Phuket 2026: come i controlli stanno cambiando il mercato immobiliare

Nel primo trimestre del 2026 le autorità di Phuket hanno condotto una serie di controlli su vasta scala sulle compravendite immobiliari che coinvolgono acquirenti stranieri. Il risultato è stato sorprendente: invece del panico, il mercato ha iniziato a riorganizzarsi. Gli sviluppatori che operano in piena regolarità registrano una crescita delle richieste del 15-20% rispetto allo stesso periodo del 2025. Gli schemi opachi, al contrario, perdono rapidamente attrattiva.

La notizia principale non riguarda i controlli in sé. Le autorità thailandesi non stanno introducendo nuove leggi: stanno applicando con rigore quelle già esistenti. Il Condominium Act del 1979, il Land Code e la norma sulla quota del 49% di proprietà straniera nei progetti condominiali sono in vigore da decenni, ma finora il controllo era stato blando. Ora la situazione è cambiata, e ogni investitore internazionale a Phuket deve capire esattamente cosa sta succedendo.

Risposta rapida

• La quota del 49% sulla proprietà straniera nei condomini viene ora verificata a ogni transazione presso il Land Office

• La proprietà nominale della terra tramite prestanome thailandesi è reato penale ai sensi del Land Code Act, Section 96 bis

• I progetti trasparenti dei grandi sviluppatori vedono i prezzi salire: il valore medio al metro quadro a Phuket ha raggiunto 85.000-130.000 baht nel segmento condo fronte mare

• Gli schemi di leasehold (affitto 30+30+30 anni) restano il metodo legale per controllare le ville da parte di stranieri

• I controlli riguardano soprattutto Rawai, Cherngtalay e Bang Tao, dove la concentrazione di acquirenti stranieri è massima

• Si raccomanda una due diligence indipendente con un avvocato prima di firmare qualsiasi contratto

Fatti chiave

• Il Condominium Act B.E. 2522 (1979) fissa il tetto di proprietà straniera in un progetto condominiale esattamente al 49% della superficie totale. Superata la quota, il Land Office rifiuta la registrazione

• Secondo la Bank of Thailand, il volume dei trasferimenti esteri per l'acquisto di immobili a Phuket è cresciuto del 27% nel 2025, attirando l'attenzione dei regolatori

• Il Land Office della provincia di Phuket ha avviato a inizio 2026 controlli incrociati sui dati degli azionisti delle società thailandesi usate dagli stranieri per acquistare terreni

• Il rendimento medio da locazione dei condomini a Phuket è del 5-7% annuo nel segmento freehold, rendendo l'isola uno dei mercati più attraenti del Sud-Est asiatico

• La Thailandia si colloca al 36esimo posto nel JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, guadagnando 6 posizioni in due anni

• La sanzione per proprietà nominale ai sensi della Section 96 bis del Land Code arriva fino a 20.000 baht e/o reclusione fino a 2 anni

• Dal 1° agosto 2026 il Department of Business Development thailandese richiede agli azionisti thailandesi di società con capitale straniero di fornire tre mesi di documenti finanziari (estratti conto bancari) per dimostrare la propria capacità di investimento, come parte di controlli rafforzati sui flussi finanziari nei settori turismo, immobiliare e hotellerie

FAQ

Gli stranieri possono possedere terra a Phuket nel 2026?

No. La proprietà diretta della terra da parte di stranieri è vietata dal Land Code thailandese. L'unica via legale è l'affitto a lungo termine (leasehold) fino a 30 anni, rinnovabile. Gli schemi con società thailandesi in cui lo straniero è beneficiario occulto sono illegali e vengono ora attivamente individuati.

Cos'è la quota del 49% e come influisce sull'acquisto di un condo?

Secondo il Condominium Act, i cittadini stranieri possono possedere al massimo il 49% della superficie registrata totale in un singolo progetto. Il restante 51% deve appartenere a cittadini o entità giuridiche thailandesi. Se la quota è esaurita, non è possibile acquistare in freehold, solo in leasehold.

Quali zone di Phuket sono sotto controllo rafforzato?

Il focus principale dei controlli è la costa occidentale: Bang Tao, Cherngtalay, Layan, Kamala e Rawai. Qui si concentra il maggior numero di transazioni con acquirenti stranieri e ville registrate tramite società thailandesi.

Cosa succede se si è acquistata una villa tramite prestanome?

Il Land Office ha il diritto di annullare il titolo di proprietà della società thailandese se viene dimostrata la proprietà nominale. L'acquirente straniero rischia di perdere sia l'immobile sia il capitale investito. La responsabilità penale riguarda entrambe le parti della transazione.

Come proteggere gli investimenti nell'acquisto di immobili a Phuket?

Tre passaggi chiave: 1) acquistare solo condo freehold da sviluppatori con quota certificata; 2) per le ville, utilizzare il leasehold con registrazione presso il Land Office; 3) coinvolgere un avvocato indipendente per verificare il Chanote (titolo di proprietà) e la storia del terreno.

Conviene investire ora a Phuket o meglio aspettare?

Paradossalmente, l'inasprimento dei controlli rende il mercato più sicuro. I prezzi degli immobili legali salgono perché la domanda si sposta dal segmento opaco a quello trasparente. Rimandare l'acquisto significa pagare di più tra sei mesi per lo stesso immobile.

Qual è la cifra minima per entrare nel mercato di Phuket?

Un monolocale in un condominio fronte mare nella zona di Nai Harn o Kata parte da 3,5-4,5 milioni di baht (circa 100.000-130.000 dollari). Gli appartamenti con una camera da letto nei progetti premium di Bang Tao partono da 7-8 milioni di baht.

Bisogna pagare tasse per l'acquisto di immobili in Thailandia?

Sì. Per l'acquisto sul mercato secondario, i costi standard includono: transfer fee (2%), specific business tax (3,3% se rivenduto entro 5 anni), imposta di bollo (0,5%) e withholding tax. La ripartizione dei costi tra acquirente e venditore viene concordata nel contratto.

L'inasprimento dell'applicazione della legge a Phuket non è una minaccia per l'investitore preparato. È un filtro che elimina dal mercato gli schemi opachi e aumenta il valore degli asset legali. Operate attraverso canali verificati, coinvolgete un avvocato e scegliete progetti con documentazione completa.

Source: Nation Thailand

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