Ten Trillion Phuket: Bauträger in 7 Schritten prüfen (2026)

Im Jahr 2025 tauchte auf Phuket ein Bauträger mit einem ambitionierten Namen auf: Ten Trillion. Junge Gesellschaft, eindrucksvolle Renderings von Luxusvillen an Hanglage, großspurige Versprechen. Für internationale Investoren, die aus transparenteren Märkten kommen, stellt sich sofort die entscheidende Frage: Wie prüft man einen thailändischen Bauträger, bevor die erste Zahlung überwiesen wird?

Thailand kennt keine einheitliche Bundeslizenz für Bauträger, wie sie etwa in den VAE existiert. Die gesamte Sorgfaltspflicht liegt beim Käufer. Der folgende Leitfaden zeigt einen konkreten Due-Diligence-Prozess, der sowohl für Ten Trillion als auch für jeden anderen Bauträger im Königreich funktioniert.

Kurzantwort

• Unternehmensregistrierung lässt sich in 5 Minuten kostenlos auf dbd.go.th (Department of Business Development) einsehen
• Ein eingezahltes Stammkapital unter 5 Mio. Baht gilt als Warnsignal bei einem Bauunternehmen
• Chanote (Nor Sor 4 Jor) ist der einzige Landtitel, der vollständiges Eigentumsrecht gewährt
• Ein EIA (Environmental Impact Assessment) ist Pflicht bei Projekten mit 80+ Einheiten oder über 4.000 qm Gesamtfläche
• Die Baugenehmigung (Construction Permit) wird von der örtlichen Gemeinde ausgestellt und muss vor Baubeginn vorliegen
• Gerichtliche Vorbelastungen lassen sich über das Portal coj.go.th recherchieren

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Off-Plan-Kauf bei einem neuen Bauträger

Ten Trillion bietet, wie viele andere junge Phuket-Entwickler, Villen in der Bauphase an. Das größte Risiko beim Off-Plan-Kauf liegt nicht in der Marmorqualität, sondern in der finanziellen Fähigkeit des Unternehmens, das Projekt tatsächlich fertigzustellen.

Was zu prüfen ist:

• Alter der Gesellschaft im DBD-Register. Bei weniger als 2 Jahren Unternehmensgeschichte sollten Investoren persönliche Portfolios der Gründer und Direktoren anfordern. Individuelle Erfahrung kompensiert fehlende Unternehmenshistorie.
• Tatsächlich eingezahltes Kapital. Auf dbd.go.th ist nicht nur das angemeldete, sondern auch das real eingezahlte Kapital ersichtlich. Eine große Differenz zwischen beiden Werten ist ein ernstes Warnsignal.
• Generalunternehmer. Ein seriöser Bauträger engagiert ein lizenziertes Bauunternehmen mit nachweisbarem Portfolio. Der Vertrag zwischen Bauträger und Auftragnehmer sollte auf Anfrage vorgelegt werden.

Szenario 2: Kauf einer fertiggestellten Immobilie

Bei einem abgeschlossenen Projekt verlagert sich der Prüfschwerpunkt auf Bauqualität und rechtliche Sauberkeit.

• Beauftragen Sie eine unabhängige technische Inspektion (Snagging Inspection). Die Kosten liegen je nach Wohnfläche zwischen 15.000 und 35.000 Baht.
• Prüfen Sie das Tabien Baan (Hausbuch, auch Blue Book genannt). Es bestätigt, dass das Gebäude die finale behördliche Abnahme bestanden hat.
• Vergewissern Sie sich, dass das Grundstück unter der Villa einen Chanote-Titel trägt und nicht Nor Sor 3 oder Sor Kor 1, die erheblich eingeschränktere Rechte bieten.

Szenario 3: Investment über eine Leasehold-Struktur

Ausländer dürfen in Thailand kein Land direkt besitzen. Villen werden daher typischerweise über einen 30-jährigen Mietvertrag (Leasehold) mit Verlängerungsoption strukturiert. Dabei sind folgende Punkte zu prüfen:

• Ist der Mietvertrag beim Land Office registriert und nicht nur zwischen den Parteien unterschrieben?
• Enthält der Vertrag klare Bedingungen für eine Verlängerung auf 30+30 Jahre?
• Wer ist Eigentümer des Grundstücks: der Bauträger selbst, eine verbundene thailändische Gesellschaft oder eine unabhängige dritte Partei?

Vergleichstabelle: Bauträger nach Erfahrungsstufe

Hauptrisiken und Fehler

1. Vertrauen in Renderings statt in Dokumente. Eine hochwertige 3D-Visualisierung kostet 2.000 bis 5.000 US-Dollar. Das ist Marketing, keine Garantie. Verlangen Sie vom Bauträger die behördlich genehmigten Architektenpläne.

2. Vernachlässigung der Grundstückstitelprüfung. In den Berggebieten Phuketts (Kamala, Surin Hills, Layan) haben Teile der Grundstücke den Status von Waldreservaten oder tragen den Titel Sor Kor 1. Bauten auf solchen Parzellen sind rechtswidrig, selbst wenn das Haus bereits steht.

