Як іноземцю легально володіти будинком у Таїланді у 2026 році

У 2024 році Департамент спеціальних розслідувань Таїланду (DSI) відкрив понад 180 справ проти іноземців, які використовували підставні тайські компанії для купівлі землі та будинків. Штрафи, конфіскація майна, депортація. Ця хвиля перевірок не вщухає і у 2026 році. Водночас легальні способи володіти будинком у Таїланді існують, і жоден з них не потребує номінальних структур.

Тайське законодавство забороняє іноземцям володіти землею напряму. Земельний кодекс (Land Code Act B.E. 2497) однозначний: земельна ділянка може належати лише громадянам Таїланду або юридичним особам, де частка іноземного капіталу не перевищує 49%. Але заборона на землю не означає заборону на житло. Є кілька перевірених часом конструкцій, які дозволяють контролювати будинок, не порушуючи закон.

Швидка відповідь

• Довгострокова оренда землі (leasehold) на строк до 30 років з можливістю двох продовжень. Будинок, збудований на орендованій ділянці, реєструється на іноземця як окремий об'єкт власності.

• Узуфрукт (usufruct) дає довічне право користування ділянкою та будинком. Реєструється в Земельному департаменті і захищений навіть при зміні власника землі.

• Суперфіцій (right of superficies) дозволяє іноземцю володіти будівлею на чужій землі строком до 30 років.

• Кондомініуми в іноземній квоті - єдина форма повного freehold-володіння для нерезидентів. До 49% площ у кожному проєкті можуть належати іноземцям (за площею в м2, а не за кількістю юнітів, згідно з Section 19 bis Закону про кондомініуми B.E. 2522).

• Інвестиція від 40 млн бат - вкрай рідкісний, але легальний шлях до прямого володіння землею через дозвіл Ради з інвестицій (BOI). Ділянка не більше 1 рай (1 600 м²), лише для житлових цілей.

• Номінальні компанії з підставними тайськими акціонерами - це кримінальне порушення, а не лазівка.

Ключові факти

• Land Code Act B.E. 2497 - основний закон, що забороняє іноземцям володіти землею в Таїланді (розділ 86). Діє з 1954 року і за 70 років не був пом'якшений.

• Condominium Act B.E. 2522 встановлює квоту: іноземці можуть володіти не більше 49% загальної площі всіх юнітів у будівлі. Купівля оплачується виключно переказом валюти з-за кордону (підтвердження - форма TT3 або FET).

• За даними Земельного департаменту Таїланду, у 2024 році зареєстровано понад 12 000 довгострокових договорів оренди за участю іноземців. Це найпоширеніший інструмент володіння будинками.

• Договір оренди на 30 років реєструється в Land Office і вноситься в чанот (Nor Sor 4). Продовження на другий і третій 30-річний строк фіксуються окремим контрактом, але не мають юридичної сили до моменту фактичної перереєстрації. У 2025 році Верховний суд Таїланду підтвердив відсутність автоматичної гарантії такого продовження, кожне продовження вимагає окремих переговорів із власником землі.

• Узуфрукт довічний, не передається у спадок. Припиняється зі смертю бенефіціара. Це принципова відмінність від оренди, яку можна передати спадкоємцям.

• DSI та Земельний департамент у 2025-2026 роках активно перевіряють тайські компанії з іноземними бенефіціарами. Критерій простий: якщо тайські акціонери не вносили реальний капітал і не беруть участі в управлінні, компанія визнається номінальною.

• Штраф за використання номінальної структури для обходу обмежень на володіння землею - до 200 000 бат та/або тюремне ув'язнення до 2 років за законом про ведення бізнесу іноземцями (Foreign Business Act).

FAQ

Чи може іноземець купити будинок у Таїланді?

Так, але з застереженням. Іноземець може володіти будівлею (будинком), але не землею під ним. Для контролю ділянки використовуються оренда, узуфрукт або суперфіцій. Повне володіння (freehold) доступне лише для квартир у кондомініумах у межах іноземної квоти.

Що безпечніше: оренда на 30 років чи узуфрукт?

Залежить від мети. Оренда (leasehold) передається спадкоємцям і може бути переуступлена третій особі. Узуфрукт (usufruct) прив'язаний до конкретної людини, зате діє довічно і не потребує продовження. Багато інвесторів комбінують обидва інструменти для максимального захисту.

Чи реально продовжити оренду землі після 30 років?

Юридично майбутні продовження не гарантовані тайським законом. Пункти про продовження в контракті виражають намір сторін, але не зобов'язують нового власника землі (якщо ділянку було продано). Ризик є, і його потрібно враховувати при розрахунку інвестиційної дохідності.

Що буде, якщо DSI визнає мою компанію номінальною?

Можливі наслідки: примусовий продаж землі протягом 180 днів, штраф до 200 000 бат, кримінальне переслідування, анулювання візи. Майно при цьому продається за ринковою ціною, або нижче, якщо строки підтискають.

Як BOI дозволяє іноземцю володіти землею?

Рада з інвестицій (Board of Investment) може видати дозвіл на купівлю ділянки до 1 рай (1 600 м²) для житлових потреб, якщо іноземець інвестує від 40 млн бат у схвалені BOI проєкти. Інвестиція повинна зберігатися мінімум 5 років. Цей шлях підходить лише великим інвесторам.

Чи потрібен тайський юрист при купівлі будинку?

Безумовно. Перевірка титулу (due diligence), складання контракту оренди, реєстрація узуфрукту - все це вимагає участі ліцензованого тайського адвоката. Помилка у формулюванні контракту може коштувати всього об'єкта.

Які податки платить іноземець при оформленні оренди?

При реєстрації оренди в Land Office сплачується збір 1% від суми оренди за весь період. При купівлі кондомініуму: трансферний збір 2% від оціночної вартості, гербовий збір 0,5% і спеціальний бізнес-податок 3,3% (якщо продавець володів об'єктом менше 5 років).

Чи можна оформити будинок на тайського чоловіка/дружину?

Так, але в цьому випадку власником є тайський партнер. Іноземець повинен підписати заяву про те, що кошти на купівлю не є спільною власністю. При розлученні майно, зареєстроване на тайського громадянина, ділиться за тайським сімейним правом.

Головний висновок простий: легальні інструменти існують, вони працюють і захищають інвестора, за умови грамотного юридичного оформлення. Номінальні схеми не варті ні грошей, ні свободи. Якщо ви розглядаєте купівлю будинку в Таїланді, почніть з консультації професіоналів, які спеціалізуються на угодах з іноземними покупцями.

Джерело: aiproperty-phuket.com

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.