CRS 2026: Wie der automatische Steuerinformationsaustausch Investoren in Thailand betrifft

Seit dem 1. Januar 2025 übermittelt Thailand Bankdaten von Nicht-Residenten im Rahmen des Common Reporting Standard (CRS). Für internationale Investoren, die eine Eigentumswohnung in Phuket besitzen oder ein Haus in Bangkok vermieten, ist das keine abstrakte Meldung - es handelt sich um konkrete Pflichten, Fristen und mögliche Strafen.

Thailand trat dem multilateralen MCAA-Abkommen im Jahr 2022 bei und führte den ersten automatischen Datenaustausch nach CRS-Standard im September 2025 durch. Laut dem Revenue Department Thailand wurden in der ersten Welle Daten zu mehr als 120.000 Konten von Steueransässigen aus 78 Jurisdiktionen übermittelt.

Kurzantwort

• CRS (Common Reporting Standard) ist der globale OECD-Standard, der Banken verpflichtet, Kontodaten von Nicht-Residenten automatisch an deren Heimatfinanzbehörden zu übermitteln.
• Thailand tauscht Daten mit 113 Jurisdiktionen aus (Stand 2026).
• Meldepflichtig sind Bank- und Brokerkonten, Versicherungsprodukte mit Anlageanteil sowie Einlagen ab 250.000 USD (Schwellenwert für bereits bestehende Einzelkonten).
• Für neue Konten gilt kein Mindestbetrag - Daten werden unabhängig vom Kontostand übermittelt.
• Mieteinnahmen aus Immobilien in Thailand unterliegen einer progressiven Steuer von 5 % bis 35 %.
• Thailand und eine Vielzahl von Ländern haben Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen, die eine Anrechnung der in Thailand gezahlten Steuern ermöglichen.

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Nicht-Resident mit Eigentumswohnung in Phuket - Vermietung

Die Thai-Bank, auf der Mieteinnahmen eingehen, klassifiziert den Kontoinhaber als steuerlich nicht in Thailand ansässig. Im Rahmen von CRS werden Kontostand, Kontodaten und Jahreseinkünfte automatisch für die Übermittlung vorbereitet. Die Mieteinnahmen werden in Thailand nach dem progressiven Steuersatz besteuert. Bei der Steuererklärung im Heimatland kann die in Thailand gezahlte Steuer auf Basis des jeweiligen DBA angerechnet werden.

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, CRS betreffe ausschließlich Banken. Das Revenue Department erhält jedoch auch Daten von Hausverwaltungsgesellschaften - und seit 2025 werden Vermieter verstärkt geprüft.

Szenario 2: Steuerlicher Wohnsitz in Thailand durch Aufenthalt von über 180 Tagen

Seit 2024 besteuert Thailand alle nach Thailand überwiesenen Einkünfte, unabhängig davon, in welchem Jahr sie erzielt wurden. Die frühere Regelung, nach der im Vorjahr erzielte Einkünfte steuerfrei bleiben konnten, gilt nicht mehr.

Wer steuerlich in Thailand ansässig wird, fällt nicht mehr unter CRS-Meldepflichten (CRS gilt nur für Nicht-Residenten). Stattdessen unterliegen weltweit erzielte und nach Thailand überwiesene Einkünfte der vollen thailändischen Einkommensteuer von bis zu 35 %.

Szenario 3: Immobilienerwerb über eine Thai Limited Company

Manche Investoren gründen eine Thai Limited Company, um Grundstücke zu halten. Das Bankkonto einer solchen Gesellschaft fällt ebenfalls unter die CRS-Meldepflicht, sofern der wirtschaftlich Berechtigte kein Steuerresident Thailands ist. Banken sind verpflichtet, eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen und den tatsächlichen Endbegünstigten zu identifizieren.

Der Körperschaftsteuersatz in Thailand beträgt 20 %. Dividendenausschüttungen an nicht in Thailand ansässige natürliche Personen unterliegen einer Quellensteuer von 10 %.

Hauptrisiken und Fehler

1. CRS-Pflichten ignorieren. Viele Investoren gehen davon aus, dass kein Handlungsbedarf besteht, solange kein aktiver Datenaustausch stattfindet. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Der Austausch kann jederzeit über die technischen Kanäle der OECD aktiviert werden - und Thai-Banken haben bereits Daten aus mehreren Jahren gespeichert.

2. Neue Remittance-Regel übersehen. Seit 2024 sind alle nach Thailand überwiesenen Beträge für Steuerresidenten steuerpflichtig. Eine große Überweisung zum Immobilienkauf kann als steuerpflichtiges Einkommen gewertet werden, wenn der Aufenthalt in Thailand 180 Tage überschreitet.

