Три циркуляри Таїланду 2026: як руйнується схема з номінальними власниками

У травні 2026 року Департамент земель Таїланду розіслав до всіх провінційних земельних офісів три циркуляри з позначкою 'найтерміновіше'. Через кілька тижнів покупці в Чонбурі та на Пхукеті почали чути в вікні реєстрації питання, яких там не ставили роками: звідки гроші у тайського акціонера, ким він працює, чому його частка оплачена готівкою.

Одразу головне: закон не змінився. Іноземець, як і раніше, не може володіти землею в Таїланді, а компанія з тайською більшістю формально може. Змінилася перевірка. Земельні офіси тепер зобов'язані звіряти дані з базою Департаменту розвитку бізнесу (DBD), запитувати фінансову звітність і виїжджати на об'єкт.

Поріг, з якого починається розбір: платіж готівкою від 2 млн батів або оціночна вартість активу вище 5 млн батів. Вище цієї планки офіс перевіряє походження коштів, доходи та зайнятість учасників угоди.

Ключові факти

• Травень 2026 року: Департамент земель випустив три циркуляри категорії 'найтерміновіше' для всіх провінційних земельних офісів, створивши єдину систему контролю за іноземною участю у землеволодінні.

• Циркуляри не змінюють законодавство, а консолідують директиви попередніх років і переводять їх у режим обов'язкової перевірки та звітності.

• Дія поширюється не лише на нові угоди, а й на вже існуючі структури володіння, тобто на компанії, що купили землю п'ять чи десять років тому.

• Тригери перевірки походження коштів: готівкові платежі від 2 млн батів та активи з оцінкою понад 5 млн батів.

• Відповідальність за номінальне володіння лежить у площині Закону про іноземний бізнес: кримінальна стаття передбачає штраф від 100 тис. до 1 млн батів і позбавлення волі до трьох років, і для іноземця, і для тайця, який погодився бути підставним акціонером.

• За даними міжнародних оглядів ринку, під аудитом на тему nominee-структур перебуває понад 46 000 компаній з іноземною участю, а перевірки вже охопили тисячі компаній у Пхукеті, Самуї, Ко Панган і Крабі.

Історія та контекст

Схема, яку зараз розбирають під мікроскопом, старша за багатьох її нинішніх користувачів. Вона склалася в другій половині дев'яностих, коли після азійської фінансової кризи Таїланд відкрив ринок нерухомості для зовнішніх грошей, але так і не торкнувся Земельного кодексу. Іноземцю залишили квартиру в кондомініумі та оренду. Землю, ні.

Ринок відповів юридичною конструкцією: тайська компанія, де 51% акцій у громадян Таїланду, а реальний контроль у іноземця через привілейовані акції з посиленим голосом, договори застави акцій і довіреності. На Самуї, у Хуахіні та на західному березі Пхукета так оформлені цілі вулиці вілл.

Міністерство внутрішніх справ намагалося прикрити ці двері ще у 2006 році, розіславши вказівки перевіряти тайських акціонерів з малими доходами та компанії, створені безпосередньо перед купівлею ділянки. Далі починалося найцікавіше: вказівки були, а інструменту звірки не було. Земельний офіс у провінції бачив перед собою папку з документами, а не пов'язані бази даних.

Саме це і змінили циркуляри 2026 року. Новизна не в риториці, а в інфраструктурі: офіс звіряє реєстр акціонерів з корпоративною звітністю в DBD, дивиться, хто оплатив статутний капітал і чим, і може приїхати подивитися, чи живе в будинку тайський директор. Перевірка перестала бути питанням настрою чиновника.

Що з цього перестає працювати. Насамперед, 'пакетна' компанія, зібрана за тиждень до угоди, з трьома тайськими акціонерами, у яких у звітності немає ні доходів, ні руху по рахунках. Другий провал масових очікувань: переконання, що лист тайської дружини про особистий характер коштів назавжди закриває питання. Він закриває конкретну реєстрацію, але не захищає від перевірки структури, якщо ділянка оформлена на компанію, а не на неї особисто.

