Як заробити на нерухомості в Таїланді без купівлі: комісія 3-7% у 2026

Забудовники на Самуї лише за першу половину 2026 року вивели на ринок понад 800 вілл у 70-80 проєктах. Це дані Nation Thailand, і за обсягом нової пропозиції острів випередив Пхукет. Кожна така вілла чекає на покупця, а той, хто його приведе, отримує гроші, хоча сам нічого не купував.

Дізнатися умови партнерської програми

Заробляти на нерухомості в Таїланді без власного капіталу можна одним способом: приводити покупців і отримувати частку агентської комісії. На первинному ринку Пхукета й Самуї комісія агентству, за оцінками ринку, становить 3-7% від ціни об'єкта, на вторинному зазвичай 3-5%. Партнер отримує від цієї суми частину, зафіксовану в договорі. З вілли за 25 млн бат виходять сотні тисяч бат за одну закриту угоду.

Багато хто вважає, що охолодження ринку шкодить партнеру. Цифри кажуть протилежне. За даними Nestopa, на Пхукеті назбиралося близько 14 000 непроданих одиниць, і девелопери стали поступливішими. Той, у кого є живий покупець, зараз цінується вище, ніж у 2023 році, коли об'єкти розбирали ще на етапі котловану.

Для глобального читача є й зовнішній контекст. За даними Nation Thailand, іноземні покупці дедалі частіше звертаються до тайської нерухомості заради орендної дохідності: близько 8-10% річних на Пхукеті та 8-9% у Паттаї. Водночас, за оцінкою Empire Estates, на середину 2026 року валова дохідність вілл на Пхукеті становить близько 6,8%, а чиста близько 5,1% після вирахування вакансій, управлінських зборів і витрат на купівлю та меблювання. Різниця між цими цифрами добре показує, чому клієнту варто називати джерело кожного числа.

Швидка відповідь

• Агентська комісія в Таїланді: за оцінками ринку, 3-7% на первинці та 3-5% на вторинці. На проєктах, що продаються повільно, трапляються вищі ставки.
• Частка партнера: зазвичай 20-50% від агентської комісії. Розмір залежить від того, чи ви лише передали контакт, чи ще й вели клієнта до угоди.
• Умовний розрахунок: вілла за 25 млн бат, комісія 5% (1,25 млн бат), частка партнера 40%, разом 500 000 бат з однієї угоди.
• Коли приходять гроші: забудовник платить агентству після надходження платежу покупця. На off-plan об'єктах виплата часто йде траншами, услід за графіком розстрочки.
• Де попит: на Пхукеті основний потік іноземних покупців дають росіяни, і, за оцінкою Nation Thailand, так буде ще близько трьох років. На Самуї найбільше нової пропозиції вілл.
• Кваліфікований лід: клієнт із підтвердженим контактом, бюджетом і строком купівлі, зареєстрований у CRM до першого контакту із забудовником.

Сценарії та варіанти

Чотири типи партнерів заробляють на одному ринку зовсім по-різному. Зазвичай різниця не в зусиллях, а в тому, наскільки теплий у них клієнт.

Автор Telegram-каналу або блогер. Аудиторія велика, конверсія мала. Посилання на каталог у пості майже не працює: людина клікає, дивиться фото вілл у Бангтао й іде. Працює інше: розбір конкретного об'єкта з цифрами та пропозиція безкоштовної консультації, після якої контакт потрапляє в CRM. Плюс сценарію в обсязі. Мінус у тому, що зі сотні заявок до угоди доходять одиниці, а більшість іде на кваліфікацію.

Релокаційний консультант або візовий агент. Це, на мій погляд, найбільш недооцінений канал. Людина, яка оформлює LTR або Privilege і знімає житло на рік, через 6-12 місяців часто вирішує купити. Вона вже живе на острові, знає райони й довіряє своєму консультанту. Угод менше, але до кінця вони доходять набагато частіше. Мінус у довгому циклі: гроші приходять не в цьому кварталі.

Турагент. Клієнт уже прилетів на Пхукет, і перегляд можна вписати в програму відпочинку. Покупці, які обирають під час поїздки, частіше дивляться кондомініуми в Карон, Камалі або Раваї в діапазоні 4-8 млн бат. Чеки менші, рішення швидші.

Брокер з іншої країни. Це може бути агент із Казахстану, Європи чи Близького Сходу, у якого є заможні клієнти. Forbes.kz прямо адресує Пхукет заможним казахстанцям, тож інтерес уже є. Такі брокери працюють за со-брокерською схемою, нерідко з розподілом комісії аж до 50/50, бо ведуть клієнта самі. Мінус: потрібно добре знати тайську юридичну специфіку, інакше клієнт почує обіцянки, які ніхто не виконає.

Порівняльна таблиця

Цифри умовні й показують порядок величин, а не публічний тариф якоїсь програми. Курс прийнято близько 33-35 бат за долар.

