Central Pattana: Wie die Familie Chirathivat aus einem Marktstand ein Imperium baute

Was 1947 als kleiner Laden in Bangkoks Chinatown begann, ist heute die grösste Einzelhandels- und Immobiliengruppe Südostasiens. Tjin Chirathivat - ein chinesischer Einwanderer aus der Provinz Hainan - verkaufte auf der Wang Buraphea-Strasse Samen und Schreibwaren. Acht Jahrzehnte später verwalten seine Nachkommen Central Pattana (CPN): ein börsennotiertes Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von über 300 Milliarden Baht und 38 Einkaufszentren in ganz Thailand. Für internationale Immobilieninvestoren ist CPN weit mehr als ein Retailkonzern - es ist ein zuverlässiger Indikator für die Wertentwicklung umliegender Wohnimmobilien.

Kurzantwort

• Gründungsjahr CPN: 1980, ausgegliedert aus der Central Group als eigenständige Entwicklungsgesellschaft
• Börsengang (IPO): 1995, Ticker CPN an der Stock Exchange of Thailand (SET)
• Objektanzahl: 38 Einkaufszentren in Thailand sowie Projekte in Malaysia
• Gesamtmietfläche: über 2 Millionen Quadratmeter
• Marktkapitalisierung: rund 300 Milliarden Baht (SET, Stand 2026)
• Haupteigentümer: Familie Chirathivat über Central Group Holdings
• CEO seit 2018: Wallaya Chirathivatsiri, vierte Familiengeneration

Szenarien und Optionen

Von Central Trading zu Central Pattana

Tjin Chirathivat eröffnete 1956 das erste Central-Kaufhaus auf der Charoen Krung Road in Bangkok. Es war das erste Warenhaus Thailands mit Festpreisen und Klimaanlage - für Bangkok damals eine Sensation. In den 1970er-Jahren teilten seine Söhne das Familienunternehmen auf: Samrit übernahm den Retail-Bereich (Central Retail), Wandhi konzentrierte sich auf das Hotelgeschäft (Centara Hotels). Der entscheidende strategische Schritt kam vom dritten Sohn Suthikiart Chirathivatsiri: Er schlug vor, eigene Einkaufszentren zu bauen anstatt Flächen zu mieten.

So entstand 1980 Central Pattana. Das erste Projekt war Central Ladprao - ein Einkaufskomplex am Kreuzungspunkt Pahonyothin/Lat Phrao, das 1982 eröffnet wurde und damals das grösste Einkaufszentrum Thailands war.

CentralWorld: Triumph und Rückschlag

2002 erwarb CPN Anteile am insolventen World Trade Center am Ratchaprasong-Kreisverkehr in Bangkok. Nach umfangreicher Sanierung öffnete CentralWorld 2006 als damals drittgrösstes Einkaufszentrum der Welt mit 550.000 Quadratmetern Gesamtfläche.

Im Mai 2010 wurde das Gebäude während der politischen Proteste der sogenannten Rothemden in Brand gesetzt. Der Schaden betrug 5 bis 6 Milliarden Baht. Bilder des brennenden CentralWorld gingen um die Welt. CPN reagierte mit einer Investition von über 6 Milliarden Baht in den Wiederaufbau - 2012 war der Komplex vollständig restauriert. Die Aktie, die nach dem Brand rund 10 bis 12 Prozent verloren hatte, erholte sich bis Ende 2011 vollständig.

Phuket: Infrastruktur als Werttreiber

In den 1990er-Jahren begann CPN mit der regionalen Expansion. Auf Phuket eröffnete das Unternehmen Central Phuket (früher Central Festival Phuket) - das grösste Einkaufszentrum der Insel. 2018 wurde der Komplex grundlegend renoviert und um den Bereich Central Phuket Floresta ergänzt: eine Retailfläche mit tropischen Gärten und vertikalem Begrünungskonzept im Inneren.

Für Immobilieninvestoren auf Phuket ist Central Phuket ein entscheidender Infrastrukturankerpunkt. Marktanalysen zeigen, dass Eigentumswohnungen im Umkreis von 2 Kilometern um das Zentrum 15 bis 25 Prozent teurer sind als vergleichbare Objekte in weiterer Entfernung.

Die vierte Generation am Steuer

Die Familie Chirathivat zählt konstant zu den drei reichsten Familien Thailands. Laut Forbes beläuft sich das Familienvermögen auf rund 12 bis 13 Milliarden US-Dollar (2025). CEO Wallaya Chirathivatsiri führt CPN seit 2018 und hat das Unternehmen in drei Richtungen ausgerichtet: Mixed-Use-Projekte (Handel, Wohnen, Büros unter einem Dach), Digitalisierung des Immobilienmanagements sowie internationale Expansion in den ASEAN-Raum.

