Schemi nominee in Thailandia: perche il 2026 e l'anno della stretta definitiva

Le autorita thailandesi sono passate dagli avvertimenti ai fatti concreti. Dal 2025 il Department of Lands e il Department of Business Development hanno unificato le proprie banche dati e avviato controlli sistematici sulle societa attraverso cui gli stranieri detengono terreni. Se possedete un immobile tramite una struttura nominee con azionisti thailandesi, il vostro asset e ora sotto osservazione diretta.

Non si tratta di una minaccia astratta. Al 17 giugno 2026 la Thailandia non ha introdotto alcuna liberalizzazione della normativa fondiaria per gli stranieri. I regolatori hanno invece inasprito i controlli sugli schemi esistenti usati per aggirare la legge.

Per chi gia possiede un immobile o sta pianificando un acquisto, non e cambiata la legge, ma la sua applicazione pratica. Ed e proprio questo il punto piu pericoloso.

Fatti chiave

• Dal 2025 le autorita thailandesi hanno intensificato i controlli sulle strutture nominee (accordi di shareholding fittizio) usate dagli stranieri per acquistare terreni.

• Il Department of Lands ha aggiornato le proprie procedure interne di verifica sulle transazioni con parti straniere, ampliando lo scambio di dati con il Department of Business Development (DBD).

• Al giugno 2026 uno straniero non puo ancora possedere terreni in Thailandia in modo diretto. Non esistono eccezioni.

• L'acquisto di un condominio in nome proprio resta accessibile, a condizione che la quota estera nel progetto non superi il 49% della superficie totale.

• Le operazioni che coinvolgono coniugi thailandesi, azionisti fittizi o societa di comodo sono ora sottoposte a controlli rafforzati in ogni fase.

• Restano tre percorsi realistici verso la proprieta per gli stranieri: freehold su condominio, leasehold fino a 30 anni con possibilita di rinnovo, e usufrutto.

• Il freehold su condominio e considerato l'opzione piu trasparente e giuridicamente sicura.

• Secondo Thai Examiner, il giro di vite ha portato alla luce terreni per miliardi di baht, decine di arresti e migliaia di aziende sotto indagine, con un'espansione dei controlli oltre Phuket verso Krabi, Phangnga, Bangkok e Chiang Mai.

Storia e contesto

Gli schemi nominee non sono un fenomeno nato ieri in Thailandia. Per decenni gli stranieri hanno utilizzato Thai Limited Company in cui, formalmente, il 51% delle azioni apparteneva a cittadini thailandesi, mentre il controllo effettivo restava nelle mani dell'investitore straniero. Era una zona grigia tollerata: la legge vietava la proprieta fondiaria straniera, ma nella pratica migliaia di ville a Phuket, Koh Samui e nei sobborghi di Bangkok venivano registrate proprio in questo modo.

Il punto di svolta e arrivato nel 2025. Le autorita hanno smesso di chiudere un occhio. Il Department of Business Development ha avviato controlli su vasta scala sulle societa registrate da stranieri. Il criterio chiave e se l'azienda svolga una reale attivita commerciale oltre al semplice possesso immobiliare. Se l'unico asset della societa e un terreno e gli azionisti thailandesi non riescono a dimostrare la provenienza dei fondi usati per pagare le proprie quote, il regolatore ha basi sufficienti per avviare un'indagine.

E importante comprendere la portata del fenomeno. Secondo dati provenienti da registri pubblici, a Phuket la partecipazione estera nelle societa registrate che possiedono terreni si conta a migliaia di casi. Alcuni avvocati di Bangkok stimano che fino al 40% di queste strutture nelle isole turistiche possa presentare caratteristiche di proprieta nominee. Il Department non pubblica cifre precise, ma la direzione e chiara: i controlli si sono moltiplicati e i rischi per i proprietari sono aumentati. Secondo Thai Examiner, la stretta ha gia scoperto terreni per miliardi di baht e portato a decine di arresti, con migliaia di aziende sotto esame, e si sta ora estendendo oltre Phuket verso Krabi, Phangnga, Bangkok e Chiang Mai.

