Investire in immobili in Thailandia
Guida completa all'acquisto di immobili in Thailandia. Strutture legali, tasse, processo di acquisto e FAQ per investitori internazionali.
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Visitatori, Phuket 2024
5-8%
Rendimento netto indicativo
55-72%
Occupazione STR, ville 3 camere
3-7%
Rivalutazione storica dei prezzi
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Acquirenti stranieri (Phuket)
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I risultati sono solo indicativi. Non costituiscono consulenza sugli investimenti.
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Matrice di confronto
| Rendimento affitto breve | Rendimento affitto lungo | Crescita del capitale | Stile di vita | Liquidità | |
|---|---|---|---|---|---|
| Bang Tao / Laguna | |||||
| Kamala | |||||
| Kata / Karon | |||||
| Rawai / Nai Harn | |||||
| Patong |
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Strutture di proprietà
Comprendere il quadro normativo per la proprietà immobiliare straniera in Thailandia
Proprietà piena (Condominio)
Gli stranieri possono possedere condomini direttamente, a condizione che la quota estera (49%) non venga superata.
- Piena proprietà
- Ereditabile e trasferibile
- Nessun limite temporale
- Solo per condomini
- Costi di acquisto — quota dell'acquirente tipicamente ~1% (della tassa di trasferimento del 2%)
- Prezzo più alto al m² rispetto al leasehold
Leasehold
Contratto di locazione 30 anni con opzione di rinnovo (30+30+30 = fino a 90 anni). Nota: i rinnovi oltre il periodo iniziale di 30 anni sono contrattuali e non garantiti dalla legge thailandese.
- Accesso a ville e case
- Prezzo di ingresso più basso
- Condizioni di locazione rinnovabili
- Nessuna proprietà del terreno
- Durata tipica 30 anni
- Rinnovo soggetto a condizioni contrattuali
Società thailandese
Gli stranieri talvolta utilizzano una società registrata in Thailandia per detenere il titolo di proprietà piena. Richiede un minimo del 51% di azionisti thailandesi.
- Possibilità di proprietà piena di terreni/ville
- Controllo completo attraverso la struttura azionaria
- Nessuna preoccupazione per la scadenza del leasehold
- Gli accordi con prestanome sono illegali e attivamente perseguiti
- Richiede azionisti thailandesi autentici (51%)
- Costi di costituzione e conformità annuale più elevati
Lista di controllo due diligence
Percorsi di residenza
Programmi di visto comunemente considerati dagli acquirenti internazionali
Thailand Privilege (Elite)
Visto a lungo termine senza diritto al lavoro. Include servizi VIP aeroportuali, assistenza governativa e sconti medici.
Visto LTR (Residente a Lungo Termine)
Visto decennale per persone facoltose, pensionati, lavoratori remoti e professionisti altamente qualificati. Potenziali vantaggi fiscali.
Visto Pensionamento (O-A)
Per persone di età superiore a 50 anni. Richiesta prova di mezzi finanziari (THB 800K su conto thailandese o reddito mensile THB 65K). Rinnovo annuale.
Nota importante
La proprietà immobiliare da sola non conferisce diritti di residenza in Thailandia. È necessario un programma di visto separato.
I requisiti di ammissibilità e i benefici fiscali sono soggetti a modifiche. Consultare un consulente di immigrazione qualificato.
Processo di acquisto
Cinque semplici passi dalla selezione alla consegna delle chiavi
Costo reale della proprietà
Comprendi ogni spesa prima di investire
Costi variabili (% del reddito)
Costi fissi annuali
Segnali d'allarme da osservare
Segnali di avvertimento che dovrebbero attivare un'indagine più approfondita o l'abbandono dell'affare
Rendimenti garantiti: cosa sapere
Un'analisi obiettiva dei programmi di rendimento garantito nel mercato immobiliare thailandese
Gli sviluppatori offrono un reddito da affitto fisso (tipicamente 5-10% annuo) per un periodo stabilito (2-5 anni). Il reddito può provenire da un pool di affitti o essere garantito individualmente. Scaduta la garanzia, i rendimenti dipendono dal mercato.
