Indonesien vs. Thailand: 28 Milliarden Dollar für Finanzzentren in Jakarta und Bali

In Südostasien beginnt ein neues Rennen um internationales Kapital. Indonesien hat angekündigt, 28 Milliarden US-Dollar in den Aufbau internationaler Finanzzentren in Jakarta und auf Bali zu investieren, mit dem klaren Ziel, Kapitalströme abzuziehen, die bislang nach Singapur, Hongkong und Bangkok fließen (Nikkei Asia). Für internationale Investoren, die bereits im thailändischen Immobilienmarkt aktiv sind, ist das ein deutliches Signal: Das Wettbewerbsumfeld in der Region verändert sich.

Die Frage ist nicht, ob Indonesien zu einem ernstzunehmenden Akteur wird. Die Frage ist, wann Investoren beginnen, ihre Portfolios neu zu gewichten, und ob sich der Blick auf Thailand jetzt schon verändern sollte.

Kurzantwort

• 28 Milliarden US-Dollar staatliche Investitionen Indonesiens in Finanzhubs in Jakarta und Bali (Quelle: Nikkei Asia)

• Indonesien bereitet ein Steuervergünstigungspaket vor, um internationales Kapital in die neuen Finanzzentren zu locken, darunter eine mögliche 100-prozentige Befreiung von der Körperschaftsteuer für einen festgelegten Zeitraum

• Zentrales Problem des Projekts: Investoren verlangen Rechtssicherheit, die Indonesien bislang nicht garantieren kann

• Thailand behält entscheidende Vorteile: entwickelte Infrastruktur, transparentes Eigentumsregister (Freehold für Kondominien), stabiler Touristenstrom von über 35 Millionen Besuchern im Jahr 2025 (TAT)

• Für Investoren in thailändische Immobilien entsteht durch das indonesische Projekt ein mittelfristiges Wettbewerbsrisiko, doch auf Sicht von 3 bis 5 Jahren bleibt Thailands Position stabil

• Durchschnittliche Mietrenditen: Kondominien in Bangkok 5-7% pro Jahr, auf Phuket bis zu 8-10% in der Hochsaison

Wichtige Fakten

• Dimension der Wette. 28 Milliarden US-Dollar entsprechen etwa 2,5% des indonesischen BIP. Zum Vergleich: Thailands gesamter Eastern Economic Corridor ist mit 45 Milliarden US-Dollar veranschlagt, verteilt sich aber über ein Jahrzehnt und umfasst Industrie, nicht nur den Finanzsektor

• Bali als Finanzhub. Indonesien setzt auf eine Insel mit rund 4,4 Millionen Einwohnern und starker touristischer Basis. Die Idee: Lifestyle-Attraktivität mit Finanzinfrastruktur verbinden, ähnlich dem Modell, das Dubai mit dem DIFC erfolgreich umgesetzt hat

• Rechtliche Hürde. Ausländer dürfen in Indonesien kein Land als Volleigentum (Hak Milik) besitzen. Verfügbar sind lediglich Nutzungsrechte (Hak Pakai, bis zu 80 Jahre) und Baurechte (Hak Guna Bangunan). Das unterscheidet sich grundlegend von Thailand, wo Ausländer Kondominien als Freehold besitzen können

• Thailand bleibt nicht stehen. Bangkok entwickelt mit One Bangkok einen eigenen Finanzcluster (Investitionen von Frasers Property und TCC Group werden auf 3,5 Milliarden US-Dollar geschätzt), Phuket baut sein Premiumsegment weiter aus

• Währungsfaktor. Die indonesische Rupiah verlor im vergangenen Jahr rund 5% gegenüber dem US-Dollar. Der thailändische Baht zeigte sich deutlich stabiler, ein wichtiger Faktor für Investoren, die in Hartwährung kalkulieren

• Infrastrukturlücke. Bangkok verfügt über zwei internationale Flughäfen, ein ausgebautes BTS/MRT-System und eine entwickelte Bankeninfrastruktur. Jakarta eröffnete erst 2019 seine erste U-Bahn-Linie, auf Bali gibt es bis heute kein Schienensystem

• Demografie spricht für Indonesien. 275 Millionen Einwohner stehen 72 Millionen in Thailand gegenüber. Langfristig verschafft das Indonesien einen starken Binnenmarkt

• Konkreter Marktbeleg für Thailand. Laut Bangkok Post bleibt Phuket 2026 gefragt: Steigende Grundstückspreise an der Westküste (Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala, Cherng Talay) sowie hohe Nachfrage nach Markenresidenzen und professionell verwalteten Villen bestätigen die Stabilität des Marktes, getragen von Käufern aus Russland, China, Europa, Indien und dem Nahen Osten

FAQ

Sollten Investoren in thailändische Immobilien die indonesische Konkurrenz fürchten?