І третє, про що говорять неохоче. Земельний кодекс дозволяє приписати розпорядження незаконно придбаною землею у встановлений термін, а при невиконанні реалізувати її примусово. На практиці масових конфіскацій ринок не бачив, і не варто чекати на них і зараз: політично це занадто дорого для країни, де іноземні покупці тримають помітну частку попиту в курортних провінціях. Реальний сценарій м'якший і неприємніший, зависла перепродаж. Структура високого ризику проходить перевірку місяцями, покупець йде, дисконт до ціни зростає.

Якщо зараз вибирати між тайською компанією і зареєстрованою довгостроковою орендою на будинок із землею, варто обирати оренду. Тридцятирічний лізхолд, зареєстрований у земельному офісі на зворотному боці чанота, слабший за правами, але він не розсипається при аудиті і не перетворює власника на фігуранта кримінальної статті. Квартира в кондомініумі в межах 49-відсоткової іноземної квоти (Section 19 bis) залишається єдиною формою повноцінного фрихолду для іноземця, і, як і раніше, найнуднішою і найбезпечнішою.

Застереження, де воно доречне: повністю списувати корпоративну форму зарано. Компанія зі справжньою операційною діяльністю, реальними тайськими партнерами, оплаченим капіталом і звітністю за кілька років перевірку проходить. Питання в тому, що така компанія коштує грошей і вимагає бізнесу, а не декорації.

Виняток, за якого все написане вище не стосується покупця: бюджет до 5-6 млн батів на квартиру в готовому кондомініумі. Там немає ні компанії, ні номіналів, ні порогу перевірки походження коштів за оціночною вартістю, і займатися структуруванням просто нема чого.

Практична деталь для тих, хто реєструє угоду цього року. Передача права в земельному офісі вимагає особистої присутності або довіреності, оформленої суворо за тайською формою, і офіси стали частіше наполягати саме на присутності. Варто планувати поїздку із запасом на два-три робочих дні: черга, оцінка, банківський чек.

Джерело: restate.ru

FAQ

Що саме змінилося у травні 2026 року?

Департамент земель випустив три циркуляри 'найтерміновіше' для всіх провінційних земельних офісів. Вони не змінюють закон, а вводять єдину процедуру перевірки структур землеволодіння з іноземною участю, включно зі звіркою з базою DBD і виїздом на об'єкт.

Чи може іноземець володіти землею в Таїланді у 2026 році?

Напряму, ні, за вузькими винятками на кшталт великих інвестиційних схем через BOI. Доступні фрихолд на квартиру в кондомініумі в межах 49-відсоткової квоти та зареєстрована оренда землі.

З якої суми починається перевірка походження грошей?

З готівкового платежу в 2 млн батів і вище або оціночної вартості активу понад 5 млн батів. Тоді офіс перевіряє джерела коштів, доходи і зайнятість учасників.

Мою компанію віднесли до високого ризику. Це звинувачення?

Ні. Департамент окремо вказує, що класифікація, це фільтр для відбору справ на поглиблену перевірку, а не констатація порушення. Але підготувати документи доведеться: реєстр акціонерів, звітність, підтвердження оплати капіталу.

Перевіряють старі угоди чи лише нові?

Обидві категорії. Циркуляри прямо охоплюють існуючі структури володіння, а не лише реєстрації 2026 року.

Що загрожує тайському акціонеру-номіналу?

Та сама кримінальна стаття, що й іноземцю: штраф від 100 тис. до 1 млн батів і позбавлення волі до трьох років. Саме тому знайти згодних на роль підставного акціонера стало дорожче.

Що робити, якщо вілла вже оформлена на компанію?

Почати варто з аудиту: хто акціонери, чим оплачений капітал, чи є звітність і реальна діяльність. Далі вибір між приведенням компанії в робочий стан і переоформленням у зареєстровану оренду. Другий шлях дешевший, ніж чекати проблем при перепродажі.

Чи впливає це на ринок квартир?

Опосередковано. Посилення перевірок по землі і віллах підштовхує частину попиту в кондомініуми, де механізм володіння прозорий і поріг перевірки походження коштів для типової угоди не спрацьовує.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.