Phuket Old Town: il potenziale nascosto per gli investitori nel 2026

La Old Town di Phuket non è il resort balneare che molti immaginano. Niente piscine infinity con vista sull'Andamano, niente resort a cinque stelle sulla spiaggia. Qui si trovano architettura sino-portoghese, vicoli stretti come Soi Romanee, caffetterie specialty e gallerie d'arte contemporanea. Eppure, nel 2025, il prezzo medio degli shophouse nel centro storico è cresciuto del 32%, stando ai dati delle agenzie locali. Mentre il capitale internazionale continua ad affluire verso le zone balneari della costa ovest, la Old Town si sta trasformando in uno dei quartieri più redditizi dell'intera isola.

Il pubblico che sceglie questo quartiere è preciso: nomadi digitali, espatriati a lungo termine e turisti culturali provenienti da Europa e Australia. Persone che cercano autenticità, non un lettino in riva al mare. Per un investitore, questo si traduce in tre vantaggi concreti: soglia d'ingresso bassa, occupazione stabile tutto l'anno e un piano municipale di riqualificazione infrastrutturale con orizzonte fino al 2028.

Risposta rapida

• Prezzo medio al metro quadro nella Old Town: da 60.000 a 120.000 baht per condo e shophouse ristrutturati, ossia 2-3 volte meno rispetto alle zone balneari
• Rendimento da locazione: tra il 6% e il 9% annuo lordo per affitti a lungo termine
• Tasso di occupazione di boutique hotel e guesthouse locali: 75-85% anche in bassa stagione
• Il governo ha stanziato 1,2 miliardi di baht per la riqualificazione delle aree pedonali e il restauro degli edifici storici (Bangkok Post, 2025)
• Target degli affittuari: nomadi digitali, espatriati, turisti culturali europei e australiani
• La Old Town dista 5 minuti dal Central Phuket e 15 minuti dalla British International School Phuket

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto di un condominio nella Old Town

Un acquirente straniero può ottenere la piena proprietà (freehold) di un'unità in condominio entro la quota straniera, pari al 49% della superficie totale del progetto. Nella zona di Phuket Town esistono diversi progetti con unità a partire da 2,5 fino a 6 milioni di baht. Monolocali e bilocali tra i 28 e i 45 mq vengono affittati a lungo termine per 12.000-20.000 baht al mese, garantendo un rendimento netto intorno al 5,5-7% dopo le spese di gestione.

Scenario 2 - Acquisto di uno shophouse da convertire in boutique hotel

Il formato più iconico della Old Town è lo shophouse su due o tre piani, con spazio commerciale al piano terra e residenziale ai piani superiori. Il prezzo di questi immobili va da 8 a 25 milioni di baht in base alle condizioni e alla posizione. Poiché gli stranieri non possono detenere la proprietà del suolo in Thailandia, la struttura tipica prevede un contratto di locazione fondiaria (leasehold) di 30+30+30 anni. Uno shophouse ristrutturato con 4-6 camere e un caffè al piano terra può generare 80.000-150.000 baht al mese con una gestione professionale.

Scenario 3 - Investimento in immobili commerciali

Gli affitti commerciali lungo Thalang Road e Dibuk Road mostrano una crescita costante. Il celebre Sunday Walking Street Market attira fino a 15.000 visitatori a settimana. I canoni di locazione per spazi commerciali di 40-100 mq variano da 25.000 a 80.000 baht al mese. Un investitore può acquistare l'immobile e affittarlo a un operatore di ristorazione o hospitality, ottenendo un reddito stabile con gestione delegata.

Confronto tra quartieri di Phuket

Rischi principali ed errori

1. Status dell'edificio e permessi. Molti shophouse della Old Town sono classificati come monumenti storici. Qualsiasi intervento di ristrutturazione richiede l'approvazione del Comune di Phuket Town e del Fine Arts Department. Procedere senza autorizzazioni espone a blocco dei lavori e sanzioni fino a 500.000 baht.

