Ten Trillion: перевіряємо забудовника у Таїланді за 7 кроків

У 2026 році на Пхукеті активно заявляє про себе забудовник із амбітною назвою Ten Trillion. Молода компанія, гучні обіцянки, рендери розкішних вілл на схилах пагорбів. Для досвідченого інвестора, який звик до ринків із прозорою історією, одразу виникає ключове запитання: як перевірити тайського забудовника до того, як ви переведете перший транш?

Таїланд не вимагає від девелоперів єдиної федеральної ліцензії - на відміну, наприклад, від ОАЕ. Це означає, що весь тягар перевірки лежить на покупцеві. Нижче наведено конкретний алгоритм due diligence, який працює як для Ten Trillion, так і для будь-якого іншого забудовника королівства.

Швидка відповідь

• Реєстрацію компанії можна перевірити за 5 хвилин на сайті Департаменту комерційного розвитку Таїланду (DBD, dbd.go.th)
• Мінімальний статутний капітал для будівельної компанії законом не встановлено, але капітал менше 5 млн бат - це тривожний сигнал
• Земельний титул Chanote (Nor Sor 4 Jor) - єдиний документ, що надає повне право власності на землю
• EIA (Environmental Impact Assessment) є обов'язковим для проєктів із 80+ юнітів або площею понад 4 000 кв.м
• Дозвіл на будівництво (Construction Permit) видається місцевим муніципалітетом і має бути отриманий до початку робіт
• Перевірку судових спорів можна здійснити через систему Thai Courts (coj.go.th)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля на етапі off-plan у нового забудовника

Ten Trillion, як і десятки інших молодих девелоперів Пхукета, пропонує вілли на стадії будівництва. Для покупця off-plan ключовий ризик - це не якість мармуру, а здатність компанії довести проєкт до здачі.

Що перевіряти:

• Вік компанії в реєстрі DBD. Якщо юридичній особі менше 2 років, запитуйте персональне портфоліо засновників і директорів. Особистий досвід менеджменту компенсує відсутність корпоративного послужного списку.
• Оплачений статутний капітал. На dbd.go.th видно не лише задекларовану, а й фактично сплачену суму. Розрив між ними - серйозний привід для занепокоєння.
• Наявність генерального підрядника. Серйозний девелопер наймає ліцензовану будівельну компанію з портфоліо. Запитуйте контракт між девелопером і підрядником.

Сценарій 2: купівля готового об'єкта

Якщо проєкт завершено, фокус перевірки зміщується на якість будівництва та юридичну чистоту об'єкта.

• Замовте незалежну технічну інспекцію (snagging inspection). Вартість - від 15 000 до 35 000 бат залежно від площі.
• Перевірте Tabien Baan (домову книгу, відому також як Blue Book). Це підтвердження того, що будівля пройшла фінальне приймання.
• Переконайтеся, що земля під віллою має титул Chanote, а не Nor Sor 3 або Sor Kor 1 - ці статуси надають значно менше прав власнику.

Сценарій 3: інвестиція через leasehold-структуру

Іноземці у Таїланді не можуть напряму володіти землею. Вілли найчастіше оформлюються через 30-річну оренду (leasehold) з опцією продовження. Тут важливо перевірити:

• Чи зареєстровано договір оренди в Land Office (а не просто підписано між сторонами)
• Чи є в контракті чіткі умови продовження на 30+30 років
• Хто є власником землі - сам девелопер, пов'язана з ним тайська компанія або третя особа

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. Довіра до рендерів замість документів. Якісна 3D-візуалізація коштує $2 000-5 000. Це маркетинг, а не гарантія. Запитуйте архітектурні креслення, затверджені муніципалітетом.

2. Ігнорування перевірки земельного титулу. У гірських районах Пхукета (Kamala, Surin Hills, Layan) частина земель має статус лісового фонду або Sor Kor 1. Будівництво на таких ділянках є незаконним, навіть якщо будинок уже зведено.

