Ratenzahlung 30/70 auf Phuket: So funktioniert das Modell und für wen es geeignet ist

Auf Phuket werden im Jahr 2026 rund 70 % aller Neubauprojekte über das Ratenzahlungsmodell 30/70 vermarktet. Es handelt sich dabei nicht um ein Marketinginstrument, sondern um ein etabliertes Finanzierungsmodell, das ausländischen Käufern den Markteinstieg mit einem überschaubaren Anfangskapital ermöglicht — ohne Banken, ohne Zinsen, direkt mit dem Projektentwickler.

Das Prinzip ist klar: 30 % des Kaufpreises werden während der Bauphase in Tranchen geleistet, die verbleibenden 70 % sind bei Schlüsselübergabe fällig. Da ausländische Investoren in Thailand praktisch keinen Zugang zu lokalen Hypotheken haben, ist dieses Modell der wichtigste Einstiegsmechanismus in den Immobilienmarkt.

Kurzantwort

• 30 % werden in Raten während der Bauzeit gezahlt — üblicherweise über 18 bis 36 Monate
• 70 % sind als Einmalzahlung bei Fertigstellung und Übergabe fällig
• Zinssatz beim Entwickler: 0 %
• Mindestanzahlung zur Reservierung: ab 100.000 bis 300.000 Baht, je nach Projekt
• Hypotheken in Thailand sind für Ausländer nur bei 2 bis 3 Banken unter strengen Bedingungen erhältlich
• Seltenere Alternative: Ratenzahlung der Restsumme über 3 bis 5 Jahre nach Übergabe — vereinzelt bei großen Entwicklern möglich

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Klassisches Modell 30/70

Sie erwerben eine Eigentumswohnung für 5 Millionen Baht. Bei Vertragsunterzeichnung entrichten Sie eine Reservierungsgebühr von 100.000 Baht. Über die Bauzeit von beispielsweise 24 Monaten zahlen Sie die verbleibenden 30 % in gleichen monatlichen Raten — etwa 58.000 Baht pro Monat. Bei Schlüsselübergabe wird die Restsumme von 3,5 Millionen Baht fällig.

Der strategische Vorteil: Während der Bauphase steigt der Marktwert der Immobilie. Auf dem Phuket-Markt legten Neubauprojekte in den Jahren 2024 bis 2025 bis zur Fertigstellung um 15 bis 25 % zu. Sie sichern sich den heutigen Preis und begleichen die Hauptsumme erst zwei Jahre später.

Szenario 2: Aufteilung 40/60 oder 50/50

Einige Entwickler — insbesondere im Premiumsegment ab 15 Millionen Baht — bieten eine stärkere Vorauszahlung an. Ein höherer Anfangsbetrag reduziert das Risiko des Entwicklers und wird gelegentlich mit einem Nachlass von 3 bis 5 % honoriert.

Szenario 3: Nachgelagerte Ratenzahlung nach Übergabe

Ein selteneres, aber vorhandenes Modell: Die 70 % werden in Raten über 3 bis 5 Jahre nach Fertigstellung gezahlt. In diesem Fall fallen Zinsen an — in der Regel 5 bis 7 % per annum. Diese Option bieten ausschließlich finanzkräftige Großentwickler an.

Szenario 4: Hypothek bei einer Thai-Bank

Theoretisch können Ausländer in Thailand eine Hypothek erhalten. Praktisch ist dies auf Inhaber eines Arbeitsverhältnisses mit nachweisbarem Einkommen in Thailand beschränkt. Banken wie UOB Thailand oder ICBC Thailand prüfen Anträge von Nichtansässigen, doch die Konditionen sind anspruchsvoll: 6 bis 8 % Zinsen jährlich, Beleihungsquoten von maximal 50 % des Kaufpreises, Laufzeiten bis 15 bis 20 Jahre und ein Genehmigungsprozess von 2 bis 3 Monaten.

Vergleichstabelle der Finanzierungsmodelle

Hauptrisiken und Fehler

1. Fehlende Planung für die Abschlusszahlung. Der häufigste Fehler: ein Projekt beginnen, ohne einen konkreten Plan für die 70 % bei Übergabe zu haben. Wer auf einen Wiederverkauf vor Fertigstellung (sog. Assignment) spekuliert, trägt ein Marktrisiko — ein schneller Ausstieg ist nicht garantiert.

2. Ungeprüfter Projektentwickler. Das Modell funktioniert nur, wenn der Entwickler pünktlich liefert. Prüfen Sie: gültiges EIA-Zertifikat (Environmental Impact Assessment), Baugenehmigung, Referenzprojekte und finanzielle Stabilität des Unternehmens.

