ROI нерухомості на Пхукеті: покрокова формула розрахунку з прикладами 2026

Інвестор придбав студію за 4,2 млн батів у районі Раваї, передав її в управління керуючій компанії та через рік отримав 252 000 батів чистого доходу. Його ROI склав 6%. Сусід з ідентичною квартирою отримав лише 3,8%. Різниця - у методиці підрахунку та врахуванні витрат.

Більшість рекламних матеріалів на Пхукеті обіцяють 8-12% річних. Це gross yield - валова дохідність без вирахування витрат. Реальна цифра, яка надходить на рахунок інвестора, може бути вдвічі нижчою. Щоб уникнути помилок у плануванні, необхідно рахувати net ROI - чисту дохідність з урахуванням усіх витрат.

Ця стаття - покрокова інструкція: які формули застосовувати, які витрати враховувати і як відрізнити маркетингові цифри від реального грошового потоку.

Швидка відповідь

• Gross yield (валова дохідність) = річний орендний дохід ÷ вартість покупки × 100%. Середній показник по Пхукету - 6-8%

• Net yield (чиста дохідність) = (річний дохід − усі витрати) ÷ повна вартість покупки × 100%. Реалістичний діапазон - 4-6,5%

• Витрати поглинають від 25% до 40% валового доходу: управління, комунальні послуги, податки, ремонт, простій

• Cash-on-cash ROI - найчесніший показник для інвесторів із розстрочкою: рахує дохід на фактично вкладені кошти

• Повний ROI при перепродажу включає capital gain - приріст вартості активу за період володіння

• Середній термін окупності кондо на Phuket - 12-17 років залежно від району та типу оренди

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Студія в кондо під управління (pool program)

Покупка: 4 500 000 батів. Гарантована програма - 7% gross на рік.

Валовий дохід: 315 000 батів/рік.

Витрати:

• Керуюча компанія (комісія): 94 500 батів (30% від доходу)
• Common area fee (CAM): 24 000 батів/рік (≈2 000 батів/міс)
• Страховка: 5 000 батів
• Косметичний ремонт / заміна текстилю: 15 000 батів
• Податок на дохід (утримання у джерела): 15 750 батів (5% від валового доходу)

Разом витрат: 154 250 батів.

Чистий дохід: 160 750 батів.

Net ROI = 160 750 ÷ 4 500 000 × 100% = 3,57%

Це типова картина для гарантованих програм. Маркетингові 7% перетворюються на 3,5-4% чистих.

Сценарій 2: Вілла з 2 спальнями, самостійна здача через Airbnb

Покупка: 12 000 000 батів. Середня ціна за ніч - 5 500 батів. Заповнюваність - 65% (237 ночей).

Валовий дохід: 1 303 500 батів/рік.

Витрати:

• Платформи бронювання (Airbnb, Booking - комісії): 45 000 батів
• Менеджер / покоївка / обслуговування басейну: 300 000 батів
• Електрика та вода: 120 000 батів
• Ремонт та амортизація: 80 000 батів
• Маркетинг і фотозйомка: 30 000 батів
• Податки та збори: 65 175 батів
• Страховка: 15 000 батів

Разом витрат: 655 175 батів.

Чистий дохід: 648 325 батів.

Net ROI = 648 325 ÷ 12 000 000 × 100% = 5,4%

Вищий показник, ніж у кондо, але при значно більшому обсязі роботи та ризиків.

Сценарій 3: Повний ROI з урахуванням приросту капіталу

Те саме кондо за 4 500 000 батів, придбане у 2023 році. До 2026 року ринкова вартість зросла до 5 400 000 батів (за даними CBRE Thailand, приріст цін на кондо Phuket у 2023-2025 роках становив 6-9% на рік у ключових локаціях).

Чистий орендний дохід за 3 роки: 480 000 батів.

Приріст капіталу: 900 000 батів.

Повний ROI = (480 000 + 900 000) ÷ 4 500 000 × 100% = 30,7% за 3 роки, або ≈10,2% річних.

Саме так рахують досвідчені інвестори - підсумовуючи cash flow та capital gain.

Порівняльна таблиця метрик дохідності

Які витрати обов'язково включати в розрахунок

Основні ризики та помилки

1. Рахувати лише gross yield. Найпоширеніша помилка. Забудовник заявляє '8%' - інвестор планує бюджет на цю цифру. Після вирахування витрат залишається 4-5%. Завжди перераховуйте в net.

