Legal ein Haus in Thailand besitzen als Ausländer: Optionen 2026

Im Jahr 2024 leitete das Department of Special Investigation (DSI) in Thailand mehr als 180 Verfahren gegen Ausländer ein, die thailändische Scheinfirmen zum Kauf von Grundstücken und Häusern genutzt hatten. Geldstrafen, Beschlagnahmung, Abschiebung. Diese Kontrollwelle reißt auch 2026 nicht ab. Dabei existieren legale Wege zum Hausbesitz in Thailand, die keine Strohmann-Konstruktionen erfordern.

Das thailändische Recht untersagt Ausländern den direkten Grundbesitz. Der Land Code Act B.E. 2497 ist eindeutig: Land darf nur thailändischen Staatsbürgern gehören oder juristischen Personen, bei denen der ausländische Kapitalanteil 49% nicht übersteigt. Doch ein Verbot des Landbesitzes bedeutet nicht das Verbot, ein Zuhause zu haben. Es gibt mehrere bewährte Konstruktionen, mit denen man ein Haus kontrollieren kann, ohne gegen das Gesetz zu verstoßen.

Kurzantwort

• Langzeit-Landpacht (Leasehold) für bis zu 30 Jahre mit der Option auf zwei Verlängerungen. Das auf dem gepachteten Grundstück errichtete Haus wird als separates Eigentum auf den Ausländer registriert.

• Nießbrauch (Usufruct) gewährt ein lebenslanges Nutzungsrecht an Grundstück und Haus. Er wird beim Land Department eingetragen und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel des Grundstücks geschützt.

• Superfizies (Right of Superficies) erlaubt es Ausländern, ein Bauwerk auf fremdem Grund für bis zu 30 Jahre zu besitzen.

• Eigentumswohnungen in der Foreign Quota sind die einzige vollständige Freehold-Eigentumsform für Nicht-Residenten. Bis zu 49% der Fläche jedes Projekts dürfen Ausländern gehören.

• Investitionen ab 40 Mio. THB eröffnen über eine Genehmigung des Board of Investment (BOI) einen seltenen, aber legalen Weg zum direkten Grundbesitz. Das Grundstück darf maximal 1 Rai (1.600 m²) groß sein und nur Wohnzwecken dienen.

• Scheinfirmen mit vorgeschobenen thailändischen Aktionären sind eine Straftat, kein Schlupfloch.

Wichtige Fakten

• Der Land Code Act B.E. 2497 ist das zentrale Gesetz, das Ausländern den Grundbesitz in Thailand untersagt. Es gilt seit 1954 und wurde in 70 Jahren nicht gelockert.

• Der Condominium Act B.E. 2522 legt die Quote fest: Ausländer dürfen maximal 49% der Gesamtfläche aller Einheiten eines Gebäudes besitzen (Section 19 bis). Der Kauf muss ausschließlich per Auslandsüberweisung erfolgen, nachgewiesen durch das Formular TT3 oder ein FET-Zertifikat.

• Laut thailändischem Land Department wurden 2024 mehr als 12.000 Langzeit-Pachtverträge mit ausländischer Beteiligung registriert, das mit Abstand meistgenutzte Instrument für Hausbesitz.

• Ein 30-Jahres-Pachtvertrag wird beim Land Office registriert und im Chanot (Nor Sor 4) vermerkt. Verlängerungen um weitere 30 Jahre werden zwar vertraglich festgehalten, sind aber erst mit tatsächlicher Neuregistrierung rechtsverbindlich. 2025 bestätigte der Oberste Gerichtshof Thailands, dass es keine automatische Garantie für 30+30-Verlängerungen gibt, jede Verlängerung erfordert eine neue Verhandlung mit dem Grundeigentümer.

• Der Nießbrauch (Usufruct) ist lebenslang und nicht vererbbar. Er endet mit dem Tod des Begünstigten, ein wesentlicher Unterschied zur übertragbaren Pacht.

• DSI und Land Department prüfen 2025/2026 verstärkt thailändische Firmen mit ausländischen Nutznießern. Kriterium: Haben thailändische Aktionäre kein echtes Kapital eingebracht und sind nicht an der Geschäftsführung beteiligt, gilt die Firma als Scheinkonstruktion.

• Die Strafe für den Einsatz von Nominee-Strukturen zur Umgehung der Landbesitzbeschränkungen liegt bei bis zu 200.000 THB und/oder bis zu 2 Jahren Haft gemäß Foreign Business Act.

