Таїланд 2026: чому схема з тайською компанією більше не працює

У земельному офісі Пхукета покупцю вілли через тайську компанію тепер ставлять запитання, яких раніше не було: звідки в тайських акціонерів гроші на оплату часток, чи є в них декларації про доходи, чому всі троє живуть в іншій провінції. Раніше пакет документів приймали не дивлячись. Тепер його звіряють з базою Департаменту розвитку бізнесу.

Якщо коротко: у 2026 році жодної лібералізації прав іноземців на тайську нерухомість не відбулося. Змінилося інше - держава почала застосовувати давно написані правила всерйоз. За наказом DBD №1/2026 з квітня 2026 року проводиться масова перевірка понад 46 тисяч компаній з іноземною участю, посилені штрафи і можлива примусова ліквідація.

Єдиний законний прямий шлях для фізичної особи, як і раніше, фрихолд на квартиру в кондомініумі в межах іноземної квоти 49% від загальної площі всіх юнітів будівлі. Усе інше вимагає або спеціального дозволу, або чесного визнання, що ви купуєте оренду, а не власність.

Ключові факти

• Іноземна квота в кондомініумі складає 49% від сумарної площі всіх квартир у будівлі, а не від їх кількості. Підтверджується довідкою юридичної особи кондомініуму перед реєстрацією угоди в земельному офісі.

• Земля в особисту власність іноземцю недоступна за загальним правилом Земельного кодексу. Вузькі винятки існують: окремі випадки спадкування та стаття 96 bis, що дає право на ділянку до 1 рая під житло при інвестиції від 40 млн бат та дозволі МВС. На практиці дозволів видано одиниці.

• З 2025 року посилено контроль номінальних структур: земельний департамент і Департамент розвитку бізнесу обмінюються даними, перевіряючи реальне походження капіталу тайських акціонерів компаній, що володіють землею. З 17 червня 2026 року цей обмін даними став системним.

• Номінальне володіння карається кримінально за Законом про іноземний бізнес: штраф від 100 тис. до 1 млн бат і позбавлення волі до трьох років, причому відповідальність несе і тайський підставний акціонер.

• Переказ грошей з-за кордону обов'язковий для реєстрації фрихолду: сума має надійти в іноземній валюті, а на суми від 50 000 доларів США банк видає FET-форму (Foreign Exchange Transaction), без якої земельний офіс угоду не проведе.

• Термін оренди, що реєструється, становить 30 років, продовження понад цей термін до реєстру не вносяться і залишаються договірним зобов'язанням конкретного орендодавця.

Історія та контекст

Очікування ринку в 2024 році були зовсім іншими. Кабінет міністрів тоді доручив профільним відомствам опрацювати дві пропозиції: збільшити максимальний термін оренди землі до 99 років і підняти іноземну квоту в кондомініумах до 75%. Заголовки в чатах експатів на Пхукеті жили цією темою кілька місяців. До 2026 року жодна з мір не стала законом. Обговорення вперлося в політичний опір: аргумент про розпродаж країни виявився сильнішим за аргумент про приплив капіталу.

Замість розширення прав держава зайнялася тим, що дешевше і швидше, перевіркою того, як дотримуються права вже існуючі.

Механіка тут проста і від цього неприємна. Тайська компанія з 51% у місцевих акціонерів десятиліттями була стандартним способом "купити" віллу з землею. Формально закон не порушено: компанія тайська, значить, землю тримати може. Фактично тайські акціонери не вкладали жодного бата, не брали участі в управлінні і підписували бланкові передавальні розпорядження на свої акції. Саме цю різницю між формою і змістом відомства і навчилися бачити. Коли земельний департамент бачить компанію зі статутним капіталом 2 млн бат, що купила ділянку за 25 млн, а Департамент розвитку бізнесу показує, що тайські акціонери не подавали декларацій і значаться в двадцяти інших компаніях, подальших питань не потрібно.

Друга ілюзія живе в схемі "30+30+30". Продавці вілл на лізхолді подають її як дев'яносто років володіння. У реєстрі земельного офісу реєструється лише перший тридцятирічний період. Обіцянка продовжити це зобов'язання конкретного власника ділянки перед конкретним орендарем, і тайська судова практика неодноразово розглядала такі продовження як особисте договірне право, що не переходить автоматично до нового власника землі. Поки девелопер існує і дорожить репутацією, все працює. Перевірка настає на тридцять першому році, і статистики за цією перевіркою в ринку поки просто немає: масових лізхолдів такого віку в курортному Таїланді майже не було.

