Immobilien in Thailand ohne Kauf: 5% Provision in 2026

Entwickler auf Koh Samui haben allein in der ersten Jahreshälfte 2026 mehr als 800 Villen in 70-80 Projekten auf den Markt gebracht. Das meldet Nation Thailand, und beim Volumen des Neuangebots hat die Insel damit Phuket überholt. Jede dieser Villen wartet auf einen Käufer, und wer ihn vermittelt, verdient Geld, ohne selbst etwas zu kaufen.

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Ohne eigenes Kapital lässt sich mit Immobilien in Thailand im Kern auf einem Weg verdienen: Käufer vermitteln und einen Anteil an der Maklerprovision erhalten. Im Primärmarkt von Phuket und Samui liegt die Provision für die Agentur nach Markteinschätzung bei 3-7% des Kaufpreises, im Zweitmarkt meist bei 3-5%. Der Partner erhält davon den vertraglich festgelegten Anteil. Bei einer Villa für 25 Mio. THB ergeben sich so Hunderttausende Baht für einen einzigen abgeschlossenen Verkauf.

Viele glauben, ein abkühlender Markt schade dem Partner. Die Zahlen sprechen dagegen. Laut Nestopa haben sich auf Phuket rund 14.000 unverkaufte Einheiten angesammelt, und die Entwickler sind verhandlungsbereiter geworden. Wer einen echten Käufer mitbringt, ist heute gefragter als 2023, als Objekte schon in der Baugrubenphase vergriffen waren.

Kurzantwort

• Maklerprovision in Thailand: nach Markteinschätzung 3-7% im Primärmarkt und 3-5% im Zweitmarkt. Bei schleppend verkauften Projekten gibt es auch höhere Sätze.
• Partneranteil: in der Regel 20-50% der Maklerprovision. Die Höhe hängt davon ab, ob Sie nur den Kontakt übergeben oder den Kunden bis zum Abschluss begleiten.
• Beispielrechnung: Villa für 25 Mio. THB, Provision 5% (1,25 Mio. THB), Partneranteil 40%, ergibt 500.000 THB pro Verkauf.
• Auszahlung: Der Entwickler zahlt die Agentur, nachdem die Zahlung des Käufers eingegangen ist. Bei Off-Plan-Objekten erfolgt sie oft in Tranchen entlang des Ratenplans.
• Wo die Nachfrage liegt: Auf Phuket stellen Russen den Hauptstrom ausländischer Käufer, laut Nation Thailand noch etwa drei Jahre. Auf Samui gibt es das größte Neuangebot an Villen.
• Qualifizierter Lead: Kunde mit bestätigtem Kontakt, Budget und Kaufzeitraum, der vor dem ersten Kontakt mit dem Entwickler im CRM registriert ist.
• Renditevergleich für Käufer: Laut Nation Thailand und Globe News Bangkok liegen die Mietrenditen auf Phuket bei etwa 8-10% und in Pattaya bei 8-9%, gegenüber 2-5% in vielen Weltstädten. Empire Estates beziffert für Phuket-Villen Mitte 2026 eine Bruttorendite von etwa 6,8% und eine Nettorendite von etwa 5,1%. Das stärkt Ihre Argumentation gegenüber Kunden, verlangt aber saubere Quellenangaben.

Szenarien und Optionen

Vier Partnertypen verdienen am selben Markt völlig unterschiedlich. Der Unterschied liegt meist nicht im Aufwand, sondern in der Wärme des Kundenkontakts.

Telegram-Kanal-Autor oder Blogger. Die Reichweite ist groß, die Konversion klein. Ein Katalog-Link im Beitrag funktioniert kaum: Man klickt, schaut Fotos von Villen in Bang Tao und geht wieder. Besser wirkt die Analyse eines konkreten Objekts mit Zahlen und das Angebot einer kostenlosen Beratung, nach der der Kontakt im CRM landet. Vorteil ist das Volumen. Nachteil: Von hundert Anfragen erreichen nur wenige den Abschluss, der Großteil geht für die Qualifizierung drauf.