Krisen und Resilienz

CPN hat drei grosse Belastungsproben bestanden:

• Asiatische Finanzkrise 1997: Schuldenrestrukturierung und Projektstopp. Der Börsengang 1995 hatte zuvor finanzielle Stabilität gesichert.
• Brand CentralWorld 2010: Direktschaden über 5 Milliarden Baht, vollständige Erholung innerhalb von zwei Jahren.
• COVID-19 (2020 bis 2021): Umsatzrückgang von 23 Prozent im Jahr 2020 (Jahresbericht CPN). Bereits 2022 wurden Vorkrisenniveaus übertroffen.

In allen Fällen zeigte sich dasselbe Muster: solide Bilanz, Bankenzugang und die Fähigkeit, Krisen ohne Notverkäufe zu überbrücken.

Vergleich: Grosse Immobilien- und Einzelhandelsgruppen in Thailand

Hauptrisiken und Fehler

Abhängigkeit vom stationären Handel. Der E-Commerce in Thailand wächst jährlich um 15 bis 20 Prozent (ETDA). CPN reagiert mit Mixed-Use-Strategien, bleibt aber strukturell von Retailflächen abhängig.

Politische Risiken. Der Brand von CentralWorld 2010 hat gezeigt, dass grosse Einkaufszentren in politischen Konflikten zur Zielscheibe werden können. Dieses Risiko lässt sich nicht vollständig versichern.

Familiengeführte Governance. Die Kontrolle der Chirathivat-Familie über mehrere Generationen sorgt für strategische Kontinuität, birgt aber typische Governance-Risiken asiatischer Familienkonglomerate.

Typischer Investorenfehler: CPN mit einem Wohnentwickler verwechseln. CPN ist primär ein Gewerbeimmobilienunternehmen. Wer CPN-Aktien kauft, setzt auf Retailerträge und gewerbliche Vermietung, nicht auf den Wohnungsmarkt.

Überschätzung des CPN-Effekts auf Mietrenditen. Die Nähe zu einem Central-Einkaufszentrum erhöht Immobilienwerte, garantiert aber keine Mietrendite. Entscheidend sind der spezifische Stadtteil und das Wettbewerbsumfeld.

FAQ

Können Ausländer CPN-Aktien an der Bangkoker Börse kaufen? Ja. CPN ist unter dem Ticker CPN an der SET gelistet. Ausländer können Aktien über Brokerage-Konten erwerben, die in Thailand eröffnet wurden.

Entwickelt CPN auch Wohnprojekte? Nur im Rahmen von Mixed-Use-Komplexen. Eigenständige Wohnprojekte gehören nicht zum Kerngeschäft von CPN. Wohnentwicklung innerhalb der Central Group erfolgt über andere Konzerngesellschaften.

Wie viele Einkaufszentren betreibt CPN auf Phuket? Einen grossen Komplex: Central Phuket, bestehend aus zwei Bereichen - Festival und Floresta.

Wer sind die wichtigsten Konkurrenten von CPN? Siam Piwat (Siam Paragon, Siam Center) und The Mall Group (The Emporium, EmQuartier). Nach Objektanzahl liegt CPN klar vor beiden.

Expandiert CPN über Thailand hinaus? Ja. Projekte in Malaysia sind angekündigt, weitere ASEAN-Märkte werden im Rahmen der Strategie bis 2030 geprüft.

Zahlt CPN Dividenden? Ja. Die Dividendenrendite lag in den vergangenen Jahren bei rund 2 bis 3 Prozent jährlich - typisch für Thai-Entwickler.

Warum ist CPN für Wohnimmobilien-Investoren relevant? Ein neues Central-Einkaufszentrum in einem Stadtgebiet signalisiert Infrastrukturwachstum und führt historisch zu steigenden Immobilienwerten im Umfeld. Wer die Expansionspläne von CPN kennt, hat einen Informationsvorsprung gegenüber dem Markt.

Wie hat sich die Aktie nach dem Brand 2010 entwickelt? Die Aktie verlor unmittelbar nach dem Brand rund 10 bis 12 Prozent, erholte sich bis Ende 2011 vollständig und setzte anschliessend den langfristigen Aufwärtstrend fort.

Die Geschichte von Central Pattana ist ein Lehrbuch über den Aufbau eines asiatischen Immobilienimperiums. Die Familie Chirathivat hat aus einem einzigen Laden das grösste Einkaufszentrumnetz Südostasiens geformt - durch Finanzkrisen, politische Erschütterungen und eine globale Pandemie hindurch. Für internationale Investoren, die den thailändischen Markt analysieren, ist CPN ein verlässlicher Frühindikator: Wo ein neues Central entsteht, steigen die Immobilienwerte in der Umgebung fast zwangsläufig.

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