Prospettive del mercato di Phuket 2026
Previsioni sui prezzi, sviluppi infrastrutturali e principali fattori di rischio
Previsioni di prezzo per segmento
Sviluppi infrastrutturali
Fattori di rischio
Le nostre garanzie
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Protezione legale
Supporto legale completo per ogni transazione
- Verifica indipendente dei titoli di proprietà
- Revisione del contratto da parte di avvocati qualificati
Sicurezza della transazione
Processo di transazione sicuro e trasparente
- Conti escrow per acquisti in costruzione
- Monitoraggio dei pagamenti fase per fase
Garanzia di reddito
Massimizzazione dei vostri redditi da locazione
- Gestione immobiliare professionale
- Report regolari sulle prestazioni e contabilità trasparente
Supporto continuo
Vi accompagniamo durante tutto il percorso di investimento
- Referente dedicato per ogni cliente
- Supporto multilingue in inglese, tedesco, italiano e ucraino
Gestione immobiliare
Gestione immobiliare a servizio completo
- Ricerca e selezione degli inquilini
- Coordinamento della manutenzione e controllo qualità
Tasse e commissioni
Principali tasse e commissioni nell'acquisto di immobili in Thailandia:
Freehold (Condominio)
Tassa di trasferimento 2% + imposta di bollo 0,5% (o SBT 3,3% se vendita < 5 anni) + ritenuta. L'onere totale varia; la ripartizione tra le parti è negoziabile
Leasehold (Affitto)
Tassa di registrazione — 1% del valore totale + 0,1% imposta di bollo. Costo effettivo per l'acquirente ~0,55%
Imposta speciale sulle attività (SBT)
Si applica se il venditore ha posseduto per meno di 5 anni (a carico del venditore). Imposta di bollo 0,5% se SBT non si applica
Ritenuta alla fonte sulla vendita
Aliquota progressiva 1-35% del valore stimato in base all'importo e al periodo di possesso. Per persone giuridiche — 1% fisso
Imposta sul reddito da affitto
Scala progressiva fino al 35%. In pratica, l'aliquota effettiva è molto più bassa grazie alla deduzione forfettaria (30%) o alla deduzione delle spese effettive. Consigliamo una consulenza fiscale
Imposta annuale su terreni e fabbricati
Residenziale: 0,02% per uso proprio (primi 50 mln THB esenti), 0,02-0,1% per investimenti. Le aliquote dipendono dal valore stimato e dalla classificazione d'uso
Gli obblighi fiscali dipendono dalla struttura proprietaria, dalla residenza fiscale, dalla classificazione dell'immobile e dalla normativa vigente. La consulenza fiscale professionale è obbligatoria.
Valuta e pagamenti
Gli acquisti immobiliari devono essere pagati in Baht thailandesi tramite bonifico bancario internazionale.
Domande frequenti
Gli stranieri possono comprare immobili in Thailandia?
Sì. Gli stranieri possono possedere condomini direttamente e affittare terreni/ville per 30+30+30 anni.
Qual è l'investimento minimo?
Gli immobili d'investimento partono da circa $60.000 per monolocali. Località premium da $150.000+.
Quali rendimenti locativi posso aspettarmi?
I rendimenti locativi lordi medi sono del 6-10% annuo, a seconda della posizione e della qualità della gestione.
Quali tasse si pagano sulla proprietà immobiliare in Thailandia?
All'acquisto: tassa di trasferimento 2%, imposta di bollo 0,5% (o SBT 3,3%). Annualmente: imposta su terreni e fabbricati 0,02-0,1%. Il reddito da affitto è tassato fino al 35% (deduzione forfettaria del 30% disponibile). Consultate la nostra panoramica fiscale nella pagina investimenti.
Quanto dura il processo di acquisto?
Tipicamente 4-8 settimane dalla prenotazione al trasferimento di proprietà per immobili pronti. Importante: i rinnovi (30+30) sono contrattuali e non garantiti dalla legge, ma nella pratica vengono generalmente rispettati.
La gestione dell'immobile è inclusa?
Possiamo organizzare la gestione professionale tramite la nostra rete di operatori locali fidati.
E le tasse sulla proprietà?
La Thailandia ha tasse sulla proprietà relativamente basse. L'imposta annuale è dello 0,01-0,1% per immobili residenziali.
Quali sono i costi ricorrenti di una proprietà?
I costi operativi annuali includono: commissione di gestione (15-25%), spese condominiali (40-80 THB/m²/mese), imposta sugli immobili (0,02-0,1%), fondo di riserva, assicurazione e utenze. Il nostro calcolatore dei costi mostra la ripartizione completa.
Com'è il mercato della rivendita?
Il mercato della rivendita è attivo, specialmente nelle destinazioni turistiche popolari. Rivalutazione media del 3-7% annuo.
Ci sono restrizioni sull'affitto?
Nessuna restrizione significativa per l'affitto a lungo termine. L'affitto a breve termine (sotto 30 giorni) richiede una licenza alberghiera.
Cosa succede in caso di fallimento dello sviluppatore?
La nostra due diligence include verifiche di stabilità finanziaria. Per acquisti in costruzione, raccomandiamo sviluppatori con conti escrow.
Posso ottenere un permesso di soggiorno acquistando un immobile?
La proprietà immobiliare da sola non garantisce la residenza. La Thailandia offre varie opzioni di visto come il Thailand Elite Visa.
Come trasferire denaro in Thailandia?
I fondi devono essere trasferiti tramite bonifico bancario internazionale su un conto bancario thailandese.
Quale assicurazione mi serve?
Raccomandiamo un'assicurazione sulla proprietà contro incendio, inondazione e catastrofi naturali.
I rendimenti garantiti sono affidabili?
Le garanzie di rendimento (5-10% annuo) sono generalmente incluse nel prezzo di acquisto (sovrapprezzo del 10-30%). Dopo il periodo di garanzia, i rendimenti dipendono dal mercato. Confrontate sempre il prezzo con unità simili senza garanzia e verificate dove sono custoditi i fondi di riserva.
Ottengo un visto di residenza acquistando un immobile?
No. La proprietà immobiliare da sola non conferisce diritti di residenza. La Thailandia offre programmi di visto separati come Thailand Privilege (Elite), visto LTR (10 anni, per persone facoltose, pensionati, lavoratori remoti e professionisti altamente qualificati) e visto pensionamento (O-A). Consultate la sezione Percorsi di residenza per i dettagli.
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