Kontrollen bei Kurzzeitvermietung auf Phuket: Diese Risiken drohen Condo-Eigentümern 2026

Die Behörden von Phuket haben ein Ermittlungsverfahren gegen einen Kondominiums-Betreiber im Bezirk Vichit eingeleitet, der Einheiten ohne Hotellizenz tageweise vermietet hat. Für internationale Investoren, die auf der Insel in Condos mit dem Ziel laufender Mieteinnahmen investiert haben, ist dies ein deutliches Signal: Die Spielregeln ändern sich, und Unwissenheit schützt nicht vor Bußgeldern.

Thailand verschärft die Kontrolle über Kurzzeitvermietungen seit 2018 kontinuierlich, als der überarbeitete Hotel Act in Kraft trat. Bis vor kurzem war die Durchsetzung auf Phuket jedoch selektiv. Nun hat sich die Lage geändert: Lokale Behörden erhielten aus Bangkok die klare Anweisung, Condo-Projekte zu überprüfen, die faktisch als Hotels betrieben werden.

Kurzantwort

• Kurzzeitvermietung von Condos in Thailand ohne Hotellizenz verstößt gegen den Hotel Act B.E. 2547

• Bußgeld für illegalen Hotelbetrieb: bis zu 20.000 Baht pro Tag, zusätzlich bis zu 2 Jahre Haft gemäß Artikel 59 des Hotel Act

• Mindestmietdauer ohne Hotellizenz: 30 Tage oder mehr

• Verwaltungsgesellschaften und Plattformen wie Airbnb oder Agoda geraten ebenfalls ins Visier, die Hauptverantwortung trägt jedoch der Eigentümer

• Eine Hotellizenz für eine einzelne Einheit in einem Kondominium ist praktisch nicht erhältlich, die Lizenz wird nur für das gesamte Gebäude vergeben

• Alternative: der Kauf einer Einheit in einem lizenzierten Serviced Apartment oder einem Projekt mit bestehender Hotellizenz

Wichtige Fakten

• Der Hotel Act B.E. 2547 (2004) definiert jede Unterbringung unter 30 Tagen als hotelähnliche Tätigkeit, die eine Lizenz erfordert. Das Gesetz wurde 2018 durch eine Verordnung des Innenministeriums aktualisiert.

• Laut The Thaiger haben die Behörden von Phuket im Bezirk Vichit ein konkretes Kondo-Projekt wegen illegaler Kurzzeitvermietung untersucht. Mitarbeiter dokumentierten Aussagen und sammelten Beweise, da Eigentümer und Manager bei der Kontrolle nicht anwesend waren, Teil einer breiteren Kontrollwelle.

• Auf Phuket sind über 1.500 Kondominiumsprojekte registriert, ein erheblicher Teil davon richtet sich an ausländische Käufer mit Vermietungsstrategie (Marktschätzung).

• Die durchschnittliche Bruttorendite bei Kurzzeitvermietung von Condos auf Phuket liegt bei 6-10% pro Jahr, während Langzeitvermietung 4-6% einbringt. Diese Differenz schafft den Anreiz, gegen das Gesetz zu verstoßen.

• Ausländer dürfen bis zu 49% der Flächen in Kondominiumsprojekten auf Phuket besitzen, geregelt durch den Condominium Act B.E. 2522.

• 2025 besuchten 9,4 Millionen ausländische Touristen Phuket (Daten der TAT), was die Nachfrage nach kurzfristigen Unterkünften und damit den Druck auf den illegalen Vermietungsmarkt erhöht.

• In einer zweiwöchigen Legalisierungskampagne wurden auf Phuket rund 5.000 Unterkünfte identifiziert, von denen nur etwa 800 eine gültige Lizenz besaßen und weitere rund 700 Anträge noch in Bearbeitung waren. Zusätzlich prüften Behörden 361 Unternehmen, die im Verdacht stehen, thailändische Nominee-Aktionäre zur Verschleierung ausländischen Eigentums genutzt zu haben.

