Controlli sugli affitti brevi a Phuket 2026: cosa rischiano i proprietari di condo

Le autorità di Phuket hanno avviato un'indagine su un complesso condominiale nel distretto di Wichit, accusato di affittare unità su base giornaliera senza la licenza alberghiera richiesta. Per migliaia di investitori internazionali che hanno acquistato condo sull'isola puntando sul reddito da affitto, il segnale è chiaro: le regole del gioco stanno cambiando, e non conoscerle non protegge più dalle sanzioni.

La Thailandia inasprisce il controllo sugli affitti brevi dal 2018, anno in cui è entrato in vigore l'aggiornamento dell'Hotel Act. Fino a poco tempo fa, però, l'applicazione a Phuket restava selettiva. Ora la situazione è diversa: i funzionari locali hanno ricevuto istruzioni dirette da Bangkok per verificare i progetti condominiali che operano di fatto come hotel.

Risposta rapida

• Gli affitti brevi di condo in Thailandia senza licenza alberghiera (Hotel License) violano l'Hotel Act B.E. 2547

• La sanzione per attività alberghiera illegale arriva fino a 20.000 baht al giorno, più fino a 2 anni di reclusione ai sensi dell'articolo 59 dell'Hotel Act

• La durata minima legale di affitto senza licenza alberghiera è di 30 giorni o più

• Società di gestione e piattaforme (Airbnb, Agoda) sono anch'esse soggette a controlli, ma la responsabilità principale ricade sul proprietario

• Ottenere una Hotel License per una singola unità in un condominio è praticamente impossibile: la licenza viene rilasciata per l'intero edificio

• L'alternativa è acquistare in un serviced apartment o in un progetto già dotato di licenza alberghiera

Fatti chiave

• L'Hotel Act B.E. 2547 (2004) definisce come attività alberghiera qualsiasi soggiorno inferiore a 30 giorni, soggetto a licenza obbligatoria. La normativa è stata aggiornata nel 2018 con un decreto del Ministero degli Interni

• Secondo The Thaiger, le autorità di Phuket hanno avviato un procedimento contro un operatore di condominio nel distretto di Wichit, dopo che un'ispezione ha rilevato affitti giornalieri privi di licenza; proprietari e gestore non erano presenti al momento del controllo, ma sono state raccolte prove e testimonianze per il caso

• A Phuket risultano registrati oltre 1.500 condomini, molti dei quali orientati a acquirenti stranieri con strategia di affitto (stime di mercato)

• Il rendimento medio degli affitti brevi a Phuket si attesta tra il 6% e il 10% annuo lordo, contro il 4-6% dell'affitto a lungo termine: è proprio questo divario a spingere molti proprietari a violare la legge

• Gli stranieri possono possedere fino al 49% della superficie di un condominio a Phuket, come previsto dal Condominium Act B.E. 2522

• Nel 2025 Phuket ha accolto 9,4 milioni di turisti stranieri (dati TAT), un flusso che alimenta la domanda di soggiorni brevi e, di conseguenza, la pressione sul mercato degli affitti irregolari

• Il Juristic Person (l'organo di gestione del condominio) è tenuto a segnalare alle autorità i subaffitti illegali; in caso di inadempienza, anche la società di gestione ne risponde

FAQ

Si può affittare legalmente un condo a Phuket su base giornaliera?

Solo se l'intero edificio dispone di una licenza alberghiera (Hotel License). Un normale condominio registrato secondo il Condominium Act non possiede questa licenza, quindi affittare per meno di 30 giorni è illegale.

Qual è la sanzione per affitti brevi senza licenza in Thailandia?

Secondo l'Hotel Act, la multa arriva fino a 20.000 baht al giorno di attività illecita. È prevista inoltre una sanzione penale fino a 2 anni di reclusione, oppure una multa fino a 40.000 baht, o entrambe le pene insieme.

Come verificare se un condo ha la licenza alberghiera?

Richiedete il numero della Hotel License al developer o alla società di gestione. La licenza deve essere rilasciata dal Ministero degli Interni (Ministry of Interior). Se vi mostrano solo un permesso edilizio (EIA permit), non è la stessa cosa.

Airbnb è legale in Thailandia?

La piattaforma in sé opera legalmente, ma pubblicare un annuncio su Airbnb per meno di 30 giorni senza licenza alberghiera costituisce una violazione della legge thailandese. La responsabilità ricade sul proprietario, non sulla piattaforma.

Cosa fare se ho già acquistato un condo per affitti brevi?

Tre opzioni: passare all'affitto a lungo termine (da 30 giorni in su), affidare l'unità a una società di gestione alberghiera autorizzata all'interno di un progetto con Hotel License, oppure vendere l'immobile. Continuare ad affittare su base giornaliera in un edificio non autorizzato significa assumersi un rischio legale crescente.

Quali progetti a Phuket permettono affitti brevi legali?

I progetti concepiti sin dall'origine come condotel o serviced apartment, con licenza alberghiera già ottenuta. Questi progetti offrono spesso programmi di guaranteed return e una gestione professionale. Al momento dell'acquisto verificate sempre la presenza della Hotel License.

Il Juristic Person può vietarmi di affittare la mia unità?

Sì. L'assemblea generale dei proprietari può adottare regole che vietano l'affitto a breve termine. Inoltre il Juristic Person è tenuto a segnalare le violazioni alle autorità. Ignorare le regole interne del condominio può comportare sanzioni aggiuntive.

Il giro di vite riguarda anche altre zone della Thailandia?

Sì. Controlli simili sono in corso a Bangkok, Pattaya e Koh Samui. Phuket resta però sotto i riflettori per l'alta concentrazione di proprietari stranieri e per l'intenso flusso turistico.

Come investire in modo sicuro negli affitti a Phuket nel 2026?

Scegliete progetti con licenza alberghiera comprovata, gestione professionale e rendicontazione finanziaria trasparente. Fate verificare tutta la documentazione da un avvocato indipendente prima di firmare qualsiasi contratto.

L'ondata di controlli a Phuket non è un'operazione isolata, ma un cambiamento sistemico. Le autorità thailandesi stanno riportando il mercato degli affitti brevi entro i confini della legalità, con controlli estesi anche a centinaia di società sospettate di utilizzare azionisti thailandesi di comodo per mascherare la proprietà straniera. Per gli investitori il messaggio è uno solo: nella scelta di un immobile, la regolarità legale del progetto conta più della cifra di rendimento promessa nella brochure del developer. Verificate la Hotel License prima di firmare il contratto, non dopo la prima visita della polizia.

Fonte: The Thaiger

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