Relocation-Berater oder Visa-Agent. Meiner Einschätzung nach ist das der am meisten unterschätzte Kanal. Wer ein LTR- oder Privilege-Visum beantragt und für ein Jahr mietet, entscheidet sich nach 6-12 Monaten oft für einen Kauf. Er lebt bereits auf der Insel, kennt die Viertel und vertraut seinem Berater. Es gibt weniger Abschlüsse, aber sie kommen deutlich häufiger zustande. Nachteil ist der lange Zyklus: Das Geld kommt nicht in diesem Quartal.

Reisebüro-Agent. Der Kunde ist bereits auf Phuket gelandet, und eine Besichtigung lässt sich ins Urlaubsprogramm einbauen. Wer auf der Reise entscheidet, schaut häufiger nach Eigentumswohnungen in Karon, Kamala oder Rawai im Bereich 4-8 Mio. THB. Die Tickets sind kleiner, die Entscheidungen schneller.

Broker aus einem anderen Land. Das kann ein Makler aus Kasachstan, Europa oder dem Nahen Osten mit vermögenden Kunden sein. Forbes.kz adressiert Phuket ausdrücklich an wohlhabende Kasachen, das Interesse ist also vorhanden. Solche Broker arbeiten im Co-Broking-Modell, oft mit einer Provisionsteilung bis zu 50/50, weil sie den Kunden selbst führen. Nachteil: Man muss die thailändische Rechtslage gut kennen, sonst hört der Kunde Versprechen, die niemand einhält.

Vergleichstabelle

Die Zahlen sind Richtwerte für die Größenordnung und kein öffentlicher Tarif eines Programms. Wechselkurs: etwa 33-35 THB pro Dollar.

So wird die unterste Zeile gerechnet: Eine Villa auf Samui für 30 Mio. THB ergibt bei 5% Provision 1,5 Mio. THB, die Co-Broking-Teilung 50/50 bringt 750.000 THB, etwa 22.000 $. Zahlt der Entwickler in zwei Tranchen, nach der Anzahlung und nach Übergabe des Objekts, kann die zweite Hälfte erst nach anderthalb Jahren eintreffen.

Zur Einordnung: Laut thai-residence.com wurden auf Phuket in den letzten fünf Jahren mehr als 45.000 neue Häuser mit einem Gesamtwert von etwa 470 Mrd. THB auf den Markt gebracht. Schon ein Bruchteil eines Prozents dieses Umsatzes, der über Partner läuft, summiert sich zu beträchtlichen Beträgen.

Hauptrisiken und Fehler

• Doppelte Kundenregistrierung. Hat der Käufer vor Ihnen bereits beim Entwickler angefragt, erhält Ihr Kanal die Provision nicht. Lösung: Lead mit Datum und Uhrzeit im CRM erfassen, vor der ersten Besichtigung und dem ersten Anruf in der Vertriebsabteilung.
• Versprechen einer nicht existenten Rendite. Banyan Group nennt laut Forbes.kz bis zu 3% pro Jahr in Baht. Das ist eine ehrliche Zahl für das Premiumsegment, keine 10% garantiert. Lösung: Nennen Sie dem Kunden die Quelle jeder Zahl. Ein enttäuschter Käufer bringt keine Freunde mit.
• Pacht als Eigentum ausgeben. Ausländer können eine Eigentumswohnung als Freehold im Rahmen der Quote von 49% der Gebäudefläche kaufen. Das Land unter einer Villa erhalten sie in der Regel nur in Pacht für bis zu 30 Jahre. Nation Thailand weist darauf hin, dass Ausländer sich zunehmend bewusst für Leasehold über 10-30 Jahre entscheiden. Lösung: Nennen Sie Leasehold nie Eigentum, das ist der erste Anlass für Konflikte.
• Arbeit in Thailand ohne Genehmigung. Wer als Ausländer auf Phuket selbst Kunden zu Besichtigungen führt, riskiert ohne Work Permit Probleme. Lösung: Ihre Aufgabe ist die Empfehlung, Besichtigungen und Verhandlungen führt ein lizenziertes lokales Team.
• Steuern. Seit 2024 zahlen thailändische Steuerresidenten (mehr als 180 Tage im Jahr) Steuer auf ausländische Einkünfte, die ins Land überwiesen werden. Lösung: Klären Sie vor der ersten Auszahlung mit Ihrem Steuerberater, wo und wie Sie sie erhalten.
• Wette auf ein schwaches Segment. Laut Nestopa verkaufen sich Villen schlechter als Eigentumswohnungen, Condos bleiben dank ausländischer Nachfrage liquider. Lösung: Eine hohe Provision auf einer unverkäuflichen Villa ist nichts wert, wenn der Käufer bei der Due Diligence abspringt.