Auf Sicht von 3 bis 5 Jahren nein. Die indonesischen Finanzzentren befinden sich noch in der Planungsphase. Selbst im besten Szenario dauert die Umsetzung 7 bis 10 Jahre. Der thailändische Markt ist reif, liquide und verständlich. Wer heute investiert, sieht keine Verschlechterung der thailändischen Fundamentaldaten.

Warum verlangen Investoren von Indonesien Rechtssicherheit?

Das indonesische Bodenrecht ist komplex, Registrierungsverfahren sind intransparent, das Justizsystem langsam. Große Fonds sind nicht bereit, Kapital ohne Garantien für Eigentumsschutz, Schiedsmechanismen und ein stabiles Steuerregime einzusetzen. Solange diese Fragen ungeklärt sind, bleiben Ankündigungen von Vergünstigungen bloße Absichtserklärungen.

Lassen sich Bali und Phuket als Investitionsstandorte vergleichen?

Beide Inseln ziehen Lifestyle-Käufer und Vermietungsgeschäfte an. Phuket punktet jedoch in drei Punkten: Freehold-Eigentum an Kondominien für Ausländer, höhere durchschnittliche Hotelauslastung von 75-80% (STR-Daten) sowie ein etabliertes Mietverwaltungssystem.

Welche Steuervergünstigungen bietet Indonesien an?

Ein konkretes Paket ist noch nicht final beschlossen. Diskutiert werden unter anderem eine Senkung der Körperschaftsteuer auf 0% für 10 Jahre für im Finanzzentrum ansässige Unternehmen, eine Befreiung von der Dividendensteuer sowie vereinfachte Visaregelungen. Ohne verabschiedete Gesetze bleibt dies vorerst eine Ankündigung.

Wie wirkt sich das indonesische Projekt auf Preise in Bangkok und Phuket aus?

Ein direkter Preiseffekt wird nicht erwartet. Der thailändische Immobilienmarkt wird von Inlandsnachfrage, Tourismus und der Migration digitaler Nomaden bestimmt. Selbst wenn ein Teil des institutionellen Kapitals nach Indonesien abwandert, bleibt das Kondominiensegment für Privatinvestoren in Thailand stabil.

Wo lohnt sich eine Investition jetzt eher: Thailand oder Indonesien?

Thailand. Der Markt funktioniert, Regeln sind klar, Renditen sind kalkulierbar. Indonesien ist eine Wette auf die Zukunft mit hoher Unsicherheit. Eine sinnvolle Strategie: jetzt ein solides Basisportfolio in Thailand aufbauen und den indonesischen Markt beobachten, sobald die Rechtsgrundlage verabschiedet und erprobt ist.

Welche Regionen Thailands sind am widerstandsfähigsten gegenüber regionaler Konkurrenz?

Premiumlagen mit begrenztem Angebot: Sukhumvit und Silom in Bangkok, Bang Tao und Laguna auf Phuket, Bo Phut auf Koh Samui. Diese Lagen ziehen Käufer an, für die Indonesien aufgrund des unterschiedlichen Rechtsrahmens und der Lebensqualität keine echte Alternative darstellt.

Indonesiens Wette über 28 Milliarden US-Dollar ist ambitioniert und verdient Aufmerksamkeit. Doch zwischen der Ankündigung eines Megaprojekts und tatsächlichen Kapitalströmen liegt ein weiter Weg aus Gesetzen, Institutionen und Investorenvertrauen. Thailand hat diesen Weg vor Jahrzehnten zurückgelegt. Für alle, die heute investieren, bleibt der thailändische Markt in Südostasien die ausgewogenste Wahl in Bezug auf Rendite, Rechtssicherheit und Lebensqualität.

Quelle: Nikkei Asia

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