Ten Trillion Co. auf Phuket: Due Diligence in 7 Schritten

Im Register des thailändischen Department of Business Development (DBD) ist Ten Trillion Co., LTD. unter der Nummer 0835567006063 eingetragen. Hinter dieser Registrierungsnummer verbirgt sich ein aufstrebender Entwickler mit Ambitionen auf dem Phuket-Markt. Doch der Name eines Unternehmens und die Zahlen in seiner Bilanz erzählen oft zwei sehr unterschiedliche Geschichten.

Der Phuket-Immobilienmarkt 2026 ist mit neuen Entwicklern übersättigt. Jedes zweite Off-Plan-Projekt wird von einer Firma vermarktet, von der vor einem Jahr niemand gehört hatte. Ten Trillion Co. ist ein typisches Beispiel: ein junger Entwickler, der vor einer Kapitalanlage sorgfältig geprüft werden sollte. Dieser Artikel ist weder eine Werbung noch eine Warnung - er ist eine praktische Due-Diligence-Methodik, angewendet auf ein konkretes Unternehmen.

Kurzantwort

• Registrierung: Ten Trillion Co., LTD. ist in der Provinz Phuket registriert. Die Daten sind über das DBD-Portal (datawarehouse.dbd.go.th) abrufbar.
• Unternehmensform: Thailändische GmbH (บริษัท จำกัด) mit beschränkter Haftung der Gesellschafter.
• Stammkapital: Muss aktuell über das DBD geprüft werden, da es sich bei Kapitalerhöhungen ändern kann.
• Baugenehmigungen: Jedes Projekt erfordert eine separate Genehmigung der zuständigen Gemeinde (Tessaban oder OrBorTor).
• Entwicklerlizenz: Thailand kennt keine einheitliche Entwicklerlizenz. Geprüft wird stattdessen ein Bündel von Dokumenten - darunter EIA, Baugenehmigung und Grundstückstitel.
• Kernfrage für Investoren: Gibt es abgeschlossene und übergebene Projekte mit echten Eigentümern, die die Qualität des Unternehmens bestätigen können?

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf in einem laufenden Projekt von Ten Trillion

Wenn das Unternehmen ein Off-Plan-Projekt in der Bauphase anbietet, ist die Überprüfung des Grundstücks Ihr wichtigstes Instrument. Fordern Sie den Chanote (โฉนด) an - das ist der Vollrechtseigentumstitel für das Grundstück. Stellen Sie sicher, dass das Grundstück direkt auf Ten Trillion Co., LTD. registriert ist und nicht auf eine dritte Partei. Ein Besuch beim lokalen Land Department dauert einen Werktag und ist kostenlos.

Prüfen Sie außerdem, ob Belastungen eingetragen sind. Wenn das Grundstück bei einer Bank verpfändet ist, ist das kein absolutes Ausschlusskriterium - aber Sie müssen die genauen Konditionen kennen. Große thailändische Banken wie Bangkok Bank oder Kasikorn finanzieren in der Regel nur geprüfte Entwickler. Die Tatsache einer Bankfinanzierung kann daher indirekt auf die Bonität des Unternehmens hinweisen.

Szenario 2: Kauf einer fertigen Immobilie

Hier sind die Risiken geringer. Sie sehen die Bauqualität, können das Gebäude besichtigen und mit Nachbarn sprechen. Entscheidend ist bei Ten Trillion - wie bei jedem Entwickler auf Phuket - das Vorhandensein der Occupancy Permit (Nutzungsgenehmigung). Ohne dieses Dokument ist das Gebäude rechtlich nicht bewohnbar, und ein späterer Weiterverkauf wird erheblich erschwert.

Szenario 3: Verzicht auf die Transaktion

Wenn die Due Diligence wesentliche Lücken aufdeckt - keine abgeschlossenen Projekte, minimales Stammkapital, häufige Wechsel in der Unternehmensführung - ist ein Rückzug die vernünftigste Entscheidung. Den Anzahlungsbetrag von 100.000 bis 300.000 Baht zu verlieren ist schmerzhaft. Den vollständigen Kaufpreis einer Wohnung zu verlieren ist ein finanzielles Desaster.

Vergleichstabelle: Entwicklertypen auf Phuket

Hauptrisiken und Fehler

1. Blindes Vertrauen in ansprechende Websites. Renderings von Pools und Palmen kann jeder in Auftrag geben. Besuchen Sie die tatsächliche Baustelle. Existiert das Projekt von Ten Trillion nur als PDF-Präsentation und das Grundstück liegt brach - das ist ein klares Warnsignal.

2. DBD-Prüfung überspringen. Für umgerechnet weniger als 2 Euro erhalten Sie auf datawarehouse.dbd.go.th den Jahresabschluss, die Geschäftsführerliste und die Kapitalhistorie des Unternehmens. Viele Käufer übersehen diesen einfachen Schritt.

3. Kein unabhängiger Anwalt. Der Anwalt des Entwicklers arbeitet für den Entwickler. Engagieren Sie Ihren eigenen. Die Kosten einer vollständigen Due Diligence auf Phuket liegen je nach Komplexität bei 30.000 bis 80.000 Baht.

