Central Pattana: come la famiglia Chirathivat ha costruito un impero dal niente

Nel 1947 un immigrato cinese di nome Tiang Chirathivat aprì un piccolo negozio nel quartiere Chinatown di Bangkok, in via Wang Burapha. Vendeva sementi e articoli di cancelleria. Ottant'anni dopo, i suoi discendenti guidano il più grande gruppo commerciale e immobiliare del Sud-Est asiatico, con una capitalizzazione di mercato superiore a 300 miliardi di baht. Questa è la storia di Central Pattana (CPN), la società che ha ridisegnato il volto delle città thailandesi e che ogni investitore immobiliare attento dovrebbe conoscere.

Central Pattana Public Company Limited, quotata alla Borsa di Thailandia (SET) con il ticker CPN, possiede e gestisce oggi 38 centri commerciali in tutto il paese. Il gruppo controlla oltre 2 milioni di metri quadrati di spazi commerciali in affitto, e i suoi progetti di punta figurano tra i complessi più frequentati al mondo. Dietro questa macchina corporativa opera la famiglia Chirathivat, giunta ormai alla quarta generazione.

Risposta rapida

• Anno di fondazione di CPN: 1980, scorporata da Central Group come divisione sviluppo immobiliare
• IPO alla Borsa di Thailandia: 1995, ticker CPN
• Numero di centri commerciali: 38 in Thailandia, più progetti in Malaysia
• Superficie totale in affitto: oltre 2 milioni di metri quadrati
• Capitalizzazione di mercato: circa 300 miliardi di baht (dati SET, 2026)
• Principale azionista di riferimento: famiglia Chirathivat tramite Central Group Holdings
• CEO attuale: Wallaya Chirathivat, quarta generazione della famiglia
• Dividendo: circa 2-3% annuo, in linea con gli standard dei developer thailandesi

Scenari e opzioni

Dalle origini alla nascita di CPN

Tiang Chirathivat (nome thailandese: Sampheng Chiravasutsiri) era originario della provincia cinese di Hainan. Negli anni Cinquanta, il suo piccolo commercio si trasformò nella Central Trading Company. Il momento di svolta arrivò nel 1956, quando aprì il primo grande magazzino Central su Charoen Krung Road: il primo negozio in Thailandia con prezzi fissi esposti e aria condizionata. Per i cittadini di Bangkok fu una rivoluzione.

Negli anni Settanta i figli di Tiang divisero il gruppo familiare. Samrit prese la guida del retail (Central Retail), Vandhi si concentrò sull'ospitalità (Centara Hotels). Ma il colpo strategico più importante lo mise a segno il terzo figlio, Suthikiat: invece di affittare spazi commerciali, propose di costruire i propri centri. Nacque così, nel 1980, Central Pattana.

Il primo progetto fu Central Ladprao, aperto nel 1982 all'incrocio tra Pahonyothin e Lat Phrao: all'epoca il più grande complesso commerciale del paese.

CentralWorld e la scommessa sul futuro di Bangkok

La vera accelerazione arrivò nel 2002, quando CPN rilevò la quota di un centro commerciale in difficoltà finanziarie, il World Trade Center di Ratchaprasong. Dopo una ristrutturazione imponente, nel 2006 aprì CentralWorld: al momento dell'apertura era il terzo centro commerciale per superficie al mondo, con 550.000 metri quadrati totali.

Il trionfo si trasformò però in crisi nel maggio 2010, durante le proteste politiche delle 'camicie rosse'. CentralWorld fu incendiato, con danni diretti stimati tra 5 e 6 miliardi di baht. Le immagini del palazzo in fiamme fecero il giro della stampa internazionale.

CPN non si ritirò. Investì oltre 6 miliardi di baht nel recupero e nel 2012 il complesso era completamente rinato. Le azioni CPN, scese di circa il 10-12% dopo gli eventi del 2010, recuperarono entro la fine del 2011. Un caso da manuale sulla resilienza finanziaria di una grande azienda immobiliare.

La strategia nelle destinazioni turistiche: Phuket

CPN è uscita da Bangkok già dagli anni Novanta, ma è la strategia nelle destinazioni resort a essere più rilevante per gli investitori internazionali. A Phuket, il gruppo gestisce Central Phuket, il più grande centro commerciale dell'isola, composto da due sezioni: Festival e Floresta. Quest'ultima, rinnovata nel 2018, integra giardini tropicali e pareti verdi verticali all'interno del complesso.

Per chi investe nel mercato residenziale di Phuket, la presenza di CPN in un quartiere è un segnale concreto. Le analisi di mercato indicano che i condomini entro 2 km da Central Phuket valgono mediamente il 15-25% in più rispetto a immobili comparabili in zone senza questa infrastruttura commerciale.

La quarta generazione e la strategia mixed-use

Dal 2018 la CEO di CPN è Wallaya Chirathivat, quarta generazione della famiglia fondatrice. La sua leadership ha orientato il gruppo su tre direttrici: sviluppo mixed-use (commercio, residenziale, uffici integrati in un unico progetto), digitalizzazione della gestione degli immobili, ed espansione internazionale verso altri mercati ASEAN, con progetti già avviati in Malaysia.

