Phuket Old Town: Das verborgene Investmentpotenzial im historischen Stadtkern

Während das internationale Kapital weiterhin in die Strandlagen der Westküste Phuketsströmt, vollzieht sich im historischen Zentrum von Phuket Town eine bemerkenswerte Transformation. Im Jahr 2025 stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Shophouses im Old Town um bis zu 32 Prozent - eine Entwicklung, die von den meisten Investoren bislang kaum wahrgenommen wurde.

Das Old Town ist nicht das Phuket der Infinity-Pools und Andaman-Panoramen. Es ist chinesisch-portugiesische Kolonialarchitektur, enge Gassen rund um die Soi Romanee, Third-Wave-Cafés und zeitgenössische Galerien. Das Viertel zieht digitale Nomaden, Kulturreisende und Langzeitmieter an - Menschen, die Authentizität suchen und keine Liegestühle am Massentouristenstrand.

Für internationale Investoren bietet das Old Town drei strukturelle Vorteile: einen vergleichsweise niedrigen Einstiegspreis, eine stabile Auslastung über das gesamte Jahr hinweg und kommunale Infrastrukturpläne mit einem Horizont bis 2028.

Kurzantwort

• Preis pro Quadratmeter im Old Town liegt bei 60.000 bis 120.000 Baht (Eigentumswohnungen und renovierte Shophouses) - das entspricht dem Zwei- bis Dreifachen unter den Preisen der Strandlagen
• Mietrendite von 6 bis 9 Prozent pro Jahr bei Langzeitvermietung (Marktschätzungen)
• Auslastung von Boutique-Hotels und Gästehäusern im Viertel erreicht 75 bis 85 Prozent selbst in der Nebensaison
• Die Stadtverwaltung hat 1,2 Milliarden Baht für Fußgängerzonen und die Restaurierung historischer Gebäude freigegeben (Bangkok Post, 2025)
• Kernzielgruppe für Vermietung sind digitale Nomaden, Langzeit-Expats sowie Kulturtouristen aus Europa und Australien
• Das Old Town liegt 5 Minuten vom Central Phuket und 15 Minuten von der British International School Phuket entfernt

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf einer Eigentumswohnung im Old Town

Ausländische Käufer können eine Eigentumswohnung als Freehold-Eigentumsrecht im Rahmen der gesetzlichen Ausländerquote erwerben - diese beträgt 49 Prozent der Gesamtfläche eines Projekts. Im Stadtgebiet von Phuket Town existieren mehrere Projekte mit Einheiten ab 2,5 bis 6 Millionen Baht. Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen mit 28 bis 45 Quadratmetern erzielen Langzeitmieten von 12.000 bis 20.000 Baht pro Monat. Nach Abzug von Verwaltungskosten ergibt sich eine Nettorendite von circa 5,5 bis 7 Prozent.

Szenario 2: Shophouse als Boutique-Hotel

Das klassische Investmentformat im Old Town ist das zwei- oder dreigeschossige Shophouse mit gewerblicher Nutzfläche im Erdgeschoss und Wohnraum darüber. Preise liegen je nach Zustand und Lage zwischen 8 und 25 Millionen Baht. Da Ausländer kein Grundeigentum direkt erwerben dürfen, wird üblicherweise ein langfristiger Landpachtvertrag (Leasehold, typischerweise 30 plus 30 plus 30 Jahre) genutzt. Ein renoviertes Shophouse mit 4 bis 6 Zimmern und einem Café im Erdgeschoss kann bei professioneller Bewirtschaftung 80.000 bis 150.000 Baht monatlich generieren.

Szenario 3: Investment in Gewerbeimmobilien

Die Nachfrage nach Gewerbeflächen entlang der Thalang Road und Dibuk Road wächst kontinuierlich. Der Sunday Walking Street Market bringt wöchentlich bis zu 15.000 Besucher in das Viertel. Gewerbemieten für Flächen von 40 bis 100 Quadratmetern liegen bei 25.000 bis 80.000 Baht pro Monat. Investoren können Flächen erwerben und sie an Restaurant- oder Hotelbetreiber weitervermieten.

Vergleichstabelle: Old Town vs. andere Phuket-Lagen

Hauptrisiken und Fehler

1. Baustatus und Genehmigungen. Viele Shophouses im Old Town stehen unter Denkmalschutz. Renovierungen erfordern die Genehmigung der Stadtverwaltung Phuket Town sowie des Fine Arts Department. Ohne diese Genehmigungen können Bauarbeiten gestoppt werden - Bußgelder erreichen bis zu 500.000 Baht.

