Номінальні схеми в Таїланді: чому 2026 став роком зачистки

Тайська влада перейшла від попереджень до дій. З 2025 року Департамент земельних ресурсів та Департамент розвитку бізнесу об'єднали бази даних і почали системну перевірку компаній, через які іноземці володіють землею. Якщо ви використовуєте номінальну структуру з тайськими акціонерами, ваш актив зараз під прицілом.

Це не абстрактна загроза. Станом на 17 червня 2026 року Таїланд не провів жодної лібералізації земельного законодавства для іноземців. Натомість регулятори посилили контроль за існуючими схемами обходу обмежень.

Для тих, хто вже володіє нерухомістю або планує купівлю, змінився не закон, а практика його застосування. І це набагато небезпечніше.

Ключові факти

• З 2025 року тайська влада посилила контроль за номінальними структурами (straw-man / shareholding arrangements), які іноземці використовують для купівлі землі.

• Департамент земельних ресурсів оновив внутрішні інструкції для перевірки угод за участю іноземців і розширив обмін даними з Департаментом розвитку бізнесу (DBD).

• Станом на червень 2026 року іноземець, як і раніше, не може володіти землею в Таїланді напряму. Винятків немає.

• Купівля кондомініуму у власне ім'я залишається доступною, якщо іноземна квота в проєкті не перевищує 49% від загальної площі.

• Угоди за участю тайських подружжя, підставних акціонерів або компаній-оболонок тепер підлягають посиленій перевірці на всіх етапах.

• Кампанія перевірок поширилася далеко за межі Пхукета, охопивши Краббі, Пханг-Нгу, Бангкок і Чіанг Май, а слідство виявило земельні активи вартістю мільярди бат та десятки арештів.

• У іноземців залишається три реалістичні шляхи до володіння нерухомістю: фрihold на кондо, довгострокова оренда (leasehold) строком до 30 років з можливістю продовження, та узуфрукт.

Історія та контекст

Номінальні структури з'явилися в Таїланді не вчора. Десятиліттями іноземці використовували тайські компанії з обмеженою відповідальністю (Thai Limited Company), де формально 51% акцій належав тайським громадянам, а фактичний контроль залишався за іноземним інвестором. Це була сіра зона: закон забороняв іноземне володіння землею, але на практиці тисячі вілл на Пхукеті, Самуї та в передмістях Бангкока оформлялися саме так.

Переломний момент настав у 2025 році. Влада перестала закривати очі. Департамент розвитку бізнесу почав масову перевірку компаній, зареєстрованих іноземцями. Ключовий критерій - чи веде компанія реальну комерційну діяльність окрім володіння нерухомістю. Якщо єдиний актив фірми - це земельна ділянка, а тайські акціонери не можуть підтвердити джерело коштів для оплати своїх часток, у регулятора з'являються підстави для розслідування.

Важливо розуміти масштаб. За даними International Investment та Thai Examiner, у 2026 році Таїланд посилив перевірки саме на Пхукеті, Ко Самуї та Ко Панган, розширивши їх до Краббі, Пханг-Нги, Бангкока і Чіанг Мая. Слідство виявило земельні володіння вартістю мільярди бат, десятки арештів і тисячі компаній під наглядом. Окремо юристи звертають увагу на слабке місце закону: стаття 94 Закону про землю дозволяє продаж незаконно придбаної іноземцями землі без серйозних фінансових санкцій, що знижує ефект від покарань і залишає лазівку для повторних схем.

Що саме загрожує тим, хто потрапив під прицiл? Примусовий продаж земельної ділянки у встановлений термін. Штрафи. Теоретично, кримінальне переслідування за порушення Land Code Act. На практиці до кримінальних справ доходить рідко, але сам факт розслідування паралізує можливість продати чи закласти об'єкт.

Для іноземних інвесторів ситуація ускладнюється додатковим фактором. Багато хто купував нерухомість через посередників, які оформляли структури «під ключ», не пояснюючи правових ризиків. Тепер, коли регулятор став діяти жорсткіше, з'ясовується, що тайські акціонери в компанії - це водій чи домробітниця посередника, а корпоративна документація не витримує навіть поверхневої перевірки.

Паралельно стався зсув у ринковому попиті. Забудовники фіксують зростання інтересу до кондомініумів, де фрihold для іноземця абсолютно легальний. Проєкти з висотними будівлями на Пхукеті, які раніше програвали віллам за привабливістю, почали набирати обертів саме тому, що інвестори шукають юридично чисті формати.

Окрема тенденція - leasehold. Оренда землі на 30 років, зареєстрована в Департаменті земельних ресурсів, залишається робочим інструментом. Продовження на наступні 30 років не гарантоване законом, але в комерційній практиці великих забудовників це стандартна умова договору. Критично важливо перевіряти формулювання і відрізняти маркетингові обіцянки від юридично зобов'язуючих пунктів.

Якщо ви плануєте поїздку для огляду об'єктів, почніть з консультації у незалежного юриста до бронювання авіаквитків. Розуміння правової структури угоди має передувати вибору квартири, а не навпаки.

Джерело: Thai Examiner

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді у 2026 році?

Ні. Станом на червень 2026 року пряме володіння землею для іноземців заборонене. Жодних послаблень не було.

Що сталося з номінальними структурами?

З 2025 року Департамент земельних ресурсів і Департамент розвитку бізнесу посилили спільний контроль. Компанії з іноземною участю перевіряють на наявність реальної комерційної діяльності та справжність тайських акціонерів.

Чим загрожує використання підставних акціонерів?

Примусовий продаж ділянки, штрафи, у крайніх випадках, кримінальне переслідування за Land Code Act. Навіть початок розслідування блокує угоди з об'єктом.

Який найбезпечніший спосіб купити нерухомість іноземцю?

Фрihold на кондомініум у межах іноземної квоти (до 49% від загальної площі проєкту). Це єдина форма повного володіння, доступна без посередників і схем.

Чи працює leasehold як альтернатива?

Так, оренда землі до 30 років з реєстрацією в Департаменті земельних ресурсів - це легальний інструмент. Але продовження не гарантується законом, лише договором.

Що таке узуфрукт і кому він підходить?

Узуфрукт (право користування) дозволяє іноземцю довічно користуватися земельною ділянкою та будівлею на ній, не володіючи ними формально. Підходить для ситуацій, коли земля оформлена на тайського подружжя.

Чи варто перебудовувати наявну номінальну структуру?

Однозначно варто проконсультуватися з юристом. Варіанти залежать від конкретної ситуації: іноді можна перейти на leasehold або узуфрукт, іноді, продати і купити кондо.

Перевіряють старі компанії чи тільки нові?

Перевіряють і старі. Департамент розвитку бізнесу може ініціювати перевірку будь-якої компанії, особливо якщо єдиний її актив, земельна ділянка.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.