3. Kein thai Steueridentifikationsmerkmal (TIN). Das Revenue Department fordert von ausländischen Immobilieneigentümern zunehmend die Registrierung einer Tax Identification Number. Ohne TIN ist eine korrekte Steuererklärung nicht möglich, und Steuerabzüge können nicht geltend gemacht werden.

4. Verwechslung von Quellensteuer und Einkommensteuer. Beim Immobilienverkauf behält das Grundbuchamt eine Quellensteuer ein. Das ist jedoch keine abschließende Steuerpflicht. Nicht-Residenten können eine Steuererklärung einreichen und eine Neuberechnung beantragen, wenn die tatsächliche Steuerlast geringer ist.

5. Nominale Unternehmensstrukturen ohne Berücksichtigung von CRS. Nominee-Direktoren und Nominee-Aktionäre in Thai-Gesellschaften gelten bei CRS-Prüfungen als Warnsignal. Banken sind verpflichtet, den wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln - und Versuche, die tatsächliche Eigentümerschaft zu verschleiern, erhöhen das Risiko einer Kontosperrung erheblich.

FAQ

Welche Daten werden im Rahmen von CRS übermittelt? Name, Adresse, Geburtsdatum, Land der Steueransässigkeit, TIN, Kontonummer, Kontostand zum Jahresende sowie der Gesamtbetrag der Zinsen, Dividenden und sonstigen Erträge im Berichtszeitraum.

Übermittelt Thailand derzeit Daten an andere Länder? Thailand hat den CRS-Austausch mit Dutzenden Ländern aktiviert. Der tatsächliche Datentransfer hängt von der bilateralen Aktivierung ab. Marktexperten gehen davon aus, dass ein vollständiger Austausch mit weiteren Jurisdiktionen schrittweise bis 2026 und 2027 umgesetzt wird.

Muss ein Bankkonto in Thailand im Ausland deklariert werden? In vielen Ländern ja. Steuerresidenten sind in der Regel verpflichtet, die Finanzbehörden über die Eröffnung ausländischer Bankkonten zu informieren und jährlich Berichte über Kontobewegungen einzureichen. Die genauen Fristen variieren je nach Heimatland.

Wie lässt sich Doppelbesteuerung auf Mieteinnahmen vermeiden? Geben Sie eine Steuererklärung in Thailand ab, erhalten Sie einen Nachweis über die gezahlte Steuer, und rechnen Sie diesen Betrag anschließend auf Basis des geltenden DBA auf Ihre Steuerpflicht im Heimatland an.

Wird der Verkauf einer Eigentumswohnung durch Nicht-Residenten besteuert? Ja. Beim Verkauf behält das Grundbuchamt eine Quellensteuer ein. Die Höhe richtet sich nach dem Schätzwert, der Haltedauer und dem progressiven Steuersatz. Liegt die Haltedauer unter 5 Jahren, fällt zusätzlich die Specific Business Tax von 3,3 % an.

Was passiert bei Nichtzahlung von Steuern in Thailand? Das Revenue Department kann Verzugszinsen von 1,5 % pro Monat auf den ausstehenden Betrag erheben sowie eine Geldstrafe von bis zu 200 % der Steuerschuld verhängen. Bei vorsätzlicher Steuerhinterziehung droht strafrechtliche Verfolgung.

Kann ich in Thailand ein Konto ohne TIN eröffnen? Banken fordern zunehmend die TIN des steuerlichen Heimatlandes bei der Kontoeröffnung. Ohne diese Nummer kann die Eröffnung verweigert werden, oder die Bank leitet eine Anfrage an das Revenue Department weiter.

Wie beeinflusst CRS den thailändischen Immobilienmarkt? Auf die Preise hat CRS keinen direkten Einfluss. Allerdings erhöht CRS die Transparenz und zwingt Investoren, steuerliche Pflichten in die Renditeberechnung einzubeziehen. Schätzungen zufolge erzielen Investoren, die ihre Eigentumsstruktur und Steuererklärungen professionell aufsetzen, eine um 1,5 bis 2 Prozentpunkte höhere Nettorendite als jene, die mit unerwarteten Nachforderungen konfrontiert werden.

Gilt CRS auch für Kryptowährungskonten? Seit 2024 bezieht Thailand lizenzierte Kryptobörsen in den CRS-Meldekreis ein. Konten auf lizenzierten Plattformen wie Bitkub und Satang Pro unterliegen denselben Regeln wie klassische Bankkonten.

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