Auslastung über Reiseveranstalter — in Karon besonders relevant, da Langzeitmiete über mehrere Monate strukturell schwächer abschneidet.

Szenario 2: Eigennutzung oder Langzeitaufenthalt

Wer selbst einziehen oder die Wintersaison vor Ort verbringen möchte, sollte Above Element in Cherngtalay in Betracht ziehen. Das Viertel liegt näher an den Restaurants und Stränden von Bang Tao und bietet eine ausgereifte Infrastruktur für dauerhaftes Wohnen. Die Grundrisse sind auf Ergonomie ausgelegt: Schiebetüren statt Drehtüren (bis zu 15 cm Raumgewinn), tiefe Einbauschränke von rund 300 mm sowie eine vollwertige Küchenzeile mit Kochfeld, Dunstabzug und Kühlschrank.

Zweiraumwohnungen entstehen durch die Verbindung zweier Einheiten und erreichen bis zu 96 m² — großzügig gemessen an den üblichen Konditionen auf der Insel.

Szenario 3: Wertsteigerungs-Investment — Hennessy Residence

Hennessy Residence befindet sich noch in der Planungsphase und liegt buchstäblich auf der anderen Straßenseite gegenüber dem Meer. Die technische Besonderheit: ein unterirdischer Fußgängertunnel unter der Hauptstraße führt Bewohner direkt an den Strand. Die Nähe zum Meer erfordert Injektionspfähle, verstärkte Membranabdichtung und ein leistungsfähiges Niederschlagsentwässerungssystem. Erfahrungsgemäß machen Fundament- und Erdarbeiten in solchen Lagen den größten Kostenfaktor aus. Da Art House mit der eigenen Entwässerungstochter diesen kritischen Bereich intern abdeckt, entfällt die Abhängigkeit von externen Subunternehmern.

Vergleichstabelle der Projekte

Hauptrisiken und Fehler

1. Kauf ohne Baustellenbesichtigung. Ein ansprechendes Rendering ist keine Qualitätsgarantie. Beton, Bewehrung, Abdichtung und Entwässerung müssen persönlich oder durch einen unabhängigen Inspektor überprüft werden. Bei Above Element wurde beispielsweise bei einer Besichtigung ein Bereich des Poolüberlaufs ohne Abdichtung entdeckt — der Bauträger behob den Mangel, doch ohne technische Kontrolle wäre er verborgen geblieben.

2. Unterschätzung von Fundament- und Erdarbeiten. Proud Karon steht auf Fels, der fast ein Jahr lang gesprengt werden musste. Das Projekt überstand Starkregen, Stürme und Erdrutsche 2025 ohne Risse. Günstigere Komplexe an Hängen verzichten auf diese Vorbereitung.

3. Die Illusion des Hotelmanagements. Wird ein Betreiber erst nachträglich — ohne projektierte Infrastruktur — eingebunden, drohen niedrige Auslastung und Konflikte mit der Verwaltungsgesellschaft. Die Präsenz von Wyndham in Proud Karon von Beginn an ist das direkte Ergebnis einer vorausschauenden Planung.

4. Unterschätzung der Autarkie bei Stromausfällen. Standard-Condominiums auf Phuket fallen bei Netzausfällen komplett aus. Ein Notstromaggregat, das 100 % des Bedarfs abdeckt, ist eine Anforderung seriöser Hotelbetreiber und ein klarer Wettbewerbsvorteil für das Vermietungsgeschäft.

5. Schwache Orientierung innerhalb des Komplexes. Selbst im qualitativ hochwertigen Proud Karon zeigen Beobachtungen, dass Gäste gelegentlich Schwierigkeiten haben, vom Taxihaltepunkt zur Lobby zu finden. Beschilderung ist eine Kleinigkeit — beeinflusst aber Bewertungen und Folgebuchungen erheblich.

FAQ

Kann man eine Einheit unter Wyndham-Verwaltung im Freehold erwerben? Ja. Das Projekt ist als Condominium lizenziert: Ausländer erhalten einen Chanote-Titel im Freehold (innerhalb der Ausländerquote) oder im Leasehold. Die Einheit funktioniert dabei faktisch als Hotelzimmer.

Was unterscheidet Art House von einem typischen Phuket-Entwickler? Art House ist ein vollintegrierter Betrieb: eigener Generalunternehmer, Materiallieferant, Entwässerungs- und Wasseraufbereitungsunternehmen sowie Möbelproduktion. Lediglich Elektrik, Design und Schreinerarbeiten werden extern vergeben.

Warum ist technische Bauaufsicht mit internationalen Normen auf einer thailändischen Baustelle relevant? In einigen Parametern sind internationale Baunormen strenger als die lokalen thailändischen Vorschriften. Entwickler, die sich an diesen höheren Standards orientieren, errichten nach Marktbeobachtungen konstruktiv hochwertigere Gebäude.

Wie viele Einheiten sind in Above Element noch verfügbar? Nach aktuellen Daten aus dem Jahr 2026 sind noch rund 3 Appartements verfügbar. Der Komplex befindet sich in der Abschlussphase.

Was ist die Polyurethan-Schaum-Beschichtung auf dem Dach? In den oberen Etagen von Above Element wird PU-Schaumsprühung als Wärmedämmung eingesetzt, die die Aufheizung der Dachwohnungen reduziert. Für tropisches Klima ist das eine ungewöhnliche und effektive Lösung.

Gibt es ein Wasserrecyclingsystem? Ja. In Above Element sind Tanks und eine dreistufige Filteranlage (u. a. Aktivkohle) für die Wiederverwendung von Wasser für technische Zwecke installiert.

Wie wird Überschwemmung der Tiefgarage verhindert? In der Tiefgarage sind 6-7 redundante Pumpstationen installiert, jeweils mit einem Sammelbecken von ca. 1,5 × 1,5 m und rund 3 m Tiefe.

Kann man in diesen Condominiums einen offiziellen Wohnsitz anmelden? Ja. Da die Projekte als Wohn-Condominiums lizenziert sind, kann der Eigentümer eine Wohnsitzregistrierung vornehmen und von einem reduzierten Steuersatz profitieren.

Wann beginnt der Verkauf von Hennessy Residence? Das Projekt befindet sich 2026 noch in der Planungsphase. Eine Vorregistrierung empfiehlt sich, um aktuelle Preis- und Grundrissinformationen zu erhalten.

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