FAQ

Kann ein Ausländer ein Haus in Thailand kaufen?

Ja, mit einer wichtigen Einschränkung. Ein Ausländer kann das Gebäude (Haus) besitzen, nicht aber das Grundstück darunter. Zur Kontrolle des Grundstücks dienen Pacht, Nießbrauch oder Superfizies. Vollständiges Eigentum (Freehold) ist nur bei Eigentumswohnungen innerhalb der Foreign Quota möglich.

Was ist sicherer, eine 30-jährige Pacht oder ein Nießbrauch?

Das hängt vom Ziel ab. Die Pacht (Leasehold) ist vererbbar und kann an Dritte übertragen werden. Der Nießbrauch (Usufruct) ist an eine bestimmte Person gebunden, gilt dafür lebenslang und muss nicht verlängert werden. Viele Investoren kombinieren beide Instrumente für maximalen Schutz.

Lässt sich eine Landpacht nach 30 Jahren realistisch verlängern?

Rechtlich sind künftige Verlängerungen nach thailändischem Recht nicht garantiert. Verlängerungsklauseln im Vertrag drücken die Absicht der Parteien aus, binden aber einen neuen Grundeigentümer (etwa nach Verkauf) nicht automatisch. Dieses Risiko sollte bei der Renditekalkulation berücksichtigt werden.

Was passiert, wenn das DSI meine Firma als Scheinfirma einstuft?

Mögliche Folgen sind der Zwangsverkauf des Grundstücks innerhalb von 180 Tagen, eine Geldstrafe von bis zu 200.000 THB, strafrechtliche Verfolgung und der Entzug des Visums. Das Eigentum wird dabei zum Marktpreis verkauft, oder darunter, wenn die Frist drängt.

Wie erlaubt das BOI Ausländern den Grundbesitz?

Das Board of Investment kann eine Genehmigung für den Kauf eines Grundstücks von bis zu 1 Rai (1.600 m²) für Wohnzwecke erteilen, wenn der Ausländer mindestens 40 Mio. THB in BOI-genehmigte Projekte investiert. Die Investition muss mindestens 5 Jahre bestehen bleiben. Dieser Weg eignet sich nur für sehr vermögende Investoren.

Brauche ich einen thailändischen Anwalt beim Hauskauf?

Unbedingt. Titelprüfung (Due Diligence), Vertragsgestaltung für die Pacht, Registrierung des Nießbrauchs, all das erfordert einen lizenzierten thailändischen Anwalt. Ein Fehler in der Vertragsformulierung kann das gesamte Investment kosten.

Welche Steuern zahlt ein Ausländer bei einer Pachtregistrierung?

Bei der Registrierung der Pacht beim Land Office wird eine Gebühr von 1% der Gesamtpachtsumme fällig. Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen eine Transfergebühr von 2% des Schätzwerts, eine Stempelsteuer von 0,5% sowie eine Special Business Tax von 3,3% an (falls der Verkäufer weniger als 5 Jahre Eigentümer war).

Kann ich ein Haus auf meine thailändische Ehefrau bzw. meinen Ehemann eintragen lassen?

Ja, in diesem Fall ist jedoch der thailändische Ehepartner der Eigentümer. Der Ausländer muss eine Erklärung unterzeichnen, dass die Kaufmittel kein gemeinschaftliches Eigentum darstellen. Bei einer Scheidung wird auf den thailändischen Staatsbürger registriertes Eigentum nach thailändischem Familienrecht aufgeteilt.

Für internationale Käufer, insbesondere auf Phuket, gilt zusätzlich: Eine Investitionsvisa vom Typ Non-Immigrant B setzt in der Regel ein Freehold-Kondo ab einem bestimmten Mindestwert voraus, die Foreign Quota wird dabei nach Quadratmetern und nicht nach Anzahl der Einheiten berechnet. Wer diesen Weg mit einer Visa-Strategie verbinden möchte, sollte die Quote des jeweiligen Projekts frühzeitig prüfen lassen.

Die zentrale Erkenntnis bleibt einfach: Legale Instrumente existieren, funktionieren und schützen den Investor, vorausgesetzt, die juristische Ausgestaltung ist sauber. Nominee-Konstruktionen sind weder das Geld noch die Freiheit wert. Wer den Hauskauf in Thailand plant, sollte mit einer Beratung durch Fachleute beginnen, die auf Transaktionen mit ausländischen Käufern spezialisiert sind.

Source: aiproperty-phuket.com

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