La famiglia Chirathivat è stabilmente tra le tre famiglie più ricche della Thailandia. Secondo Forbes, il patrimonio complessivo del clan si aggira tra i 12 e i 13 miliardi di dollari (stima 2025-2026).

I tre grandi stress test

La storia di CPN è anche una storia di crisi superate:

• Crisi finanziaria asiatica del 1997: ristrutturazione del debito e congelamento di alcuni cantieri. L'IPO del 1995 aveva però garantito una riserva di liquidità che si rivelò decisiva
• Incendio di CentralWorld nel 2010: perdite dirette superiori a 5 miliardi di baht, shock reputazionale, ma recupero completo in meno di due anni
• Pandemia COVID-19 (2020-2021): la chiusura forzata dei centri commerciali ha fatto calare il fatturato del 23% nel 2020. Già nel 2022 i ricavi avevano superato i livelli pre-pandemia

In tutti e tre i casi, il modello è stato lo stesso: bilancio solido, accesso al credito bancario, capacità di attraversare la crisi senza svendere gli asset.

Tabella comparativa: i principali player del real estate commerciale in Thailandia

Rischi principali ed errori

Concentrazione sul retail fisico. L'e-commerce in Thailandia cresce tra il 15 e il 20% annuo (fonte ETDA). CPN sta rispondendo con il modello mixed-use, ma la dipendenza dagli spazi commerciali in affitto rimane una variabile strutturale da monitorare.

Instabilità politica. L'incendio di CentralWorld nel 2010 ha dimostrato che i grandi centri commerciali possono diventare simboli - e bersagli - nei momenti di tensione politica. Si tratta di un rischio che nessuna polizza può coprire completamente.

Governance familiare. Il controllo della famiglia Chirathivat, trasmesso di generazione in generazione, garantisce continuità strategica ma introduce anche i rischi tipici dei conglomerati familiari asiatici: decisioni non sempre trasparenti, possibili conflitti interni, limitata indipendenza del consiglio di amministrazione.

Errore comune dell'investitore: confondere CPN con un developer residenziale. CPN è prima di tutto un operatore di real estate commerciale. Acquistare azioni CPN significa scommettere sul retail e sulla locazione commerciale, non sul mercato residenziale.

Sopravvalutare l'effetto CPN sulle rendite locative. La vicinanza a un centro CPN aumenta il valore degli immobili, ma non garantisce automaticamente rendite elevate. L'analisi del quartiere specifico, della concorrenza locale e della domanda locativa reale rimane indispensabile.

FAQ

Gli investitori stranieri possono acquistare azioni CPN? Si. CPN è quotata alla Borsa di Thailandia (SET) con il ticker CPN. Gli stranieri possono acquistare azioni attraverso un conto presso un broker autorizzato in Thailandia o tramite alcuni broker internazionali con accesso ai mercati asiatici.

CPN sviluppa anche progetti residenziali? Si, ma il residenziale è sempre parte di complessi mixed-use. CPN non opera come developer residenziale puro. All'interno del gruppo Central, lo sviluppo abitativo autonomo è gestito da altre entità.

Quanti centri commerciali CPN ci sono a Phuket? Un unico grande complesso: Central Phuket, articolato in due sezioni - Festival e Floresta.

Chi sono i principali concorrenti di CPN? Siam Piwat (proprietario di Siam Paragon e Siam Center) e The Mall Group (The Emporium, EmQuartier). Per numero di centri commerciali, CPN supera entrambi in modo significativo.

CPN sta espandendosi fuori dalla Thailandia? Si. Il gruppo ha avviato progetti in Malaysia ed esamina altri mercati ASEAN. L'espansione internazionale è parte della strategia di crescita fino al 2030.

CPN distribuisce dividendi? Si. Il rendimento da dividendo degli ultimi anni si è attestato intorno al 2-3% annuo, in linea con i principali developer quotati alla Borsa di Thailandia.

Perché la storia di CPN è utile per chi compra immobili residenziali? I centri CPN funzionano come indicatori di sviluppo urbano. Quando CPN apre o annuncia un nuovo progetto in un'area, il valore degli immobili circostanti tende ad aumentare in modo misurabile. Monitorare i piani di espansione di CPN significa anticipare le traiettorie del mercato residenziale.

Qual è la struttura proprietaria di CPN? La famiglia Chirathivat controlla CPN indirettamente tramite Central Group Holdings. La società è quotata in borsa, ma il controllo strategico rimane saldamente in mano alla famiglia fondatrice.

La storia di Central Pattana è uno studio di caso esemplare sulla costruzione di un'empire immobiliare in Asia. La famiglia Chirathivat ha trasformato un negozio di Chinatown in una rete di 38 centri commerciali, attraversando crisi finanziarie, incendi e una pandemia globale. Per chi investe nel mercato immobiliare thailandese, CPN non è solo un'azienda quotata: è un termometro del mercato. Dove CPN costruisce, i prezzi residenziali salgono.

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