2. Rechtliche Absicherung bei Landpachtverträgen. Beim Erwerb eines Shophouse über Leasehold muss unbedingt geprüft werden, ob der Pachtvertrag im Land Office eingetragen ist. Ein nicht registrierter Pachtvertrag bietet dem Pächter keinen rechtswirksamen Schutz. Ein unabhängiger Rechtsanwalt - nicht der vom Verkäufer empfohlene - ist hier unverzichtbar.

3. Überschätzung des Touristenaufkommens. Das Old Town ist nicht Patong. Nachtclubs und Massentourismus fehlen hier vollständig. Ein Objekt, das auf Partytouristen ausgerichtet ist, wird in diesem Viertel scheitern. Die Positionierung muss klar auf das Boutique-Segment und Langzeitmieter ausgerichtet sein.

4. Versteckte Renovierungskosten. Das Budget für die Sanierung eines historischen Shophouses kann die ursprüngliche Schätzung um 30 bis 50 Prozent übersteigen. Feuchtigkeitsschäden, Termitenbefalls und veraltete Elektroinstallationen sind die drei häufigsten Kostentreiber.

5. Wettbewerb durch unlizenzierte Anbieter. Im Phuket Town wächst die Zahl nicht genehmigter Gästehäuser. Der Betrieb eines Hotels erfordert eine offizielle Hotel License. Der Prozess dauert 3 bis 6 Monate und setzt die Einhaltung von Brandschutzvorschriften voraus. Verstöße können strafrechtliche Konsequenzen haben.

6. Parksituation und Zugänglichkeit. Die engen Straßen des Old Town erschweren das Parken erheblich. Objekte ohne eigene Stellplätze verlieren schätzungsweise 15 bis 20 Prozent potenzieller Mieter.

FAQ

Kann ein Ausländer ein Shophouse im Old Town kaufen? Das Gebäude ja, das Grundstück nicht. Ausländer können das Bauwerk erwerben und einen langfristigen Landpachtvertrag (Leasehold) über 30 Jahre mit Verlängerungsoption abschließen. Eine Eigentumswohnung in Freehold ist möglich, sofern die Ausländerquote im jeweiligen Projekt noch verfügbar ist.

Wie hoch ist die Mindestinvestition im Old Town? Ab 2,5 Millionen Baht (ca. 70.000 USD) für ein Studio in einer Eigentumswohnanlage. Ein Shophouse zur Renovierung beginnt bei 8 Millionen Baht (ca. 220.000 USD) - zuzüglich Renovierungsbudget.

Wie hoch ist die durchschnittliche Mietrendite im Jahr 2026? 6 bis 9 Prozent brutto jährlich bei Langzeitvermietung. Boutique-Gästehäuser zeigen Renditen von bis zu 10 bis 12 Prozent, erfordern jedoch aktives Management oder einen externen Betreiber.

Lohnt sich das Old Town als Wiederverkaufsinvestment? Das Viertel zeigt stabiles Preiswachstum, getrieben durch kommunale Sanierungsprojekte. Der empfohlene Investitionshorizont für Wiederverkauf liegt bei 3 bis 5 Jahren. Marktschätzungen gehen von einem Wertzuwachs von 8 bis 12 Prozent jährlich bis zum Abschluss des Revitalisierungsprogramms aus.

Welche Straßen im Old Town sind am vielversprechendsten? Die Thalang Road ist die touristische Hauptader mit den höchsten Preisen und dem größten Besucheraufkommen. Die Dibuk Road bietet Restaurants und Galerien mit stabiler Nachfrage. Die Soi Romanee zieht Boutique-Hotels und Fotografietouristen an. Die Krabi Road eignet sich eher für ruhige Langzeitvermietungen an Expats.

Braucht man eine Lizenz für die tageweise Vermietung eines Shophouse? Ja. Die Kurzzeitvermietung (unter 30 Tage) gilt in Thailand als Hotelbetrieb und erfordert eine Hotel License. Das Bußgeld für den Betrieb ohne Lizenz beträgt bis zu 20.000 Baht pro Tag - zusätzlich droht strafrechtliche Verfolgung.

Wie ist die Anbindung zu den Stränden? Zum nächstgelegenen Strand (Saphan Hin) sind es 5 Minuten. Zu den beliebten Westküstenstränden Patong, Karon und Kata benötigt man 25 bis 40 Minuten mit dem Auto. Smart Bus-Linien verkehren im 20-Minuten-Takt zu den wichtigsten Zielen.

Gibt es Pläne für eine Stadtbahn in Phuket? Das Light Rail Transit (LRT) Projekt vom Flughafen über Phuket Town bis Chalong wird seit 2019 diskutiert. Im Jahr 2025 genehmigte die Regierung ein überarbeitetes Budget von 35 Milliarden Baht. Der Betriebsstart wird frühestens 2029 bis 2030 erwartet - allein die offizielle Genehmigung hat die Preise in den anliegenden Vierteln bereits nach oben bewegt.

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