Як рахується нижній рядок. Вілла на Самуї за 30 млн бат, комісія 5% дають 1,5 млн бат, со-брокерський розподіл 50/50 дає 750 000 бат, приблизно $22 000. Якщо забудовник платить у два транші, після депозиту і після передачі об'єкта, друга половина може прийти через півтора року.

Для масштабу: за даними thai-residence.com, за останні п'ять років на Пхукеті запустили понад 45 000 нових будинків загальною вартістю близько 470 млрд бат. Навіть частка відсотка цього обороту, що пройшла через партнерів, складається в дуже помітні гроші.

Основні ризики та помилки

Розрахувати вашу потенційну комісію

• Подвійна реєстрація клієнта. Якщо покупець до вас уже писав забудовнику, комісію отримає не ваш канал. Рішення: фіксуйте лід у CRM із датою й часом до першого перегляду та до першого дзвінка у відділ продажів.
• Обіцянка дохідності, якої немає. Banyan Group, за даними Forbes.kz, заявляє до 3% річних у батах. Це чесна цифра для преміального сегмента, а не 10% «гарантовано». Рішення: називайте клієнту джерело кожної цифри. Розчарований покупець не приводить друзів.
• Підміна власності орендою. Іноземець може купити кондомініум у freehold у межах квоти 49% площі будівлі. Землю під віллою він, як правило, отримує в оренду до 30 років. Nation Thailand зазначає, що іноземці дедалі частіше свідомо обирають leasehold на 10-30 років. Рішення: ніколи не називайте лізхолд власністю, це перший привід для конфлікту.
• Робота в Таїланді без дозволу. Іноземець, який сам водить клієнтів на покази на Пхукеті без work permit, ризикує. Рішення: ваше завдання рекомендація, а перегляди й переговори проводить ліцензована місцева команда.
• Податки. З 2024 року податкові резиденти Таїланду (понад 180 днів на рік) сплачують податок із іноземного доходу, який переказують в країну. Рішення: до першої виплати вирішіть із власним податковим консультантом, де і як ви її отримуєте.
• Ставка на слабкий сегмент. За оцінкою Nestopa, вілли продаються гірше за кондомініуми, а кондо залишаються ліквіднішими завдяки іноземному попиту. Рішення: висока комісія на завислій віллі нічого не варта, якщо покупець передумає на етапі due diligence.

FAQ

Чи можна заробити на нерухомості в Таїланді без вкладень?

Так, через партнерську або реферальну програму. Ви передаєте покупця й отримуєте частку комісії після того, як угоду закрито і забудовник заплатив агентству.

Скільки платять за одного клієнта?

За оцінками ринку, від 40 000 бат за невеликий кондомініум до мільйона бат і вище за віллу, якщо ви ведете клієнта як со-брокер. Фіксованої оплати за сам контакт зазвичай немає, платять за закриту угоду.

Що вважається кваліфікованим лідом?

Реальна людина з підтвердженим телефоном або месенджером, зрозумілим бюджетом, строком купівлі в найближчі 6-12 місяців і без історії контактів із цим забудовником. Номер із бази розсилки таким лідом не вважається.

Як відстежити, що мій клієнт не загубився?

Вимагайте доступ до статусів у CRM: новий, зв'язались, перегляд, бронь, договір, оплата. Якщо програма не показує етапи та дату реєстрації ліда, працювати з нею небезпечно.

Коли виплачують комісію за об'єкт, що будується?

Як правило, після першого великого платежу покупця за договором, і часто частинами, услід за розстрочкою. Порядок виплат прописуйте в партнерському договорі до передачі першого клієнта.

Де зараз простіше закрити угоду: Пхукет чи Самуї?

На Пхукеті попит щільніший і ліквідніші кондомініуми. На Самуї більше вілл і більше місця для торгу. Новачку простіше починати з Пхукета.

Чи потрібна тайська ліцензія, щоб бути партнером?

Якщо ви лише рекомендуєте клієнта зі своєї країни, а угоду веде місцева компанія, ліцензія зазвичай не потрібна. Якщо живете в Таїланді й отримуєте дохід, уточніть податкові та візові наслідки заздалегідь.

Моя рекомендація: якщо у вас є хоча б десяток контактів людей, які переїжджають або вже живуть у Таїланді, почніть із кондомініумів на Пхукеті вартістю 5-10 млн бат і закрийте першу угоду до того, як братися за вілли на Самуї. Короткий цикл покаже, як працює фіксація лідів і виплати. Якщо ваша аудиторія складається з клієнтів із бюджетом від $1 млн, ця порада не про вас: одразу йдіть у со-брокерську схему по віллах. Якщо везете клієнта на перегляд, допоможіть йому заздалегідь забронювати готель поруч із районом пошуку. З Бангтао до Раваї в сезон можна їхати понад годину, і незручна логістика зриває перегляди частіше, ніж ціна.

Source: Nation Thailand

Приєднатися до програми зараз

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.