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FAQ

Kann man mit Immobilien in Thailand ohne Investition verdienen?

Ja, über ein Partner- oder Empfehlungsprogramm. Sie vermitteln den Käufer und erhalten einen Anteil der Provision, sobald der Verkauf abgeschlossen ist und der Entwickler die Agentur bezahlt hat.

Wie viel wird pro Kunde gezahlt?

Nach Markteinschätzung ab 40.000 THB für eine kleine Eigentumswohnung bis zu einer Million THB und mehr für eine Villa, wenn Sie den Kunden als Co-Broker führen. Eine feste Vergütung für den bloßen Kontakt gibt es in der Regel nicht, bezahlt wird der abgeschlossene Verkauf.

Was gilt als qualifizierter Lead?

Eine reale Person mit bestätigter Telefonnummer oder Messenger-Kontakt, klarem Budget, Kaufzeitraum in den nächsten 6-12 Monaten und ohne bisherigen Kontakt zu diesem Entwickler. Eine Nummer aus einer Mailingliste zählt nicht.

Wie stelle ich sicher, dass mein Kunde nicht verloren geht?

Verlangen Sie Zugriff auf die Status im CRM: neu, kontaktiert, Besichtigung, Reservierung, Vertrag, Zahlung. Zeigt ein Programm weder die Phasen noch das Registrierungsdatum des Leads, ist die Zusammenarbeit riskant.

Wann wird die Provision bei einem Bauprojekt ausgezahlt?

In der Regel nach der ersten größeren Zahlung des Käufers laut Vertrag, oft in Teilen entlang der Ratenzahlung. Halten Sie die Auszahlungsmodalitäten im Partnervertrag fest, bevor Sie den ersten Kunden übergeben.

Wo lässt sich ein Abschluss derzeit leichter erzielen: Phuket oder Samui?

Auf Phuket ist die Nachfrage dichter und die Eigentumswohnungen sind liquider. Auf Samui gibt es mehr Villen und mehr Verhandlungsspielraum. Einsteigern fällt der Start auf Phuket leichter.

Brauche ich eine thailändische Lizenz, um Partner zu sein?

Wenn Sie nur einen Kunden aus Ihrem Land empfehlen und ein lokales Unternehmen den Verkauf abwickelt, ist in der Regel keine Lizenz nötig. Wenn Sie in Thailand leben und dort Einkommen beziehen, klären Sie die steuerlichen und visumsrechtlichen Folgen vorab.

Meine Empfehlung: Wenn Sie mindestens ein Dutzend Kontakte von Menschen haben, die nach Thailand ziehen oder bereits dort leben, beginnen Sie mit Eigentumswohnungen auf Phuket für 5-10 Mio. THB und schließen Sie den ersten Verkauf ab, bevor Sie sich an Villen auf Samui wagen. Der kurze Zyklus zeigt, wie Lead-Erfassung und Auszahlung funktionieren. Besteht Ihre Zielgruppe aus Kunden mit einem Budget ab 1 Mio. $, gilt dieser Rat nicht: Gehen Sie direkt ins Co-Broking-Modell für Villen. Wenn Sie einen Kunden zur Besichtigung mitbringen, helfen Sie ihm, vorab ein Hotel zu buchen, nahe dem Suchgebiet. Von Bang Tao nach Rawai fährt man in der Saison über eine Stunde, und unpraktische Logistik lässt Besichtigungen häufiger platzen als der Preis.

Source: Nation Thailand

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