3. Kein Hintergrundcheck der Direktoren. In Thailand kann eine Person Direktor dutzender Gesellschaften sein. Prüfen Sie über DBD, ob die Gründer mit insolventen oder gerichtlich angefochtenen Projekten in Verbindung stehen.

4. Zahlung ohne zweisprachigen Vertrag. Ein rein englischsprachiger Vertrag hat vor einem thailändischen Gericht keine volle Rechtskraft. Bestehen Sie auf einer bilingualen Fassung, in der der thailändische Text als maßgebend gilt.

5. Verzicht auf einen unabhängigen Anwalt. Der Anwalt des Bauträgers vertritt dessen Interessen. Engagieren Sie Ihren eigenen Rechtsbeistand. Eine vollständige Transaktionsprüfung kostet 30.000 bis 80.000 Baht - weniger als 1 % des Kaufpreises einer Villa.

6. Unterschätzung der Nebenkosten. Transfer Fee (2 % des behördlichen Schätzwerts), Withholding Tax und Specific Business Tax können zusammen 6 bis 7 % des Kaufpreises ausmachen. Klären Sie vor Vertragsunterzeichnung, wer diese Kosten trägt.

FAQ

Wie prüfe ich einen thailändischen Bauträger kostenlos? Besuchen Sie dbd.go.th, geben Sie den Firmennamen auf Englisch oder Thailändisch ein. Sie sehen Registrierungsdatum, Kapital, Namen der Direktoren und den letzten Jahresabschluss. Dies ist kostenlos und dauert etwa 5 Minuten.

Was ist ein Chanote-Titel und warum ist er wichtig? Chanote (Nor Sor 4 Jor) ist ein vollständiger Eigentumsnachweis mit genauen GPS-Koordinaten, eingetragen beim Land Office. Nur der Chanote berechtigt zum legalen Verkauf, zur Verpachtung und zur Beleihung des Grundstücks.

Braucht ein Bauträger in Thailand eine Lizenz? Eine einheitliche Bauträgerlizenz gibt es nicht. Für Eigentumswohnungen gilt der Condominium Act B.E. 2522, und für jede Bautätigkeit wird eine Genehmigung nach dem Building Control Act B.E. 2522 benötigt. Verlangen Sie stets den Construction Permit.

Was kostet eine unabhängige Bauträgerprüfung? Ein umfassendes rechtliches Due Diligence kostet 30.000 bis 80.000 Baht (rund 850 bis 2.300 US-Dollar). Eine technische Inspektion eines fertiggestellten Objekts beginnt bei 15.000 Baht. Zusammen ist das weniger als 1 % des Villenpreises - kann aber Millionen sparen.

Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird? In Thailand wird der Käufer zum Gläubiger im Insolvenzverfahren. Die Rückzahlungspriorität richtet sich nach dem Bankruptcy Act B.E. 2483. Marktschätzungen zufolge liegt die Chance auf eine vollständige Rückzahlung bei nicht mehr als 20 bis 30 %. Prävention durch Due Diligence ist wirkungsvoller als jede nachträgliche Maßnahme.

Worauf achten im Kaufvertrag für eine Phuket-Villa?

• Zahlungsplan ist an Baufortschrittsstufen gebunden, nicht an Kalendertermine
• Vertragsstrafe bei Lieferverzug (Marktstandard: 0,01 bis 0,05 % pro Tag)
• Materialspezifikationen mit konkreten Markenangaben
• Rückzahlungsbedingungen bei Nichterfüllung durch den Bauträger
• Gerichtsstand: thailändisches Gericht oder Schiedsverfahren

Wie prüfe ich, ob gegen den Bauträger Klagen laufen? Über das Portal Thai Courts (coj.go.th) können aktive Verfahren eingesehen werden. Ihr Anwalt sollte zusätzlich das Insolvenzregister und das Pfandregister prüfen.

Ist Ten Trillion ein verlässlicher Bauträger? Ten Trillion ist im Jahr 2026 ein vergleichsweise neuer Marktteilnehmer auf Phuket, der sich im Premium-Villensegment positioniert. Wie bei jedem jungen Bauträger empfiehlt sich ein vollständiger Due-Diligence-Zyklus: Prüfung der Gesellschaft, des Grundstücks, der Genehmigungen, der Auftragnehmer und der finanziellen Stabilität.

Checkliste: 7 Pflichtschritte bei der Bauträgerprüfung

1. DBD-Register - Gründungsdatum, Kapital, Direktoren
2. Grundstückstitel - Chanote über das Land Office bestätigen
3. Baugenehmigung - vom örtlichen Gemeindeamt ausgestellt
4. EIA - sofern das Projekt unter die Anforderungen fällt
5. Gerichtliche Vorbelastungen - über coj.go.th und einen Anwalt
6. Generalunternehmer - Lizenz und Projektportfolio prüfen
7. Unabhängiger Anwalt - Vertrag und Transaktionsstruktur prüfen lassen

Jeder dieser Schritte stützt sich auf eine konkrete Datenquelle und kostet im Vergleich zum Investitionsvolumen nur einen Bruchteil. Wer auch nur einen Schritt überspringt, verwandelt den Immobilienkauf in ein reines Glücksspiel.

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