FAQ

Darf ich mein Condo auf Phuket legal tageweise vermieten?

Nur wenn das gesamte Gebäude über eine Hotellizenz verfügt. Ein gewöhnliches Kondominium, registriert nach dem Condominium Act, besitzt diese Lizenz nicht. Vermietung unter 30 Tagen ist dort illegal.

Wie hoch ist die Strafe für unlizenzierte Kurzzeitvermietung in Thailand?

Nach dem Hotel Act drohen bis zu 20.000 Baht Bußgeld pro Tag der illegalen Tätigkeit. Zusätzlich ist eine strafrechtliche Sanktion von bis zu 2 Jahren Haft oder einer Geldstrafe von bis zu 40.000 Baht vorgesehen, auch beides zusammen ist möglich.

Wie prüfe ich, ob ein Condo eine Hotellizenz besitzt?

Fragen Sie den Entwickler oder die Verwaltungsgesellschaft nach der Hotel-License-Nummer. Die Lizenz muss vom thailändischen Innenministerium ausgestellt sein. Wird Ihnen nur eine Baugenehmigung (EIA-Permit) gezeigt, ist das nicht dasselbe.

Ist Airbnb in Thailand legal?

Die Plattform selbst arbeitet legal, aber die Vermietung einer Unterkunft über Airbnb für weniger als 30 Tage ohne Hotellizenz verstößt gegen thailändisches Recht. Die Verantwortung trägt der Eigentümer, nicht die Plattform.

Was tun, wenn ich bereits ein Condo für Kurzzeitvermietung gekauft habe?

Drei Optionen: Umstellung auf Langzeitvermietung (ab 30 Tagen), Übergabe der Einheit an eine lizenzierte Hotelbetriebsgesellschaft innerhalb eines Projekts mit Hotel License, oder Verkauf der Immobilie. Weiterhin illegal in einem unlizenzierten Gebäude zu vermieten bedeutet ein wachsendes rechtliches Risiko.

Welche Projekte auf Phuket erlauben legale Kurzzeitvermietung?

Projekte, die von vornherein als Condotels oder Serviced Apartments mit erteilter Hotellizenz konzipiert wurden. Solche Projekte bieten oft Garantierendite-Programme und professionelles Management. Prüfen Sie beim Kauf unbedingt das Vorhandensein einer Hotel License.

Kann die Verwaltungsgesellschaft (Juristic Person) mir die Vermietung verbieten?

Ja. Die Eigentümerversammlung kann Regeln beschließen, die Kurzzeitvermietung untersagen. Zudem ist die Juristic Person verpflichtet, Verstöße den Behörden zu melden. Missachtung interner Kondominiumsregeln kann zu zusätzlichen Sanktionen führen.

Betrifft die Verschärfung auch andere Regionen Thailands?

Ja. Ähnliche Kontrollen finden in Bangkok, Pattaya und auf Koh Samui statt. Phuket steht wegen der hohen Konzentration ausländischer Eigentümer und des starken Touristenaufkommens besonders im Fokus.

Wie investiere ich 2026 sicher in Mietimmobilien auf Phuket?

Wählen Sie Projekte mit nachgewiesener Hotellizenz, professionellem Management und transparenter Finanzberichterstattung. Lassen Sie alle Dokumente von einem unabhängigen Anwalt prüfen.

Die Kontrollwelle auf Phuket ist keine einmalige Aktion, sondern ein struktureller Wandel. Die thailändischen Behörden bringen den Markt für Kurzzeitvermietung gezielt in einen rechtlich geordneten Rahmen. Für Investoren bedeutet das: Bei der Wahl einer Immobilie zählt die juristische Sauberkeit des Projekts mehr als eine verlockende Renditezahl in der Präsentation des Entwicklers. Prüfen Sie die Hotellizenz vor Vertragsunterzeichnung, nicht erst nach dem ersten Polizeibesuch.

Source: The Thaiger

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