Nominee-Strukturen in Thailand: Warum 2026 zum Jahr der Kontrolle wurde

Die thailändischen Behörden sind von Warnungen zu konkreten Maßnahmen übergegangen. Seit 2025 haben das Landdepartment (Land Department) und das Department of Business Development (DBD) ihre Datenbanken zusammengeführt und prüfen systematisch Unternehmen, über die Ausländer Land kontrollieren. Wer eine Nominee-Struktur mit thailändischen Anteilseignern nutzt, steht jetzt im Fokus der Behörden.

Das ist keine abstrakte Gefahr. Zum Stichtag 17. Juni 2026 hat Thailand keinerlei Liberalisierung des Bodenrechts für Ausländer vorgenommen. Stattdessen wurde die Kontrolle über bestehende Umgehungskonstruktionen verschärft. Für alle, die bereits Immobilien besitzen oder einen Kauf planen, hat sich nicht das Gesetz geändert, sondern dessen Durchsetzung in der Praxis. Und das ist deutlich gefährlicher.

Wichtige Fakten

• Seit 2025 verstärken die thailändischen Behörden die Kontrolle über Nominee-Strukturen (Strohmann-Konstruktionen), mit denen Ausländer Land erwerben.

• Das Landdepartment hat interne Prüfvorgaben für Transaktionen mit ausländischer Beteiligung aktualisiert und den Datenaustausch mit dem Department of Business Development (DBD) ausgeweitet.

• Zum Juni 2026 dürfen Ausländer weiterhin kein Land in Thailand direkt besitzen. Ausnahmen gibt es keine.

• Der Kauf eines Kondominiums im eigenen Namen bleibt möglich, solange die ausländische Quote im Projekt 49% der Gesamtfläche nicht übersteigt.

• Transaktionen mit thailändischen Ehepartnern, Strohmann-Anteilseignern oder Briefkastenfirmen unterliegen nun einer verschärften Prüfung in jeder Phase.

• Die Kampagne hat sich laut Berichten über Phuket hinaus auf Krabi, Phangnga, Bangkok und Chiang Mai ausgeweitet, mit Behördenangaben zu Landbesitz im Wert von Milliarden Baht, Dutzenden Festnahmen und Tausenden geprüften Firmen.

• Ausländern verbleiben drei realistische Wege zum Immobilienbesitz: Freehold bei Kondominien, Leasehold (Landpacht) bis zu 30 Jahre mit Verlängerungsoption, sowie das Nießbrauchrecht (Usufruct).

Geschichte und Kontext

Nominee-Strukturen sind in Thailand kein neues Phänomen. Jahrzehntelang nutzten ausländische Investoren thailändische Gesellschaften mit beschränkter Haftung (Thai Limited Company), bei denen formal 51% der Anteile thailändischen Staatsbürgern gehörten, während die tatsächliche Kontrolle beim ausländischen Investor lag. Es war eine Grauzone: Das Gesetz verbot ausländischen Landbesitz, in der Praxis wurden aber Tausende Villen auf Phuket, Koh Samui und in den Vororten Bangkoks genau auf diese Weise strukturiert.

Der Wendepunkt kam 2026. Die Behörden schauten nicht mehr weg. Das Department of Business Development begann mit umfassenden Prüfungen von Firmen, die von Ausländern registriert wurden. Das entscheidende Kriterium: Übt das Unternehmen eine echte Geschäftstätigkeit aus, die über den bloßen Immobilienbesitz hinausgeht? Ist das einzige Vermögen der Firma ein Grundstück und können die thailändischen Anteilseigner die Herkunft der Mittel für ihre Anteile nicht belegen, hat die Aufsichtsbehörde ausreichend Grund für Ermittlungen.

Das Ausmaß ist bemerkenswert. Laut dem Bericht von Thai Examiner haben die Behörden bei ihren Ermittlungen Landbesitz im Wert von mehreren Milliarden Baht aufgedeckt, Dutzende Festnahmen vorgenommen und Tausende Firmen unter die Lupe genommen, wobei sich die Kampagne von Phuket auf Krabi, Phangnga, Bangkok und Chiang Mai ausweitet. Genaue Prozentzahlen zur Verbreitung solcher Strukturen veröffentlicht das Department nicht, doch die Richtung ist eindeutig: Prüfungen häufen sich, und das Risiko für Eigentümer steigt.

