Thailand 2026: Drei Rundschreiben beenden das Nominee-Modell beim Landbesitz

Im Mai 2026 verschickte das thailändische Landdepartment drei Rundschreiben mit dem Vermerk 'höchste Dringlichkeit' an sämtliche Provinz-Landämter. Wenige Wochen später erhielten Käufer in Chonburi und auf Phuket im Registrierungsschalter plötzlich Fragen, die dort jahrelang niemand gestellt hatte: Woher stammt das Geld des thailändischen Anteilseigners, wo arbeitet er, warum wurde sein Anteil in bar bezahlt.

Das Wichtigste zuerst: Das Gesetz selbst hat sich nicht geändert. Ausländer dürfen in Thailand weiterhin kein Land besitzen, eine Gesellschaft mit thailändischer Mehrheit formal jedoch schon. Verändert hat sich die Prüfpraxis. Die Landämter müssen Daten jetzt mit der Datenbank des Department of Business Development (DBD) abgleichen, Finanzberichte anfordern und Objekte vor Ort besichtigen.

Die Schwelle, ab der eine vertiefte Prüfung beginnt: eine Barzahlung ab 2 Millionen Baht oder ein geschätzter Objektwert über 5 Millionen Baht. Oberhalb dieser Marke prüft das Amt die Herkunft der Mittel, Einkommen und Beschäftigungsverhältnisse aller Beteiligten.

Wichtige Fakten

• Mai 2026: Das Landdepartment erlässt drei Rundschreiben der Kategorie 'höchste Dringlichkeit' für alle Provinz-Landämter und schafft damit ein einheitliches Kontrollsystem für ausländische Beteiligungen an Grundbesitz.

• Die Rundschreiben ändern kein Gesetz, sondern bündeln frühere Richtlinien und machen Prüfung sowie Berichtspflicht verbindlich.

• Betroffen sind nicht nur neue Transaktionen, sondern auch bestehende Eigentumsstrukturen, also Gesellschaften, die vor fünf oder zehn Jahren Land erworben haben.

• Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung an Kapital, Aktionärsstruktur oder Kontrolle oberhalb festgelegter Schwellen gelten als Hochrisiko-Kategorie und werden vertieft geprüft: Aktionärsregister, DBD-Berichte, Finanzunterlagen, Verträge, Ortsbesichtigung.

• Auslöser für die Herkunftsprüfung der Mittel: Barzahlungen ab 2 Millionen Baht und Vermögenswerte mit Schätzung über 5 Millionen Baht.

• Laut internationalen Berichten stehen bereits über 46.000 Unternehmen mit ausländischer Beteiligung landesweit unter Audit im Hinblick auf Nominee-Strukturen.

• Verstöße gegen den Foreign Business Act werden strafrechtlich verfolgt: Geldstrafen von 100.000 bis 1 Million Baht und bis zu drei Jahre Haft, sowohl für den Ausländer als auch für den Thailänder, der als Strohmann-Aktionär fungiert hat.

Geschichte und Kontext

Das Modell, das gerade unter dem Mikroskop landet, ist älter als viele seiner heutigen Nutzer. Es entstand in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre, als Thailand nach der asiatischen Finanzkrise seinen Immobilienmarkt für ausländisches Kapital öffnete, das Landgesetz selbst aber unangetastet ließ. Ausländern blieben die Eigentumswohnung im Kondominium und die Miete. Land nicht.

Der Markt antwortete mit einer juristischen Konstruktion: eine thailändische Gesellschaft, bei der 51 Prozent der Anteile thailändischen Staatsbürgern gehören, während die tatsächliche Kontrolle über Vorzugsaktien mit verstärktem Stimmrecht, Aktienverpfändungen und Vollmachten beim Ausländer liegt. Auf Koh Samui, in Hua Hin und an der Westküste von Phuket sind ganze Straßenzüge mit Villen auf diese Weise strukturiert.

Das Innenministerium versuchte diese Lücke bereits 2006 zu schließen und wies an, thailändische Aktionäre mit geringem Einkommen sowie unmittelbar vor dem Grundstückskauf gegründete Gesellschaften zu überprüfen. Doch es fehlte das Werkzeug für den Datenabgleich. Das Provinz-Landamt sah eine Aktenmappe vor sich, keine vernetzten Datenbanken.

Genau das haben die Rundschreiben von 2026 verändert. Die Neuerung liegt nicht in der Rhetorik, sondern in der Infrastruktur: Das Amt gleicht das Aktionärsregister mit den DBD-Unternehmensberichten ab, prüft, wer das Stammkapital bezahlt hat und wie, und kann vor Ort nachsehen, ob tatsächlich ein thailändischer Direktor im Haus wohnt. Die Prüfung ist keine Ermessensfrage eines Beamten mehr.

Was dadurch nicht mehr funktioniert: Zuallererst die 'Paket-Gesellschaft', eine Woche vor der Transaktion zusammengestellt, mit drei thailändischen Aktionären, deren Berichte weder Einkommen noch Kontobewegungen zeigen. Die zweite verbreitete Fehleinschätzung: die Annahme, ein Schreiben der thailändischen Ehefrau über die private Herkunft der Mittel würde die Frage endgültig klären. Es klärt die konkrete Registrierung, schützt aber nicht vor der Prüfung der gesamten Struktur, wenn das Grundstück auf eine Gesellschaft statt auf sie persönlich läuft.