3. Verwechslung von Freehold und Leasehold. Ausländer können Eigentumswohnungen im Volleigentum erwerben — allerdings nur innerhalb der 49-%-Ausländerquote pro Gebäude. Villen sind für Ausländer in der Regel nur auf Pachtbasis verfügbar (Leasehold, 30+30+30 Jahre). Die Zahlungsstruktur ändert die Eigentumsform nicht.

4. Währungsrisiko. Zahlungen erfolgen in Baht. Wenn der Baht gegenüber dem Euro oder Dollar aufwertet, steigt der Gegenwert Ihrer Abschlusszahlung. Im Zeitraum 2024 bis 2025 schwankte der Baht zwischen 33 und 37 Baht pro Dollar — eine Differenz von 12 %, die bei einer 5-Millionen-Baht-Immobilie erheblich ins Gewicht fällt.

5. Versteckte Kosten bei der Übergabe. Zusätzlich zu den 70 % fallen an: Grundbuchgebühren (üblicherweise 1 % des behördlichen Schätzwerts), Einlage in den Instandhaltungsfonds (Sinking Fund) sowie laufende Verwaltungsgebühren (Maintenance Fee). Insgesamt sind das bei einer durchschnittlichen Wohnung 150.000 bis 400.000 Baht zusätzlich.

FAQ

Kann man die Wohnung vor der Abschlusszahlung weiterverkaufen? Ja. Dies wird als Abtretung (Assignment) bezeichnet. Die meisten Entwickler erlauben es gegen eine Gebühr von 1 bis 3 % des Kaufpreises. Einzelne Entwickler schränken Abtretungen bis zu einem bestimmten Baufortschritt ein.

Was passiert, wenn ich die 70 % nicht aufbringen kann? Sie verlieren die bereits geleisteten 30 %. Standardverträge thailändischer Entwickler sehen bei Rücktritt die Einbehaltung aller geleisteten Vorauszahlungen vor — dies ist vertraglich fixiert und kaum verhandelbar.

Gibt es Ratenzahlung auch für Bestandsimmobilien? Nein. Das 30/70-Modell ist ausschließlich dem Neubaumarkt vorbehalten. Für Bestandsobjekte ist die vollständige Kaufsumme oder eine externe Finanzierung erforderlich.

Welche Dokumente werden für den Einstieg benötigt? In der Regel genügt ein gültiger Reisepass. Einige Entwickler fordern einen Adressnachweis (z. B. eine Versorgungsrechnung). Einkommensnachweise oder Steuererklärungen werden nicht verlangt.

Muss ein Konto bei einer Thai-Bank eröffnet werden? Für den Erwerb im Volleigentum (Freehold) — ja. Die Abschlusszahlung muss über ein Thai-Bankkonto mit dem zugehörigen Foreign Exchange Transaction Form (FET) einlaufen. Ohne dieses Dokument ist eine Eigentumsregistrierung nicht möglich.

Kann mit Kryptowährung bezahlt werden? Offiziell nein. Einzelne Entwickler akzeptieren Krypto inoffiziell, doch dies birgt rechtliche Risiken bei der Eigentumsregistrierung und verhindert die Ausstellung des FET-Dokuments.

Was unterscheidet das 30/70-Modell von einer Hypothek? Die Ratenzahlung ist eine direkte Vereinbarung mit dem Entwickler — ohne Bank, ohne Zinsen. Eine Hypothek ist ein bankfinanzierter Kredit mit Zinssatz, Sicherheitenbestellung und formaler Kreditwürdigkeitsprüfung.

Kann die Zahlungsstruktur individuell verhandelt werden? Ja, insbesondere in frühen Vertriebsphasen. Käufer können kleinere Tranchen, veränderte Fälligkeiten oder einen höheren Anfangsbetrag gegen Rabatt aushandeln. Verhandlungen sind fester Bestandteil der Praxis.

Wie hoch ist das Mindestbudget für den Einstieg auf Phuket? Studios ab 3 Millionen Baht sind in Gebieten wie Nai Harn oder Rawai verfügbar. Reservierungsgebühr: 100.000 Baht, erste Monatsrate: ab 50.000 Baht. Für den Einstieg sind damit 150.000 bis 200.000 Baht ausreichend — umgerechnet etwa 4.000 bis 5.500 US-Dollar.

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Praktische Empfehlung: Erstellen Sie vor dem Einstieg in ein 30/70-Projekt einen vollständigen Finanzplan für die gesamte Bauzeit. Stellen Sie sicher, dass Sie eine konkrete Quelle für die Abschlusszahlung haben — ob Ersparnisse, Erträge aus anderen Anlagen oder eine geplante Abtretung. Lassen Sie den Kaufvertrag von einem lokalen Anwalt prüfen und eröffnen Sie rechtzeitig ein Konto bei einer Thai-Bank.

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