Є і зворотний бік, про який рідко пишуть. Посилення б'є по сірих схемах, але не по прозорих. Фрихолд у кондомініумі, куплений з переказом валюти з-за кордону і FET-формою на руках, за останні два роки не став складнішим ні на день. Навпаки: чим жорсткіше чистять номінальні структури, тим передбачуванішим стає вторинний ринок квартир в іноземній квоті, тому що альтернативних способів легально тримати актив у іноземця залишається все менше.

Покупцю з бюджетом до 30-40 млн бат у 2026 році навіть не варто розглядати структури з тайською компанією під житло. Ризик не в тому, що завтра прийдуть з обшуком, а в тому, що при перепродажі покупець з юристом просто відмовиться входити в таку угоду, і актив втратить ліквідність раніше, ніж законність. Ігнорувати цю пораду розумно в одному випадку: якщо у вас реально працюючий тайський бізнес з оборотом, персоналом і партнерами, що вкладають власні гроші, тоді володіння землею через компанію не схема, а нормальна корпоративна практика. Варто також знати, що перевірки за наказом DBD №1/2026 стосуються сумісно вже понад 46 тисяч компаній з іноземною участю по всій країні, і Пхукет тут не виняток, а один з головних об'єктів уваги.

Практичний крок, який економить найбільше нервів, робиться до підписання: запросити у юридичної особи кондомініуму актуальну довідку про залишок іноземної квоти за площею і переконатися, що конкретний юніт до неї потрапляє. Квота вибирається по будівлі нерівномірно, і в популярних проєктах Раваї чи Банг Тао вільних метрів може не залишитися, навіть якщо продавець запевняє в зворотному.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді у 2026 році?

Загалом ні. Земельний кодекс не дає іноземній фізичній особі права власності на землю. Винятки вузькі: окремі спадкові випадки та стаття 96 bis, що передбачає ділянку до 1 рая під житло при інвестиції від 40 млн бат у затверджені активи та дозволі Міністерства внутрішніх справ.

Що таке іноземна квота 49% і як її перевірити?

Це межа, при якій іноземці загалом володіють не більше ніж 49% загальної площі всіх квартир кондомініуму. Рахується за квадратними метрами, а не за кількістю юнітів. Перевіряється довідкою керуючої компанії (juristic person), яку земельний офіс вимагає при реєстрації.

Чи небезпечно купувати віллу через тайську компанію?

Якщо тайські акціонери не вкладали власних коштів і не беруть участі в управлінні, це номінальна структура. Вона заборонена, а санкції за Законом про іноземний бізнес сягають 1 млн бат штрафу і трьох років позбавлення волі, включно з відповідальністю тайських учасників.

Чи правда, що оренду можна оформити на 90 років?

Ні. Реєструється лише 30 років. Подальші продовження існують як договірна обіцянка, а не як запис у реєстрі, і їх виконуваність проти нового власника землі не гарантована.

Чи потрібно переказувати гроші саме з-за кордону?

Так, для фрихолду на квартиру. Кошти мають надійти до Таїланду в іноземній валюті, а при сумі від 50 000 доларів США банк оформляє FET-форму. Без неї реєстрація права власності на іноземне ім'я не проходить.

Чи зміниться закон найближчими роками?

Пропозиції про 99-річну оренду і квоту 75% обговорювалися з 2024 року, але законом не стали. Планувати покупку варто за чинними правилами, а не за проєктами.

Що перевірити перед внесенням депозиту?

Залишок іноземної квоти за площею, наявність чаноту і відсутність обтяжень, історію платежів до спільного фонду кондомініуму та, для новобудови, дозвіл на будівництво і EIA, якщо проєкт підпадає під вимогу екологічної оцінки.

Практична рекомендація одна: до переказу будь-яких грошей отримайте на руки письмову довідку про залишок іноземної квоти по конкретному юніту і налаштуйте платіж так, щоб валюта прийшла з-за кордону з коректним призначенням. Ці дві дії закривають більшу частину ризиків, через які угоди розвалюються в земельному офісі.

Джерело: aiproperty-phuket.com

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.