2. Validita' giuridica del contratto fondiario. Nell'acquisto tramite leasehold, e' indispensabile verificare che il contratto di locazione del suolo sia registrato presso il Land Office. Un contratto non registrato non offre protezione legale all'affittuario. Affidate la due diligence a un avvocato indipendente, non a quello consigliato dal venditore.

3. Sovrastima del flusso turistico. La Old Town non e' Patong. Non ci sono discoteche ne' turismo balneare di massa. Un immobile pensato per i turisti della movida non sara' redditizio qui. Il posizionamento deve essere orientato al segmento boutique e agli affittuari a lungo termine.

4. Costi nascosti di restauro. Il budget per la ristrutturazione di uno shophouse storico puo' superare la stima iniziale del 30-50%. Clima umido, termiti e impianti elettrici obsoleti sono le tre principali voci di spesa imprevista.

5. Concorrenza delle strutture non regolamentate. A Phuket Town cresce il numero di guesthouse prive di licenza. Il settore alberghiero richiede l'ottenimento di una Hotel License, un processo che dura 3-6 mesi e impone il rispetto delle norme antincendio.

6. Parcheggio e accessibilita'. Le strade strette della Old Town creano difficolta' logistiche. Gli immobili privi di parcheggio proprio possono perdere fino al 15-20% dei potenziali affittuari.

FAQ

Uno straniero puo' acquistare uno shophouse nella Old Town? Si', ma solo l'edificio, non il terreno. Lo straniero puo' acquisire la struttura e stipulare un contratto di locazione fondiaria (leasehold) di 30 anni con opzione di rinnovo. Per i condomini nella zona, la proprieta' freehold e' disponibile entro la quota straniera.

Qual e' l'investimento minimo nella Old Town? A partire da 2,5 milioni di baht (circa 70.000 USD) per un monolocale in condominio. Uno shophouse da ristrutturare parte da 8 milioni di baht (circa 220.000 USD), piu' il budget lavori.

Qual e' il rendimento medio nel 2026? Tra il 6% e il 9% lordo annuo per affitti a lungo termine. I boutique guesthouse possono raggiungere il 10-12%, ma richiedono una gestione attiva o l'ingaggio di un operatore professionale.

E' conveniente investire nella Old Town in ottica di rivendita? Il quartiere mostra una crescita dei prezzi sostenuta grazie ai progetti di riqualificazione municipale. L'orizzonte consigliato per la rivendita e' di 3-5 anni, con una crescita attesa dell'8-12% annuo fino al completamento del programma di restauro.

Quali sono le strade piu' promettenti della Old Town? Thalang Road - principale arteria turistica, massima visibilita' e traffico pedonale. Dibuk Road - ristoranti e gallerie, domanda stabile. Soi Romanee - boutique hotel e alta fotogenia, attrae un pubblico internazionale. Krabi Road - piu' tranquilla, ideale per affitti a lungo termine destinati agli espatriati.

E' necessaria una licenza per affittare uno shophouse a breve termine? Si'. In Thailandia, gli affitti di durata inferiore a 30 giorni sono equiparati all'attivita' alberghiera e richiedono una Hotel License. La sanzione per esercizio senza licenza puo' arrivare a 20.000 baht al giorno, oltre alle implicazioni penali.

Quanto tempo ci vuole per raggiungere le spiagge dalla Old Town? La spiaggia piu' vicina (Saphan Hin) si raggiunge in 5 minuti. Le spiagge della costa ovest come Patong, Karon e Kata distano 25-40 minuti in auto. Il servizio di bus Smart Bus collega le principali destinazioni ogni 20 minuti.

Ci sono progetti di trasporto pubblico per la zona? Il progetto Light Rail Transit (LRT) dall'aeroporto attraverso Phuket Town fino a Chalong e' in discussione dal 2019. Nel 2025 il governo ha approvato un budget rivisto di 35 miliardi di baht, con avvio previsto non prima del 2029-2030. La sola approvazione del progetto sta gia' esercitando pressione al rialzo sui prezzi nella zona.

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