Photo by gokudo man'yūki on Pexels
Розстрочка 30/70 на Пхукеті: як це працює і кому підходить у 2026 році
У 2026 році на Пхукеті 70% новобудов продаються за схемою розстрочки 30/70. Це не маркетинговий хід — це стандартна модель фінансування, яка дозволяє іноземному інвестору увійти в проект із мінімальним початковим внеском і розподілити платежі на весь термін будівництва.
Схема проста: ви сплачуєте 30% вартості поетапно під час будівництва, а решту 70% — одноразово при отриманні ключів. Без відсотків. Без банків. Договір напряму з девелопером.
Для інвестора, який не може отримати іпотеку в тайському банку — а це переважна більшість іноземців — розстрочка 30/70 залишається головним інструментом входу на ринок без повної суми на руках.
Швидка відповідь
- 30% — сплачується частинами під час будівництва (зазвичай 18–36 місяців)
- 70% — вноситься одноразово при передачі об'єкта
- Відсоткова ставка від девелопера — 0%
- Мінімальний депозит для бронювання — від 100 000 до 300 000 батів (залежно від проекту)
- Іпотека в тайських банках для іноземців доступна лише у 2–3 банках з жорсткими умовами
- Альтернатива — постоплатна розстрочка на 3–5 років після здачі (рідко, але трапляється у великих забудовників)
Сценарії та варіанти
Сценарій 1: Класична схема 30/70
Ви купуєте кондомініум за 5 млн батів. При підписанні договору вносите бронювання — 100 000 батів. Далі протягом будівництва (наприклад, 24 місяці) сплачуєте решту 30% рівними частинами: приблизно 58 000 батів на місяць. При отриманні ключів переказуєте 3,5 млн батів.
Перевага: за час будівництва об'єкт зростає в ціні. За даними ринку Пхукета, кондомініуми на етапі будівництва дорожчали на 15–25% до моменту здачі. Ви фіксуєте ціну сьогодні, а основну суму сплачуєте через 2 роки.
Сценарій 2: Розстрочка 40/60 або 50/50
Деякі девелопери пропонують агресивніший розподіл — 40/60 або навіть 50/50. Це характерно для преміальних вілл вартістю від 15 млн батів. Більший початковий внесок знижує ризик забудовника і іноді дає покупцеві знижку 3–5% від прайсу.
Сценарій 3: Постоплатна розстрочка після здачі
Рідкісний, але існуючий формат — коли 70% розбивається на платежі на 3–5 років після передачі об'єкта. Тут вже з'являється відсоток — зазвичай 5–7% річних. Таку схему пропонують окремі великі забудовники зі значним фінансовим запасом.
Сценарій 4: Іпотека в тайському банку
Теоретично іноземець може отримати іпотеку в Таїланді. Практично — це доступно власникам робочої візи з підтвердженим доходом у Таїланді. Банки UOB та ICBC Thailand розглядають заявки від нерезидентів, але ставки високі — 6–8% річних, а схвалена сума рідко перевищує 50% від вартості. Термін — до 15–20 років. Процес схвалення займає 2–3 місяці.
Порівняльна таблиця схем фінансування
| Параметр | Розстрочка 30/70 | Постоплатна розстрочка | Іпотека (тайський банк) | Розстрочка 50/50 |
|---|---|---|---|---|
| Перший внесок | 30% під час будівництва | 30% під час будівництва | 20–50% одразу | 50% під час будівництва |
| Залишок | 70% при здачі | 70% за 3–5 років | 50–80% у кредит | 50% при здачі |
| Відсоткова ставка | 0% | 5–7% річних | 6–8% річних | 0% (іноді знижка) |
| Доступність для іноземця | Так, без обмежень | Так, у окремих девелоперів | Вкрай обмежена | Так, преміум-сегмент |
| Схвалення | Миттєво | 1–2 тижні | 2–3 місяці | Миттєво |
| Підходить для | Інвесторів і кінцевих покупців | Тих, хто планує дохід від оренди | Експатів із тайським доходом | Покупців вілл від 15 млн батів |
Основні ризики та помилки
1. Не врахували фінальний платіж 70%. Найпоширеніша помилка — увійти в проект без чіткого плану, звідки візьмуться 3,5 млн батів через 2 роки. Деякі розраховують перепродати до здачі (assignment), але ринок не гарантує швидкого виходу.
2. Не перевірили девелопера. Розстрочка працює лише якщо забудовник здає об'єкт вчасно. Перевіряйте: наявність EIA (Environmental Impact Assessment), дозвіл на будівництво, історію минулих проектів, фінансову звітність.
3. Плутанина з freehold і leasehold. Іноземець може володіти кондомініумом у власність (freehold), але лише в рамках 49% квоти іноземного володіння в будинку. Вілли — як правило, лише на правах оренди (leasehold на 30+30+30 років). Схема розстрочки не змінює форму власності.
4. Валютний ризик. Ви платите в батах. Якщо бат зміцниться відносно долара або євро під час будівництва, ваш фінальний платіж зросте в перерахунку. У 2024–2025 роках бат коливався від 33 до 37 за долар — різниця у 12% може коштувати сотні тисяч батів.
5. Приховані платежі при передачі. Крім 70% ви заплатите: збір за реєстрацію (зазвичай 1% від оціночної вартості), внесок у фонд капітального ремонту (sinking fund), річне обслуговування (maintenance fee). Загалом — ще 150 000–400 000 батів для типової квартири.
FAQ
Чи можна перепродати квартиру до фінального платежу? Так. Це називається переуступка прав (assignment). Більшість девелоперів дозволяють її за комісію 1–3% від вартості. Деякі забороняють переуступку до певного етапу будівництва.
Що буде, якщо я не зможу внести 70%? Ви втратите вже сплачені 30%. Стандартні контракти тайських девелоперів передбачають конфіскацію всіх передоплат при відмові від угоди. Це прописано в договорі і не підлягає перегляду.
Чи є розстрочка на вторинне житло? Ні. Розстрочка 30/70 — це інструмент первинного ринку. На вторинці потрібна повна сума або зовнішнє фінансування.
Які документи потрібні для входу в розстрочку? Мінімум: закордонний паспорт. Деякі девелопери запитують підтвердження адреси (utility bill). Довідки про доходи та податкові декларації — не вимагаються.
Чи потрібно відкривати рахунок у тайському банку? Для купівлі — так. Фінальний платіж має пройти через тайський банківський рахунок з поміткою Foreign Exchange Transaction Form (FET). Без цього документа ви не зареєструєте право власності на кондомініум у freehold.
Чи можна платити криптовалютою? Офіційно — ні. Деякі девелопери приймають криптовалюту неофіційно, але це створює юридичні ризики при реєстрації власності та не дозволяє отримати FET.
Чим розстрочка 30/70 відрізняється від іпотеки? Розстрочка — це домовленість із забудовником без участі банку і без відсотків. Іпотека — банківський кредит під заставу нерухомості з відсотками та обов'язковою оцінкою об'єкта.
Який мінімальний бюджет для входу в розстрочку на Пхукеті? Студії від 3 млн батів доступні в районах Най Харн та Раваї. Бронювання — 100 000 батів, перший транш — від 50 000 батів на місяць. Для входу достатньо 150 000–200 000 батів (приблизно $4 000–5 500).
Чи можна домовитися про іншу структуру платежів? Так. На ранніх етапах продажів девелопери часто гнучкі. Можна попросити розбити 30% на дрібніші транші або збільшити початковий внесок в обмін на знижку. Переговори — частина культури ринку.
Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.