2. Ігнорувати vacancy rate. Навіть у високий сезон (листопад–квітень) заповнюваність рідко досягає 100%. Закладайте 20-35% простою залежно від типу нерухомості та району.

3. Не враховувати витрати на переоснащення. Меблі та техніка в тропічному кліматі зношуються швидше. Кондиціонер служить 3-5 років, м'які меблі - 2-4 роки. Закладайте sinking fund мінімум 1-2% від вартості об'єкта на рік.

4. Плутати гарантовану дохідність із реальною. Гарантовані програми (rental guarantee) на 7-10% часто діють 3-5 років. Після цього керуюча компанія може знизити ставку або вийти з договору. Перевіряйте умови виходу до підписання.

5. Забувати про податок при перепродажу. При продажу нерухомості в Таїланді утримується specific business tax (3,3%) при володінні менш ніж 5 років, гербовий збір (0,5%), а також withholding tax - прибутковий податок за прогресивною шкалою. Ці витрати можуть становити 5-8% від ціни продажу.

6. Не закладати валютний ризик. Якщо дохід у батах, а зобов'язання в доларах або євро, коливання курсу можуть скоригувати дохідність на ±2-3% на рік.

FAQ

Який ROI вважається хорошим для Пхукету?

Net yield 5-7% - відмінний показник. Усе, що вище 7% чистими, потребує перевірки: або об'єкт недооцінений, або розрахунок не враховує всі витрати. Середній net yield по острову - 4-5,5%.

У чому різниця між ROI і yield?

Yield - це поточна орендна дохідність (щорічний потік). ROI - сукупна віддача інвестиції, включно з приростом вартості активу. Yield є частиною ROI.

Як порахувати ROI при покупці в розстрочку off-plan?

Використовуйте cash-on-cash return. Приклад: внесли 1 500 000 батів (30% від 5 000 000). Здача через 2 роки. Чистий дохід за перший рік оренди - 200 000 батів. Cash-on-cash ROI = 200 000 ÷ 1 500 000 × 100% = 13,3%. Але пам'ятайте: решту 70% потрібно буде виплатити.

Чи потрібен бухгалтер для розрахунку ROI?

Для попередньої оцінки - ні. Формули з цієї статті дозволяють прорахувати сценарії самостійно. Для точного розрахунку податкового навантаження при перепродажу - так, варто залучити тайського податкового консультанта.

Як врахувати інфляцію в розрахунку?

Рахуйте real ROI: відніміть від номінального ROI рівень інфляції. При інфляції в Таїланді 1,5-2,5% (дані Bank of Thailand) і net yield 5% ваша реальна дохідність становить 2,5-3,5%.

Який термін окупності вважається нормальним?

Для кондо на Пхукеті - 12-17 років лише за рахунок оренди. З урахуванням приросту вартості - 8-12 років. Якщо вам обіцяють окупність за 5-6 років - ретельно перевіряйте розрахунок.

Як порівняти ROI Пхукету з банківським депозитом?

Пхукет дає 4-6% net yield плюс 5-9% приросту капіталу - разом 9-15% сукупного ROI у твердій валюті. Валютна диверсифікація - додаткова перевага для міжнародного інвестора.

Чи впливає район на методику розрахунку?

Методика однакова, але вхідні параметри суттєво різняться. У Банг Тао заповнюваність і ціна за ніч вищі, але й вартість покупки вища. У Раваї - вхід дешевший, але орендні ставки нижчі. Рахуйте окремо для кожного об'єкта.

Де знайти дані для розрахунку?

Середні орендні ставки - на Airbnb/Booking (фільтруйте за районом). Ціни продажу - на DDProperty, Fazwaz. Дані щодо заповнюваності - AirDNA. Для перевірки приросту вартості - звіти CBRE Thailand і Knight Frank Thailand.

Головний висновок: завжди рахуйте net yield і total ROI паралельно. Перший показник відповідає на питання 'скільки я отримуватиму щомісяця', другий - 'скільки я заробляю при продажу'. Використовуйте таблицю витрат із цієї статті як чек-лист - і жоден прихований платіж не залишиться поза увагою.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.