ROI-Berechnung für Immobilien auf Phuket: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Beispielen 2026

Ein Investor kauft ein Studio-Apartment in Rawai für 4,2 Millionen Baht, vermietet es über eine Verwaltungsgesellschaft und findet nach einem Jahr 252.000 Baht Nettoertrag auf seinem Konto. Sein ROI: 6 %. Der Nachbar im gleichen Stockwerk mit identischer Einheit erzielt nur 3,8 %. Der Unterschied liegt nicht im Objekt — sondern darin, wie gerechnet wird und welche Kosten berücksichtigt werden.

Die meisten Marketingbroschüren auf Phuket versprechen 8–12 % Jahresrendite. Das ist der Gross Yield — die Bruttorendite vor Abzug aller Kosten. Die tatsächliche Zahl, die beim Investor ankommt, kann halb so hoch sein. Um nicht in die Marketingfalle zu tappen, muss man den Net ROI berechnen — die Nettorendite nach allen Ausgaben.

Dieser Artikel liefert eine präzise Schritt-für-Schritt-Anleitung: Welche Formeln gelten, welche Kosten einzuplanen sind und wie man Marketingrenditen von realen Zahlen unterscheidet.

Kurzantwort

• Gross Yield (Bruttorendite) = Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis × 100 %. Durchschnitt auf Phuket: 6–8 %

• Net Yield (Nettorendite) = (Jährliche Einnahmen − alle Kosten) ÷ Gesamtkaufpreis × 100 %. Realistischer Bereich: 4–6,5 %

• Kosten fressen 25–40 % des Bruttomieteinkommens auf — durch Verwaltung, Nebenkosten, Steuern, Reparaturen und Leerstand

• Cash-on-Cash ROI ist der ehrlichste Indikator für Investoren mit Ratenzahlung: Er misst den Ertrag auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital

• Der Total ROI bei Wiederverkauf umfasst zusätzlich den Capital Gain — den Wertzuwachs des Objekts über die Haltedauer

• Durchschnittliche Amortisationszeit für Kondominiums auf Phuket: 12–17 Jahre, je nach Lage und Vermietungsmodell

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Studio-Apartment im Pool-Programm einer Verwaltungsgesellschaft

Kaufpreis: 4.500.000 Baht. Garantieprogramm: 7 % Gross Yield pro Jahr.

Bruttomieteinnahmen: 315.000 Baht/Jahr.

Kostenpositionen:

• Verwaltungsgesellschaft (Provision): 94.500 Baht (30 % des Einkommens)
• Common Area Maintenance (CAM): 24.000 Baht/Jahr (ca. 2.000 Baht/Monat)
• Versicherung: 5.000 Baht
• Kleinrenovierungen und Textilersatz: 15.000 Baht
• Einkommensteuer (Quellensteuer): 15.750 Baht (5 % des Bruttoinkommens)

Gesamtkosten: 154.250 Baht

Nettoeinnahmen: 160.750 Baht

Net ROI = 160.750 ÷ 4.500.000 × 100 % = 3,57 %

Dies ist das typische Ergebnis bei garantierten Programmen. Die beworbenen 7 % werden zu 3,5–4 % netto in der Realität.

Szenario 2: Zweischlafzimmer-Villa mit eigenständiger Kurzzeitvermietung

Kaufpreis: 12.000.000 Baht. Durchschnittlicher Nachtpreis: 5.500 Baht. Auslastung: 65 % (237 Nächte).

Bruttomieteinnahmen: 1.303.500 Baht/Jahr.

Kostenpositionen:

• Buchungsplattformen (Provisionen): 45.000 Baht
• Hausverwalter, Reinigung, Poolpflege: 300.000 Baht
• Strom und Wasser: 120.000 Baht
• Reparaturen und Abschreibungen: 80.000 Baht
• Marketing und Fotografie: 30.000 Baht
• Steuern und Abgaben: 65.175 Baht
• Versicherung: 15.000 Baht

Gesamtkosten: 655.175 Baht

Nettoeinnahmen: 648.325 Baht

Net ROI = 648.325 ÷ 12.000.000 × 100 % = 5,4 %

Höher als beim Kondominium — aber mit deutlich größerem Arbeitsaufwand und erhöhten Risiken verbunden.

Szenario 3: Gesamter ROI mit Kapitalzuwachs

Dasselbe Kondominium für 4.500.000 Baht, gekauft im Jahr 2023. Bis 2026 stieg der Marktwert auf 5.400.000 Baht — laut CBRE Thailand stiegen Kondominium-Preise in Schlüssellagen auf Phuket zwischen 2023 und 2025 um 6–9 % pro Jahr.

Kumulierte Nettomieteinnahmen über 3 Jahre: 480.000 Baht

Kapitalzuwachs: 900.000 Baht

Total ROI = (480.000 + 900.000) ÷ 4.500.000 × 100 % = 30,7 % über 3 Jahre, oder ca. 10,2 % p. a.

So rechnen professionelle Investoren: Cash-Flow und Capital Gain werden zusammengezählt — erst dann ergibt sich das vollständige Bild.

ROI-Kennzahlen im Vergleich

Kostenübersicht: Kondominium vs. Villa

Hauptrisiken und Fehler

1. Nur den Gross Yield berücksichtigen. Der häufigste Fehler überhaupt. Der Entwickler nennt '8 %' — der Investor plant sein Budget auf dieser Basis. Nach Abzug aller Kosten bleiben 4–5 % übrig. Immer auf Net Yield umrechnen.