Was konkret droht denjenigen, die ins Visier geraten? Der zwangsweise Verkauf des Grundstücks innerhalb einer festgelegten Frist. Geldstrafen. Theoretisch auch strafrechtliche Verfolgung wegen Verstoßes gegen den Land Code Act, wobei laut Berichterstattung von nationthailand.com Artikel 94 dieses Gesetzes es erlaubt, illegal erworbenes Land ohne gravierende finanzielle Strafen zu verkaufen, was die abschreckende Wirkung solcher Sanktionen schwächt. In der Praxis kommt es selten zu Strafverfahren, doch allein die Tatsache einer laufenden Untersuchung lähmt jede Möglichkeit, das Objekt zu verkaufen oder zu belasten.

Für internationale Investoren wird die Lage durch einen weiteren Faktor erschwert. Viele hatten Immobilien über Vermittler erworben, die schlüsselfertige Strukturen aufsetzten, ohne über die rechtlichen Risiken aufzuklären. Jetzt, da die Aufsicht strenger vorgeht, stellt sich heraus, dass die thailändischen Anteilseigner in der Firma oft Fahrer oder Haushaltshilfen des Vermittlers waren und die Unternehmensdokumentation nicht einmal einer oberflächlichen Prüfung standhält.

Parallel dazu verschiebt sich die Marktnachfrage. Bauträger verzeichnen wachsendes Interesse an Kondominien, bei denen Freehold für Ausländer vollkommen legal ist. Hochhausprojekte auf Phuket, die früher gegenüber Villen weniger attraktiv wirkten, gewinnen gerade deshalb an Zugkraft, weil Investoren rechtlich saubere Formate suchen.

Ein eigener Trend betrifft das Leasehold-Modell. Die auf 30 Jahre befristete, beim Landdepartment registrierte Landpacht bleibt ein funktionierendes Instrument. Eine Verlängerung um weitere 30 Jahre ist gesetzlich nicht garantiert, in der kommerziellen Praxis großer Bauträger jedoch häufig Vertragsstandard. Entscheidend ist, die genauen Vertragsformulierungen zu prüfen und Marketingversprechen von rechtlich bindenden Klauseln zu unterscheiden.

Wer eine Besichtigungsreise plant, sollte zunächst einen unabhängigen Anwalt konsultieren, bevor der Flug gebucht wird. Das Verständnis der rechtlichen Struktur einer Transaktion sollte der Wahl der Wohnung vorausgehen, nicht umgekehrt.

FAQ

Darf ein Ausländer 2026 Land in Thailand kaufen?

Nein. Zum Stand Juni 2026 ist der direkte Landbesitz für Ausländer verboten. Es gab keinerlei Lockerungen.

Was ist mit den Nominee-Strukturen passiert?

Seit 2025 haben das Landdepartment und das Department of Business Development ihre gemeinsame Kontrolle verstärkt. Firmen mit ausländischer Beteiligung werden auf reale Geschäftstätigkeit und die Echtheit der thailändischen Anteilseigner geprüft.

Welche Konsequenzen drohen bei Strohmann-Anteilseignern?

Zwangsverkauf des Grundstücks, Geldstrafen, in Extremfällen strafrechtliche Verfolgung nach dem Land Code Act. Schon der Beginn einer Untersuchung blockiert jede Transaktion mit dem Objekt.

Was ist der sicherste Weg für Ausländer, Immobilien zu kaufen?

Freehold bei einem Kondominium innerhalb der ausländischen Quote (bis zu 49% der Gesamtfläche des Projekts). Das ist die einzige Form des vollständigen Eigentums, die ohne Vermittler oder Umgehungskonstruktionen zugänglich ist.

Funktioniert Leasehold als Alternative?

Ja, eine beim Landdepartment registrierte Landpacht von bis zu 30 Jahren ist ein legales Instrument. Eine Verlängerung ist jedoch gesetzlich nicht garantiert, sondern hängt vom Vertrag ab.

Was ist ein Nießbrauchrecht und für wen eignet es sich?

Das Nießbrauchrecht (Usufruct) erlaubt einem Ausländer die lebenslange Nutzung eines Grundstücks und der darauf errichteten Gebäude, ohne formales Eigentum. Es eignet sich für Situationen, in denen das Land auf den thailändischen Ehepartner eingetragen ist.

Lohnt es sich, eine bestehende Nominee-Struktur umzustellen?

Eine Rechtsberatung ist auf jeden Fall ratsam. Die Optionen hängen von der konkreten Situation ab: Manchmal ist ein Wechsel zu Leasehold oder Usufruct möglich, manchmal empfiehlt sich der Verkauf und Kauf eines Kondominiums.

Werden nur neue Firmen geprüft oder auch alte?

Auch bestehende Firmen werden geprüft. Das Department of Business Development kann jede Firma untersuchen, insbesondere wenn deren einziges Vermögen ein Grundstück ist.

Quelle: Thai Examiner

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