4. Zahlungen auf ein Privatkonto. Alle Zahlungen müssen ausschließlich auf das Geschäftskonto von Ten Trillion Co., LTD. gehen. Wird um eine Überweisung auf ein Privatkonto gebeten - beenden Sie die Transaktion sofort.

5. Die 49-Prozent-Quote ignorieren. Nach dem thailändischen Condominium Act dürfen Ausländer insgesamt nicht mehr als 49 Prozent der Gesamtnutzfläche aller Einheiten eines Gebäudes besitzen. Ist diese Quote ausgeschöpft, ist Freehold-Eigentum nicht mehr möglich - unabhängig davon, wie seriös der Entwickler ist. Prüfen Sie die Quote direkt im Verwaltungsbüro des Kondominiums.

6. Fehlende EIA (Environmental Impact Assessment). Für Projekte mit mehr als 80 Einheiten oder einer Höhe von über 23 Metern ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung gesetzlich vorgeschrieben. Ohne diese ist der Bau illegal. Überprüfbar über das ONEP (Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning).

7. Verwechslung der Eigentumsform. Ihnen wurde Freehold versprochen, aber im Vertrag steht Leasehold für 30 Jahre. Lesen Sie jeden Absatz des Kaufvertrags (SPA), insbesondere den Abschnitt zum Eigentumsrecht (กรรมสิทธิ์).

7-Schritte-Checkliste für Ten Trillion Co. (und jeden Entwickler)

• Schritt 1: DBD-Auszug anfordern - Registrierungsnummer, Geschäftsführer, Stammkapital
• Schritt 2: Grundstückstitel (Chanote) beim Land Department überprüfen
• Schritt 3: Abgeschlossene Projekte des Unternehmens aufsuchen und besichtigen
• Schritt 4: Mit echten Käufern früherer Projekte sprechen
• Schritt 5: Baugenehmigung und EIA (sofern relevant) prüfen
• Schritt 6: Unabhängigen Anwalt für die SPA-Analyse beauftragen
• Schritt 7: Sicherstellen, dass alle Zahlungen auf das Firmenkonto des Unternehmens gehen

FAQ

Wo kann ich die Registrierung von Ten Trillion Co., LTD. prüfen? Auf dem offiziellen Portal des Department of Business Development: datawarehouse.dbd.go.th. Die Suche ist nach Firmenname oder Registrierungsnummer möglich. Die Informationen sind auf Thai und teilweise auf Englisch verfügbar.

Gibt es in Thailand eine Pflichtlizenz für Immobilienentwickler? Nein, eine einheitliche Entwicklerlizenz wie in Deutschland existiert in Thailand nicht. Stattdessen prüft man ein Paket von Dokumenten: Unternehmensregistrierung, Baugenehmigung, EIA-Zertifikat und Grundstückstitel.

Was kostet eine rechtliche Prüfung eines Entwicklers auf Phuket? Von 30.000 bis 80.000 Baht für eine vollständige Due Diligence inklusive Grundstücks-, Unternehmens-, Vertrags- und Genehmigungsprüfung. Die Basisprüfung über das DBD-Portal kostet weniger als 2 Euro.

Was tun, wenn Ten Trillion Co. keine abgeschlossenen Projekte hat? Fehlende Referenzprojekte sind ein erheblicher Risikofaktor, aber kein absolutes Ausschlusskriterium. Kompensieren Sie das erhöhte Risiko durch eine intensivere Prüfung: Bankfinanzierung des Projekts, Hintergrund der Geschäftsführer und ein gestaffelter Zahlungsplan, der an konkrete Baufortschritte geknüpft ist.

Wie prüfe ich, ob das Projektgrundstück bei einer Bank verpfändet ist? Durch einen Besuch beim lokalen Land Department. Legen Sie eine Kopie des Chanote oder die Grundstücksadresse vor. Die Mitarbeiter sind verpflichtet, Auskunft über eingetragene Belastungen zu geben. Der Service ist kostenlos.

Kann ich mein Geld zurückfordern, wenn der Entwickler das Projekt nicht fertigstellt? Das hängt von den Vertragsbedingungen ab. Ohne eine klare Rückzahlungsklausel bei Fristüberschreitung riskieren Sie jahrelange Gerichtsverfahren vor einem thailändischen Gericht. Der Abschnitt zu Schadensersatz und Rückabwicklung im SPA ist daher von zentraler Bedeutung.

Was bedeutet die 49-Prozent-Quote und wie beeinflusst sie den Kauf? Gemäß dem Condominium Act B.E. 2522 dürfen Ausländer in einem Gebäude zusammen nicht mehr als 49 Prozent der gesamten Einheitsfläche besitzen. Ist die Quote ausgeschöpft, ist ein Erwerb im Freehold-Modell nicht mehr möglich - unabhängig vom Entwickler.

Wo findet man Erfahrungsberichte über thailändische Entwickler? Nützliche Quellen sind Foren wie ThaiVisa, Facebook-Gruppen zu 'Phuket Property Buyers' sowie Google-Maps-Rezensionen bei abgeschlossenen Projekten des jeweiligen Entwicklers.

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