3. Відсутність due diligence директорів. У Таїланді одна людина може бути директором десятків компаній. Перевірте через DBD, чи не пов'язані засновники з збанкрутілими або судово оскарженими проєктами.

4. Переказ коштів без контракту тайською мовою. Контракт лише англійською не має повної юридичної сили в тайському суді. Наполягайте на двомовній версії із зазначенням, що тайський текст є пріоритетним.

5. Відмова від незалежного юриста. Юрист забудовника захищає інтереси забудовника. Найміть власного адвоката. Вартість повної перевірки угоди - від 30 000 до 80 000 бат.

6. Недооцінка прихованих платежів. Transfer fee (2% від оціночної вартості), withholding tax, specific business tax - усе це сукупно може додати 6-7% до ціни об'єкта. З'ясуйте до підписання, хто несе ці витрати.

FAQ

Як перевірити тайського забудовника безкоштовно?

Зайдіть на dbd.go.th, введіть назву компанії тайською або англійською. Ви побачите дату реєстрації, статутний капітал, імена директорів і останню фінансову звітність. Це безкоштовно і займає 5 хвилин.

Що таке Chanote і чому це важливо?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) - це титул повного права власності на землю з точними GPS-координатами, зареєстрований у Land Office. Лише Chanote дає право на законний продаж, оренду та заставу ділянки.

Чи потрібна ліцензія забудовнику у Таїланді?

Єдиної девелоперської ліцензії не існує. Однак для кондомініумів діє Condominium Act B.E. 2522, а для будь-якого будівництва потрібен дозвіл за Building Control Act B.E. 2522. Перевіряйте наявність Construction Permit.

Скільки коштує незалежна перевірка забудовника?

Комплексний юридичний due diligence обійдеться в 30 000-80 000 бат ($850-2 300). Технічна інспекція готового об'єкта - від 15 000 бат. Сумарно це менше 1% від вартості вілли, але може заощадити мільйони.

Чи можна повернути кошти, якщо забудовник збанкрутів?

У Таїланді покупець стає одним із кредиторів у процедурі банкрутства. Пріоритет повернення коштів визначається Bankruptcy Act B.E. 2483. Шанси на повне відшкодування, за оцінками ринку, не перевищують 20-30%. Саме тому перевірка до купівлі важливіша за будь-які дії постфактум.

Що перевірити в контракті купівлі-продажу вілли на Пхукеті?

• Графік платежів прив'язаний до етапів будівництва, а не до календарних дат
• Штрафні санкції за затримку здачі (стандарт - 0,01-0,05% на день)
• Специфікації матеріалів із зазначенням брендів
• Умови повернення передоплати при невиконанні зобов'язань
• Юрисдикція спору - тайський суд або арбітраж

Як дізнатися, чи є у забудовника судові позови?

Через портал Thai Courts (coj.go.th) можна перевірити наявність активних справ. Також варто доручити юристу перевірку через реєстр банкрутств і базу заставного майна.

Ten Trillion - надійний забудовник?

У 2026 році Ten Trillion є відносно новим гравцем на ринку Пхукета. Компанія позиціонує себе в сегменті преміальних вілл. Як і для будь-якого молодого девелопера, рекомендується повний цикл due diligence: перевірка юридичної особи, землі, дозволів, підрядників і фінансової стійкості.

Чеклист перевірки забудовника: 7 обов'язкових кроків

1. Реєстр DBD - дата реєстрації, капітал, директори
2. Земельний титул - Chanote через Land Office
3. Дозвіл на будівництво - виданий місцевим муніципалітетом
4. EIA - якщо проєкт підпадає під вимоги
5. Судова історія - через coj.go.th і юриста
6. Генеральний підрядник - ліцензія та портфоліо
7. Незалежний юрист - перевірка контракту та структури угоди

Кожен із цих кроків має конкретне джерело даних і коштує мінімум порівняно із сумою інвестиції. Пропуск хоча б одного перетворює купівлю нерухомості на лотерею.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.