Und drittens, worüber ungern gesprochen wird: Das thailändische Landgesetz erlaubt es, eine Frist für die Veräußerung unrechtmäßig erworbenen Landes zu setzen und dieses bei Nichterfüllung zwangszuveräußern. In der Praxis hat der Markt bislang keine Massenkonfiszierungen erlebt, und auch jetzt sind sie nicht zu erwarten: Das wäre politisch zu teuer für ein Land, in dem ausländische Käufer in den Küstenprovinzen einen erheblichen Anteil der Nachfrage stellen. Das realistischere und unangenehmere Szenario ist eine hängende Weiterverkaufssituation. Eine Hochrisiko-Struktur durchläuft eine monatelange Prüfung, der Käufer springt ab, der Preisabschlag wächst.

Unsere Einschätzung: Wer aktuell zwischen einer thailändischen Gesellschaft und einer registrierten langfristigen Pacht für Haus und Grundstück wählt, sollte die Pacht wählen. Ein dreißigjähriges Leasehold, im Landamt auf der Rückseite des Chanote registriert, ist rechtlich schwächer, zerfällt aber nicht bei einem Audit und macht niemanden zum Beschuldigten in einem Strafverfahren. Eine Eigentumswohnung im Rahmen der 49-Prozent-Ausländerquote bleibt die einzige vollwertige Freehold-Form für Ausländer, und weiterhin die langweiligste und sicherste Option.

Ein Vorbehalt an dieser Stelle: Die Gesellschaftsform sollte man nicht vollständig abschreiben. Eine Gesellschaft mit echter operativer Tätigkeit, realen thailändischen Partnern, eingezahltem Kapital und mehrjährigen Berichten besteht die Prüfung. Nur kostet eine solche Gesellschaft Geld und verlangt ein echtes Geschäft, keine Fassade.

Eine Ausnahme, bei der all das oben Genannte nicht greift: ein Budget bis 5 bis 6 Millionen Baht für eine fertige Kondominiumswohnung. Dort gibt es weder Gesellschaft noch Nominee, noch greift die Herkunftsprüfung nach Schätzwert, sodass sich Strukturierung schlicht erübrigt.

Ein praktischer Hinweis für alle, die dieses Jahr eine Transaktion registrieren: Die Eigentumsübertragung im Landamt erfordert persönliche Anwesenheit oder eine streng nach thailändischer Form erstellte Vollmacht, und die Ämter bestehen zunehmend auf persönlichem Erscheinen. Planen Sie zwei bis drei Werktage Puffer ein, wegen Warteschlangen, Wertermittlung und Bankscheck.

Quelle: Restate

FAQ

Was hat sich im Mai 2026 konkret geändert?

Das Landdepartment erließ drei Rundschreiben mit höchster Dringlichkeit für alle Provinz-Landämter. Sie ändern nicht das Gesetz, sondern führen ein einheitliches Prüfverfahren für Eigentumsstrukturen mit ausländischer Beteiligung ein, inklusive Abgleich mit der DBD-Datenbank und Ortsbesichtigungen.

Dürfen Ausländer 2026 in Thailand Land besitzen?

Direkt: nein, mit engen Ausnahmen wie großen Investitionsprogrammen über das BOI. Verfügbar bleiben Freehold für Kondominiumswohnungen im Rahmen der 49-Prozent-Quote sowie registrierte langfristige Landpacht.

Ab welchem Betrag beginnt die Prüfung der Geldherkunft?

Ab einer Barzahlung von 2 Millionen Baht oder einem geschätzten Objektwert über 5 Millionen Baht. Dann prüft das Amt Herkunft der Mittel, Einkommen und Beschäftigung aller Beteiligten.

Meine Gesellschaft wurde als Hochrisiko eingestuft. Ist das ein Vorwurf?

Nein. Das Department betont ausdrücklich, dass die Klassifizierung ein Filterinstrument für die vertiefte Prüfung ist, keine Feststellung eines Verstoßes. Dokumente müssen trotzdem vorbereitet werden: Aktionärsregister, Berichte, Nachweis der Kapitaleinzahlung.

Werden auch alte Transaktionen geprüft oder nur neue?

Beide Kategorien. Die Rundschreiben erfassen ausdrücklich auch bestehende Eigentumsstrukturen, nicht nur Registrierungen aus 2026.

Was droht einem thailändischen Nominee-Aktionär?

Dieselbe Strafvorschrift wie dem Ausländer: Geldstrafe von 100.000 bis 1 Million Baht und bis zu drei Jahre Haft. Deshalb ist es teurer geworden, jemanden für die Rolle des Strohmann-Aktionärs zu finden.

Was tun, wenn die Villa bereits auf eine Gesellschaft läuft?

Beginnen Sie mit einem Audit: Wer sind die Aktionäre, wie wurde das Kapital eingezahlt, gibt es Berichte und echte Geschäftstätigkeit. Danach die Wahl zwischen einer funktionsfähigen Gesellschaft und der Umwandlung in eine registrierte Pacht. Letzteres ist günstiger, als bei einem Weiterverkauf auf Probleme zu stoßen.

Wirkt sich das auf den Wohnungsmarkt aus?

Indirekt ja. Die verschärften Kontrollen bei Land und Villen lenken einen Teil der Nachfrage in Richtung Kondominiumswohnungen, wo der Eigentumsmechanismus transparent ist und die Herkunftsprüfung bei einer typischen Transaktion nicht greift.

Eine konkrete Handlung für diese Woche, falls Sie ein Haus oder Grundstück über eine thailändische Gesellschaft besitzen: Fordern Sie einen Handelsregisterauszug von der DBD an und sehen Sie sich an, was das Landamt dort sieht. Das kostet kaum etwas und dauert einen Tag, und die Entscheidung über eine Umstrukturierung sollte fallen, bevor Sie verkaufen wollen.

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