Immobilien in Thailand legal vermieten 2026: Kondo, Villa, Mini-Hotel

Jeder dritte ausländische Eigentümer auf Phuket erhielt bereits eine behördliche Verwarnung wegen illegaler Kurzzeitvermietung. Die Strafen erreichen 20.000 Baht pro Tag, in schweren Fällen droht sogar die Ausweisung. Gleichzeitig bringt legale Vermietung in Thailand eine Nettorendite von 5-8% pro Jahr, vorausgesetzt, man wählt das richtige Modell.

Die Grenze zwischen legalem und illegalem Vermietungsgeschäft im Königreich verläuft bei 30 Tagen. Alles darunter gilt nach thailändischem Recht als Hotelbetrieb mit entsprechenden Lizenzpflichten. Alles darüber unterliegt dem normalen Zivilrecht und benötigt weder Firma noch Lizenz.

Wir gehen jedes Szenario Schritt für Schritt durch: welche Dokumente nötig sind, wann eine Firma erforderlich ist, was die Legalisierung kostet und welche Steuern anfallen.

Kurzantwort

• Langzeitvermietung (ab 30 Tagen) benötigt weder Lizenz noch Firmengründung. Ein einfacher Vertrag zwischen Privatpersonen genügt
• Kurzzeitvermietung (bis 30 Tage) gilt nach dem Hotel Act B.E. 2547 als Hotelbetrieb und erfordert eine Firmenregistrierung
• Bis 8 Zimmer lassen sich vereinfacht als 'Non-Hotel Accommodation' registrieren
• Ab 8 Zimmern oder 30+ Gästen ist eine vollständige Hotellizenz Pflicht
• Eine Verwaltungsgesellschaft verlangt 20-30% der Einnahmen, übernimmt dafür aber alle Lizenzfragen
• Kondominien verbieten Kurzzeitvermietung häufig per Beschluss der Eigentümergemeinschaft, Verstöße werden mit Bußgeldern bis zu 50.000 Baht plus 5.000 Baht pro Folgetag geahndet

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Selbst vermieten, langfristig (6-12 Monate). Der einfachste Weg. Sie schließen als Privatperson einen schriftlichen Mietvertrag ab, mit Laufzeit, Miethöhe und Kaution (üblich sind 1-2 Monatsmieten). Keine Firma, keine Lizenz nötig. Bei Verträgen ab 3 Jahren ist die Registrierung beim Land Department Pflicht, sonst entfaltet der Vertrag gegenüber Dritten keine Rechtswirkung. Die Rendite liegt niedriger als bei Kurzzeitvermietung, dafür ist der Cashflow stabil und der Aufwand minimal.

Szenario 2: Kurzzeitvermietung über eine Verwaltungsgesellschaft. Ideal für Villenbesitzer auf Phuket oder Koh Samui, die selbst nicht in Thailand leben. Die Immobilie wird vertraglich an eine lizenzierte thailändische Verwaltungsgesellschaft übergeben. Typische Aufteilung: 70/30 oder 80/20 zu Ihren Gunsten. Die Gesellschaft kümmert sich um Lizenzen, Marketing, Check-in, Reinigung und die TM30-Meldung ausländischer Gäste. Sie selbst zahlen Steuern als Privatperson: Einkommensteuer (PIT) mit Abzugsmöglichkeiten plus Grundsteuer (Land & Building Tax).

Szenario 3: Eigenes Mini-Hotel (bis 8 Zimmer). Sie besitzen eine Villa mit mehreren Schlafzimmern oder ein kleines Gästehaus. Für legale Tagesvermietung braucht es eine thailändische Firma und die vereinfachte Registrierung als 'Non-Hotel Accommodation'. Das Verfahren ist deutlich einfacher als eine vollständige Hotellizenz, verlangt aber trotzdem Sicherheitsstandards. Die Rendite ist höher, doch auch die Betriebskosten sind spürbar: Personal, Reinigung, Marketing, Buchhaltung.

Szenario 4: Untervermietung als Geschäftsmodell. Sie besitzen die Immobilie nicht, sondern mieten sie langfristig an und vermieten tageweise weiter. Zwingend erforderlich sind eine thailändische Firma, eine Lizenz (Non-Hotel oder vollständige Hotellizenz) sowie eine ausdrückliche Untervermietungserlaubnis im Hauptvertrag. Höchste potenzielle Marge, aber auch die größten juristischen Risiken. Ein Fehler in den Unterlagen kann das Geschäft beenden.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Tagesvermietung ohne Lizenz. Strafe bis 20.000 Baht pro Tag, in Kondominien zusätzlich bis zu 50.000 Baht plus 5.000 Baht je Folgetag, strafrechtliche Verfolgung möglich. Mitigation: Verwaltungsgesellschaft einschalten oder eigene Lizenz vor Gästeaufnahme einholen.

Missachtung der Kondo-Hausordnung. Die Eigentümergemeinschaft (Juristic Person) darf Kurzzeitvermietung untersagen und Bußgelder verhängen. Mitigation: Vor dem Kauf Satzung und Versammlungsprotokolle einsehen.