Cosa rischia concretamente chi finisce nel mirino? La vendita forzata del terreno entro un termine stabilito. Sanzioni pecuniarie. In teoria, un procedimento penale per violazione del Land Code Act. Nella pratica i casi penali sono rari, ma il solo avvio di un'indagine paralizza la possibilita di vendere o ipotecare l'immobile.

Un'altra fonte internazionale, Nation Thailand, evidenzia una falla strutturale della legge: l'articolo 94 del Land Act permette la vendita di terreni acquisiti illegalmente da stranieri senza sanzioni finanziarie severe, il che indebolisce l'effetto deterrente delle norme, pur in un contesto di controlli sempre piu serrati.

Parallelamente si e verificato uno spostamento della domanda di mercato. Gli sviluppatori registrano un crescente interesse verso i condomini, dove il freehold per lo straniero e assolutamente legale. I progetti di edifici alti a Phuket, che un tempo perdevano attrattiva rispetto alle ville, stanno guadagnando terreno proprio perche gli investitori cercano formati giuridicamente puliti.

Una tendenza a parte riguarda il leasehold. L'affitto del terreno per 30 anni, registrato presso il Department of Lands, resta uno strumento funzionante. Il rinnovo per altri 30 anni non e garantito dalla legge, ma nella prassi commerciale dei grandi sviluppatori e una clausola contrattuale standard. E fondamentale verificare con attenzione le formulazioni contrattuali, distinguendo le promesse di marketing dalle clausole realmente vincolanti.

Se state pianificando un viaggio per visitare gli immobili, iniziate con una consulenza presso un avvocato indipendente prima ancora di prenotare i voli. Comprendere la struttura giuridica dell'operazione deve precedere la scelta dell'appartamento, non seguirla.

Source: Thai Examiner

FAQ

Uno straniero puo comprare terreno in Thailandia nel 2026?

No. Al giugno 2026 la proprieta diretta di terreni per gli stranieri resta vietata. Non ci sono state aperture in tal senso.

Cosa e cambiato con le strutture nominee?

Dal 2025 il Department of Lands e il Department of Business Development hanno rafforzato i controlli congiunti. Le societa con partecipazione straniera vengono verificate per accertare l'esistenza di una reale attivita commerciale e l'autenticita degli azionisti thailandesi.

Quali rischi comporta l'uso di azionisti fittizi?

Vendita forzata del terreno, sanzioni pecuniarie e, nei casi estremi, procedimento penale ai sensi del Land Code Act. Anche il solo avvio di un'indagine blocca le operazioni sull'immobile.

Qual e il modo piu sicuro per uno straniero di acquistare un immobile?

Il freehold su un condominio entro la quota estera consentita (fino al 49% della superficie totale del progetto). E l'unica forma di proprieta piena accessibile senza intermediari o schemi complessi.

Il leasehold funziona come alternativa valida?

Si, l'affitto del terreno fino a 30 anni con registrazione presso il Department of Lands e uno strumento legale. Il rinnovo, pero, non e garantito dalla legge, solo dal contratto.

Cos'e l'usufrutto e a chi conviene?

L'usufrutto consente allo straniero di utilizzare a vita il terreno e la costruzione presente su di esso, senza possederli formalmente. E adatto quando il terreno e intestato al coniuge thailandese.

Conviene ristrutturare una struttura nominee gia esistente?

Assolutamente si, vale la pena consultare un avvocato. Le opzioni dipendono dalla situazione specifica: a volte si puo passare a leasehold o usufrutto, altre volte conviene vendere e acquistare un condominio.

Vengono controllate anche le vecchie societa o solo quelle nuove?

Vengono controllate anche quelle vecchie. Il Department of Business Development puo avviare un'indagine su qualsiasi societa, soprattutto se il suo unico asset e un terreno.

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