Structures nominees en Thailande : pourquoi 2026 marque un tournant reglementaire

Les autorites thailandaises sont passees des avertissements aux actes concrets. Depuis 2025, le Departement des ressources foncieres et le Departement du developpement des entreprises (DBD) ont fusionne leurs bases de donnees et lance un controle systematique des societes utilisees par des etrangers pour detenir des terrains. Si vous possedez un actif via une structure nominee avec des actionnaires thailandais de facade, votre bien est desormais dans le viseur des regulateurs.

Ce n'est pas une menace abstraite. Au 17 juin 2026, la Thailande n'a procede a aucune liberalisation de sa legislation fonciere pour les etrangers. Les regulateurs ont au contraire durci le controle des montages existants destines a contourner la loi.

Faits cles

• Depuis 2025, les autorites thailandaises ont renforce le controle des structures nominees (straw-man / shareholding arrangements) utilisees par les etrangers pour acquerir des terrains.

• Le Departement des ressources foncieres a mis a jour ses procedures internes de verification et intensifie l'echange de donnees avec le DBD.

• Au 17 juin 2026, un etranger ne peut toujours pas posseder de terrain en Thailande en direct. Aucune exception n'existe.

• L'achat d'un condominium en nom propre reste accessible tant que le quota etranger du projet ne depasse pas 49% de la surface totale.

• Les transactions impliquant des conjoints thailandais, des actionnaires de facade ou des societes ecrans font desormais l'objet d'une verification renforcee a chaque etape.

• Le repression touche desormais Phuket, mais aussi Koh Samui, Koh Phangan, Krabi, Phangnga, Bangkok et Chiang Mai, selon Thai Examiner.

• Trois voies realistes restent ouvertes aux etrangers : le freehold sur condo, le bail longue duree (leasehold) jusqu'a 30 ans renouvelable, et l'usufruit.

Histoire et contexte

Les structures nominees ne datent pas d'hier en Thailande. Pendant des decennies, les etrangers ont utilise des societes a responsabilite limitee thailandaises (Thai Limited Company) ou 51% des parts appartenaient formellement a des citoyens thailandais, tandis que le controle reel restait entre les mains de l'investisseur etranger. C'etait une zone grise : la loi interdisait la propriete fonciere aux etrangers, mais dans les faits, des milliers de villas a Phuket, Koh Samui et dans la banlieue de Bangkok ont ete acquises de cette maniere.

Le tournant s'est produit en 2025. Les autorites ont cesse de fermer les yeux. Le Departement du developpement des entreprises a lance une verification massive des societes enregistrees par des etrangers. Le critere central : la societe exerce-t-elle une activite commerciale reelle en dehors de la simple detention immobiliere ? Si le seul actif de l'entreprise est une parcelle de terrain, et que les actionnaires thailandais ne peuvent justifier l'origine des fonds ayant servi a payer leurs parts, le regulateur dispose alors de motifs suffisants pour ouvrir une enquete.

L'ampleur du phenomene est significative. Selon Thai Examiner, l'operation a mis au jour des milliards de bahts de terrains detenus via ces montages, plusieurs dizaines d'arrestations, et des milliers d'entreprises placees sous surveillance. La campagne, initialement concentree sur Phuket, s'etend desormais a Koh Samui, Koh Phangan, Krabi, Phangnga, Bangkok et Chiang Mai. Selon Nation Thailand, une faille structurelle subsiste : l'article 94 du Land Code Act permet la revente d'un terrain acquis illegalement par un etranger sans sanction financiere lourde, ce qui limite l'effet dissuasif des poursuites.

Que risquent concretement les proprietaires vises ? La vente forcee du terrain dans un delai impose. Des amendes. En theorie, des poursuites penales pour infraction au Land Code Act. Dans la pratique, les affaires penales restent rares, mais le simple fait qu'une enquete soit ouverte paralyse toute possibilite de vendre ou d'hypothequer le bien.

Pour de nombreux investisseurs internationaux, la situation se complique d'un facteur supplementaire. Beaucoup ont achete leur bien via des intermediaires qui montaient des structures "cle en main" sans expliquer les risques juridiques reels. Aujourd'hui, alors que le regulateur agit avec plus de fermete, on decouvre que les actionnaires thailandais figurant sur les registres sont parfois le chauffeur ou la femme de menage de l'intermediaire, et que la documentation d'entreprise ne resiste pas au moindre controle serieux.

Parallelement, la demande du marche a evolue. Les promoteurs constatent un interet croissant pour les condominiums, ou le freehold est parfaitement legal pour un etranger. Les projets de tours a Phuket, autrefois moins attractifs que les villas, gagnent du terrain precisement parce que les investisseurs recherchent des formats juridiquement propres. Selon International Investment, cette repression a deja ralenti certains segments de l'investissement etranger dans les regions les plus exposees.

Autre tendance notable : le leasehold. La location d'un terrain sur 30 ans, enregistree aupres du Departement des ressources foncieres, demeure un outil fonctionnel. Le renouvellement pour 30 annees supplementaires n'est pas garanti par la loi, mais dans la pratique commerciale des grands promoteurs, c'est une clause standard des contrats. Il est essentiel de verifier les formulations exactes et de distinguer les promesses marketing des clauses juridiquement contraignantes.

Si vous envisagez une visite de biens en Thailande, commencez par consulter un avocat independant avant meme de reserver votre billet d'avion. Comprendre la structure juridique de la transaction doit precéder le choix de l'appartement, et non l'inverse.

FAQ

Un etranger peut-il acheter un terrain en Thailande en 2026 ?

Non. Au 17 juin 2026, la propriete directe de terrain reste interdite aux etrangers. Aucun assouplissement n'a ete constate.

Que s'est-il passe avec les structures nominees ?

Depuis 2025, le Departement des ressources foncieres et le DBD ont renforce leur controle conjoint. Les societes a participation etrangere sont examinees pour verifier l'existence d'une activite commerciale reelle et l'authenticite des actionnaires thailandais.

Quels sont les risques lies aux actionnaires de facade ?

Vente forcee du terrain, amendes, et dans les cas extremes, poursuites penales en vertu du Land Code Act. Meme l'ouverture d'une enquete bloque toute transaction sur le bien.

Quelle est la maniere la plus sure d'acheter un bien pour un etranger ?

Le freehold sur un condominium dans le cadre du quota etranger (jusqu'a 49% de la surface totale du projet). C'est la seule forme de pleine propriete accessible sans intermediaire ni montage.

Le leasehold est-il une alternative viable ?

Oui, la location de terrain jusqu'a 30 ans avec enregistrement aupres du Departement des ressources foncieres est un outil legal. Mais le renouvellement n'est pas garanti par la loi, seulement par le contrat.

Qu'est-ce que l'usufruit et a qui s'adresse-t-il ?

L'usufruit permet a un etranger d'utiliser a vie un terrain et la construction qui s'y trouve, sans en detenir formellement la propriete. Il convient aux situations ou le terrain est enregistre au nom d'un conjoint thailandais.

Faut-il restructurer une structure nominee existante ?

Il est vivement conseille de consulter un avocat. Les options dependent de chaque situation : parfois un passage vers le leasehold ou l'usufruit est possible, parfois la vente pour racheter un condo est preferable.

Les anciennes societes sont-elles verifiees ou seulement les nouvelles ?

Les anciennes le sont aussi. Le DBD peut ouvrir une enquete sur n'importe quelle societe, en particulier si son seul actif est une parcelle de terrain.

Source: Thai Examiner

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