Unregistrierter Langzeitvertrag. Ein Vertrag über 3+ Jahre ohne Registrierung beim Land Department schützt Sie nicht bei Eigentümerwechsel oder Streitfall. Mitigation: Jeden Vertrag ab 3 Jahren registrieren.

Vergessenes TM30-Formular. Der Eigentümer muss die Einwanderungsbehörde binnen 24 Stunden über den Aufenthalt eines Ausländers informieren. Strafe bis 10.000 Baht. Mitigation: Online-Meldung automatisieren oder an die Verwaltungsgesellschaft delegieren.

Falsche Steuerstruktur. Viele Eigentümer melden Mieteinnahmen nicht, in der Annahme, es falle niemandem auf. Das thailändische Finanzamt (Revenue Department) tauscht aktiv Daten mit Banken aus. Mitigation: Buchhaltung führen und jährlich die PIT-Erklärung abgeben.

Unlizenzierte Verwaltungsgesellschaft. Arbeitet die Gesellschaft ohne Lizenz, haftet der Eigentümer. Mitigation: Lizenzkopie anfordern und die Firma im DBD-Register (Department of Business Development) prüfen.

FAQ

Darf man ein Kondo in Thailand über Airbnb tageweise vermieten?

Airbnb funktioniert technisch in Thailand, doch die tageweise Vermietung eines Kondos ohne Hotellizenz ist illegal. Zudem verbieten die meisten Kondominien dies per Hausordnung. Verstöße werden von der Eigentümergemeinschaft und den Behörden geahndet.

Braucht man eine thailändische Firma für die Langzeitvermietung einer Wohnung?

Nein. Ausländer können ihre eigene Immobilie ab 30 Tagen Mietdauer als Privatperson vermieten, ohne eine Firma zu gründen.

Wie viel verlangt eine Verwaltungsgesellschaft für die Vermietung einer Villa?

Die übliche Provision liegt bei 20-30% der Mieteinnahmen. Die Aufteilung beträgt meist 70/30 oder 80/20 zugunsten des Eigentümers. Enthalten sind Marketing, Check-in, Reinigung und Buchhaltung.

Welche Steuern zahlt ein Ausländer auf Mieteinnahmen in Thailand?

Die wichtigsten Steuern sind die progressive Einkommensteuer (PIT) von 0 bis 35% mit Abzugsmöglichkeiten sowie die Grundsteuer (Land & Building Tax). Für gewerblich genutzte Immobilien beginnt der Satz bei 0,3% des Katasterwerts.

Was ist das TM30-Formular und wer reicht es ein?

TM30 ist die Meldung an die Einwanderungspolizei über den Aufenthalt eines Ausländers. Sie muss vom Eigentümer oder der Verwaltungsgesellschaft binnen 24 Stunden nach Check-in eingereicht werden. Bei Nichteinreichung droht eine Strafe bis 10.000 Baht.

Wie erhält man eine Non-Hotel-Accommodation-Lizenz auf Phuket?

Erforderlich sind eine registrierte thailändische Firma, ein Objekt mit bis zu 8 Zimmern sowie die Einhaltung von Sicherheitsstandards (Brandmelder, Notausgänge). Der Antrag wird bei der lokalen Gemeindeverwaltung gestellt, die Bearbeitung dauert ab 60 Tagen.

Darf man eine Villa vermieten, wenn sie auf eine thailändische Firma eingetragen ist?

Ja. In diesem Fall gilt das Einkommen als Körperschaftseinkommen, und die Firma zahlt Körperschaftsteuer (CIT) zum Satz von 20%. Dividenden an Sie als Aktionär unterliegen einer zusätzlichen Steuer von 10%.

Worin unterscheiden sich Hotellizenz und Non-Hotel-Registrierung?

Die vollständige Hotellizenz ist ab 8+ Zimmern oder 30+ Gästen Pflicht und verlangt strenge Standards: Brandschutzsystem, Parkplätze, Hygienevorschriften, Versicherung. Die vereinfachte Non-Hotel-Registrierung gilt für kleine Objekte und hat deutlich niedrigere Anforderungen.

Wichtig für internationale Käufer: Beim Kondo-Eigentum gilt zudem die 49%-Auslandsquote, wonach maximal 49% der verkäuflichen Fläche eines Gebäudes an Ausländer im Freehold gehen dürfen, ein Punkt, der schon vor dem Kauf mitgedacht werden sollte, wenn Vermietung geplant ist.

Legale Immobilienvermietung in Thailand ist weniger kompliziert, als es zunächst scheint. Die entscheidende Regel: die Strategie sollte bereits vor dem Kauf feststehen. Wer minimalen Aufwand möchte, wählt Langzeitvermietung oder eine Verwaltungsgesellschaft. Wer maximale Rendite anstrebt, sollte Budget für Firmengründung und Lizenzierung einplanen.

Quelle: LinkedIn (Regulation of Short-term Condominium Rentals in Thailand)

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