Пхукет 2026: як перевірки нерухомості змінюють ринок для іноземців

У першому кварталі 2026 року влада Пхукета провела серію масштабних перевірок угод з нерухомістю за участю іноземних покупців. Результат виявився неочікуваним: замість паніки ринок почав перебудовуватися. Забудовники, що працюють 'по-білому', фіксують зростання звернень на 15-20% порівняно з аналогічним періодом 2025 року. Сірі схеми, навпаки, стрімко втрачають привабливість.

Головна новина не в самих рейдах. Тайські регулятори не вводять нових законів, вони жорстко застосовують старі. Закон про кондомініуми 1979 року, Земельний кодекс, норми про 49%-ну квоту іноземного володіння в кондо-проєктах - усе це діяло десятиліттями. Але контроль був м'яким. Тепер ситуація змінилася, і кожен іноземний інвестор на Пхукеті повинен розуміти, що саме відбувається.

Швидка відповідь

• Квота 49% на іноземне володіння в кондомініумах тепер перевіряється при кожній угоді в земельному департаменті (Land Office)

• Номінальне володіння землею через підставних тайських громадян це кримінальний злочин за Land Code Act, Section 96 bis

• Прозорі проєкти від великих забудовників зростають у ціні: середня вартість квадратного метра на Пхукеті досягла 85 000-130 000 бат у сегменті кондо біля моря

• Leasehold-схеми (оренда на 30+30+30 років) залишаються легальним способом контролю над вілами для іноземців

• Перевірки насамперед стосуються районів Раваі, Черн Талей та Банг Тао, де концентрація іноземних покупців максимальна

• З 1 серпня 2026 року тайські акціонери компаній з іноземними інвестиціями повинні надавати банківські виписки за три місяці, щоб підтвердити свою фінансову спроможність

Ключові факти

• Condominium Act B.E. 2522 (1979) встановлює межу іноземного володіння в кондо-проєкті на рівні 49% загальної площі. При перевищенні квоти земельний департамент відмовляє в реєстрації

• За даними Банку Таїланду, обсяг іноземних переказів на купівлю нерухомості на Пхукеті зріс на 27% у 2025 році, що й спричинило підвищену увагу регуляторів

• Земельний департамент провінції Пхукет на початку 2026 року почав перехресну перевірку даних про акціонерів тайських компаній, через які іноземці купували землю

• Департамент бізнес-розвитку Таїланду (DBD) з 1 серпня 2026 року посилює контроль за номінальними схемами у високоризикових секторах: туризм, нерухомість, готелі та курорти

• Посилені перевірки поширюються також на угоди від 5 млн бат і вище: увагу приділяють джерелу коштів, реальному бенефіціару та структурі володіння, включно з угодами через шлюб, неповнолітніх або компанії з іноземним контролем

• Середня дохідність від оренди кондомініумів на Пхукеті складає 5-7% річних у сегменті freehold, що робить острів одним із найпривабливіших ринків Південно-Східної Азії

• Таїланд зайняв 36-те місце в індексі прозорості ринків нерухомості JLL (Global Real Estate Transparency Index 2024), піднявшись на 6 позицій за два роки

• Штраф за номінальне володіння за Section 96 bis Land Code до 20 000 бат та/або позбавлення свободи до 2 років

FAQ

Чи можуть іноземці володіти землею на Пхукеті у 2026 році?

Ні. Пряме володіння землею іноземцями заборонене Земельним кодексом Таїланду. Єдиний легальний спосіб це довгострокова оренда (leasehold) строком до 30 років з можливістю продовження, а сама будівля може реєструватися у freehold окремо від землі. Схеми з тайськими компаніями, де іноземець є прихованим бенефіціаром, визнаються незаконними і зараз активно виявляються.

Що таке квота 49% і як вона впливає на купівлю кондо?

За законом про кондомініуми іноземні громадяни можуть володіти не більш ніж 49% загальної зареєстрованої площі в одному проєкті. Решта 51% повинна належати тайським громадянам або юридичним особам. Якщо квота вичерпана, купити квартиру у freehold неможливо, лише в leasehold.

Які райони Пхукета під посиленим контролем?

Основний фокус перевірок західне побережжя: Банг Тао, Черн Талей, Лаян, Камала та Раваі. Саме тут зосереджена максимальна кількість угод з іноземними покупцями та вілами, оформленими через тайські компанії.

Що буде, якщо купив вілу через номінала?

Земельний департамент має право анулювати право власності тайської компанії, якщо буде доведено номінальне володіння. Іноземний покупець ризикує втратити і нерухомість, і вкладені кошти. Кримінальна відповідальність поширюється на обидві сторони угоди.

Як захистити інвестиції при купівлі нерухомості на Пхукеті?

Три ключових кроки: 1) купувати лише freehold-кондо у забудовників із підтвердженою квотою; 2) для віл використовувати leasehold з реєстрацією в земельному департаменті; 3) залучати незалежного юриста для перевірки Chanote (документа про право власності) та історії ділянки.

Чи варто зараз інвестувати в Пхукет, чи краще зачекати?

Парадоксально, але посилення контролю робить ринок безпечнішим. Ціни на легальні об'єкти зростають, тому що попит перетікає з сірого сегмента у білий. Відкладати покупку означає платити більше за той самий об'єкт через півроку.

Яка мінімальна сума для входу на ринок Пхукета?

Студія в кондомініумі біля моря в районі Най Харн або Ката коштуватиме від 3,5-4,5 млн бат (приблизно $100 000-130 000). Квартири з однією спальнею у преміальних проєктах Банг Тао стартують від 7-8 млн бат.

Чи потрібно платити податки при купівлі нерухомості в Таїланді?

Так. При купівлі на вторинному ринку стандартні витрати включають: transfer fee (2%), specific business tax (3,3% при продажу протягом 5 років), гербовий збір (0,5%) та withholding tax. Розподіл витрат між покупцем і продавцем узгоджується в контракті.

Посилення правозастосування на Пхукеті це не загроза для грамотного інвестора. Це фільтр, який прибирає з ринку мутні схеми і підвищує вартість легальних активів. Дійте через перевірені канали, залучайте юриста і обирайте проєкти з повною документацією.

Джерело: Nation Thailand

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.