2. Leerstandsrate ignorieren. Selbst in der Hochsaison (November bis April) wird eine Auslastung von 100 % selten erreicht. Planen Sie 20–35 % Leerstand ein — je nach Objekttyp und Lage.

3. Ersatzinvestitionen nicht einkalkulieren. Möbel und Technik verschleißen im tropischen Klima deutlich schneller. Eine Klimaanlage hält 3–5 Jahre, Polstermöbel 2–4 Jahre. Legen Sie einen Sinking Fund von mindestens 1–2 % des Objektwerts pro Jahr zurück.

4. Garantierte Rendite mit Echtrendite verwechseln. Rental-Guarantee-Programme mit 7–10 % gelten oft nur für 3–5 Jahre. Danach kann die Verwaltungsgesellschaft die Rate senken oder aus dem Vertrag aussteigen. Prüfen Sie die Ausstiegsbedingungen vor dem Kauf.

5. Steuerbelastung beim Wiederverkauf vergessen. Beim Verkauf einer Immobilie in Thailand fallen an: Specific Business Tax (3,3 %) bei Haltedauer unter 5 Jahren, Stempelsteuer (0,5 %) sowie eine progressive Quellensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Diese Kosten können 5–8 % des Verkaufspreises ausmachen.

6. Währungsrisiko ausblenden. Wer Mieteinnahmen in Baht erhält, aber Verpflichtungen in Euro oder US-Dollar hat, muss mit Wechselkursschwankungen von ±2–3 % pro Jahr auf die Nettorendite rechnen.

FAQ

Welcher ROI gilt auf Phuket als gut?

Ein Net Yield von 5–7 % ist ausgezeichnet. Alles über 7 % netto sollte kritisch hinterfragt werden: Entweder ist das Objekt tatsächlich unterbewertet, oder die Kalkulation ist unvollständig. Der durchschnittliche Net Yield auf der Insel liegt bei 4–5,5 %.

Was ist der Unterschied zwischen ROI und Yield?

Yield bezeichnet die laufende Mietrendite — den jährlichen Cashflow. ROI ist die Gesamtrendite der Investition, einschließlich Wertzuwachs. Yield ist ein Bestandteil des ROI, aber nicht das Gesamtbild.

Wie berechnet man ROI bei einem Off-Plan-Kauf auf Raten?

Verwenden Sie den Cash-on-Cash Return. Beispiel: Sie zahlen 1.500.000 Baht an (30 % von 5.000.000 Baht). Übergabe in 2 Jahren. Nettomieteinnahmen im ersten Vermietungsjahr: 200.000 Baht. Cash-on-Cash ROI = 200.000 ÷ 1.500.000 × 100 % = 13,3 %. Beachten Sie jedoch: Die verbleibenden 70 % müssen noch beglichen werden.

Brauche ich einen Steuerberater für die ROI-Kalkulation?

Für eine Vorabschätzung — nein. Die Formeln in diesem Artikel reichen für eigenständige Szenarioanalysen aus. Für eine präzise Berechnung der Steuerlast beim Wiederverkauf empfiehlt sich ein Thai-Steuerberater.

Wie berücksichtigt man Inflation in der Berechnung?

Berechnen Sie den Real ROI: Ziehen Sie die Inflationsrate vom nominalen ROI ab. Bei einer Inflation in Thailand von 1,5–2,5 % (Quelle: Bank of Thailand) und einem Net Yield von 5 % beträgt Ihre reale Rendite 2,5–3,5 %.

Was ist eine normale Amortisationszeit?

Für Kondominiums auf Phuket rein über Mieteinnahmen: 12–17 Jahre. Unter Einbezug von Kapitalzuwachs: 8–12 Jahre. Wird Ihnen eine Amortisation in 5–6 Jahren versprochen, sollten Sie die Kalkulation sehr genau prüfen.

Wie schneidet Phuket im Vergleich zu europäischen Festgeldanlagen ab?

Europäische Festgeldanlagen bieten derzeit nominale Zinsen von 2–3 % — real nach Inflation deutlich weniger. Phuket bietet 4–6 % Net Yield plus 5–9 % Kapitalzuwachs — insgesamt 9–15 % kombinierter ROI in einer Fremdwährung. Die geografische Diversifikation des Portfolios ist ein zusätzlicher strategischer Vorteil.

Beeinflusst die Lage die Berechnungsmethodik?

Die Methodik ist identisch, aber die Eingabeparameter unterscheiden sich erheblich. In Bang Tao sind Auslastung und Nachtpreise höher — ebenso die Einstiegspreise. In Rawai ist der Kaufpreis günstiger, aber die Mieteinnahmen sind niedriger. Berechnen Sie stets objektspezifisch.

Wo bekommt man verlässliche Daten für die Kalkulation?

Durchschnittliche Mietpreise: direkt auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com (nach Lage filtern). Verkaufspreise: DDProperty, Fazwaz. Auslastungsdaten: AirDNA (kostenpflichtig, liefert jedoch präzise Phuket-Daten). Wertzuwachs: Berichte von CBRE Thailand und Knight Frank Thailand.

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